导读：
    ■二手房已失性价比优势
    ■政策叠加效应：限价+评估价征税
    ■刚需盘为何普遍热销？
    ■发现三年来最好的刚需大盘
正文：

■二手房已失性价比优势

深圳从7月11日起已经开始正式推行二手房按评估价征税的新政。在适用税率上，根据普通住宅和非普通住宅，容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144㎡以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，购买不足5年的按计税价格的5.6%征营业税及附加，个人所得税部分则分核实征收和核定征收两部分。
 
其中，核实征收为（计税价格—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用）差价的20%；核定征收为计税价格*核定征收率（核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%），而自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征个税。

此政策，一级新房限价政策，直接导致楼市出现新旧房产价格倒挂的现象。一般地说，同片区的新房由于在设计规划、建筑创新、用料档次、物业管理上都在逐步升级，因此其价值会比二手房要高大约15%~30%之间。而推出二手房按评估价征税政策之后，由于近几年房价上涨幅度较大，导致二手房的性价比优势立即失去。
 
■政策叠加效应：限价+评估价征税

以一套原价100万，评估价250万、90㎡以下、未满5年即转让的普通住宅为例。按评估价征税之后，如果按照全额征收，交易税费成本将从66595元上升至190595元，前后增加12.4万元，增幅约为1.86倍；如果按照差额征收，交易税费将上升至465595元，前后增加近40万元，增幅近6倍！
 
这必将促使楼市资金离开二手放市场，转向购房费用更低、挑选余地更大的新房市场。同时，由于二手房转让费用过高失去优势，很多老业主开始转售为租，二手房市场原本的增加市场供应的功能开始萎缩。楼市可售的总供应=新房+二手房，但其中的二手房可售量大将，而房地产又属长周期产品，也即新房的供应在遭遇严格限令的情况下，供应不但不能扩大、而且还在持续萎缩。
 
楼市从供应角度，将出现供小于求的情况，楼市将快速转变为供方市场！实事求是地说，豪宅升级需求的刚性并不强，因为要买豪宅的人都会有了居住地，因此其需求弹性大，一旦遭遇调控，其放弃购买的动机就强烈。但是对于正当结婚、剩余阶段的首次购房或刚性首改这样的需求来说，其需求弹性系数就非常小了！

■刚需盘为何普遍热销？
 
因此综上所述可以判断，本次限令（限价、限购、限贷），结合二手房按评估价征税的政策，其实反而对刚需盘是最大利好：堵死二手房渠道后、只剩新房市场、而此时刚需的新房供应量又严重不足！因此，从中海康城国际、中海塞纳时光开始，一直到水榭春天这些限价下的刚需楼盘，销售都是一抢而空，原因就在于此！

当二手房购买成本超过新房，而限价政策又使新房价格无法市场化，甚至使新房价格低于二手房，那么在楼市购买成本、价格双向倒挂的情况下，刚需必然更多地离开二手房转向新房。购房者要做的工作是，在所有刚需楼盘中，挑选到最具潜力的刚需盘。最具潜力的刚需盘需要满足以下几个条件：

1）价格合理；2）地段最好左右逢源，因为刚需者往往存在变动工作的可能性，因此通达性要求便利；3）赠送率高，如果限价了赠送率还高，无疑其实际价格就会比限价还低！等于是限价来一次折扣、赠送再来一次折扣，折上折！4）产品创新要好，不能有了价格没了档次。

■发现三年来最好的刚需大盘

根据这些软硬条件，我们研究得出的结论是，龙华·花半里将是深圳三年来最好的刚需盘。至于价格这里不多论述，有了限价保障，原本应该追求利润最大化的房企，已经不可能按照市场去定价，而只能按照限价去销售。至于地段，此盘位于机荷高速与梅观高速的交汇点，这里恰恰是深圳的地理中心区域、4#地铁的北起点站（清湖站），去往深圳的任何其它区域都是便利的，其地铁、高铁、高速、快速、干道、国铁等一应俱全。

至于龙华·花半里的赠送面积各位可以参考《“自来房”！》www.banq.cn/html/11352.htm，其在面积上的利用创新让人大开眼界。比如79㎡、80㎡、88㎡的三房可升级为五房，157㎡中户复式更实现了从4房自来成7房，深圳绝无仅有！创新上，各位可以参考《龙华·花半里’唯论》www.banq.cn/html/11212.htm、《温柔震撼》www.banq.cn/html/11057.htm两篇文章，其“深圳集合式住宅巅峰之作”是名副其实的：

深圳史上首现“带别墅中户大盘”、中户车户比之冠、高赠送的“自来房”、中户大盘最高“园地比”、35万㎡河岸生态湿地公园、集合小区中的最好叠墅样本（集合式小区中的别墅独家实现下沉式庭院、花园独列化，“即靠近又少对视”的错列布局、叠墅视野独栋化）、高层项目首个电梯分厅制、中户型项目中最厚楼板……

这些都不枉于“唯一别墅级中户大盘、青年最高房权”的龙华·花半里的专业声誉，可以说，深圳近三年来最好的首置型、首改型刚需物业，其实就是龙华·花半里！如果说二手房按评估价征税、与限价政策的叠加效应，对刚需盘是最有利的话，那么面对三年来最好的刚需盘，你该做好怎样的准备？！