可园 vs 左庭右院
半求
banq@vip.163.com

    ■前言

    可园四期、左庭右院同属布吉片区（不含坂雪岗片区），也是区域内目前在售（截止2005年12月）的两个最大的盘。在区域潜在客户中，看了左庭右院的，肯定也会看可园，考查过可园的，也不会遗漏了左庭右院，所以做这两个楼盘的对比将显得十分必要和需要，这也是半求在今年下半年的体会之一。

    目前可园前三期已经基本销售完毕，可园四期即将销售（可园1、2、3期连成一体，4、5、6、7连成一体，之间为道路隔离），左庭右院开盘已经一个月，因此对比的对象是左庭右院及可园后四期。

    ■规模：可园绝对领先

    可园土地使用起始时间为2001-7-3，左庭右院土地使用起始时间为2001-12-1，两者差距不大，左庭右院只多了5个月。但是占地面积上，两者差距较大。

    可园整体总占地面积20多万平方米、总建筑面积60万平方米（可园1、2、3期占地面积68527.9方米、建筑面积170970平方米；可园4期占地面积31495平方米、建筑面积116776平方米）。左庭右院占地面积53830平方米、建筑面积109283.61平方米。

    如果按照整体比，可园相当于左庭右院的271%。但是左庭右院如果与可园1、2、3期相比，两者之间差距21%。若左庭右院如果与可园4期相比，左庭右院则落后59%。所以半求（）认为在规模上，可园绝对领先。

    ■地段：没绝对优劣，但可园周围信心更足

    可园4期处于大芳村，更靠近关口，大芳村属于本地居民所建成的低矮房屋区，较为密集，但是油画产业发达，是远近闻名的油画村。

    但是本地居民的居住文化可能对深圳众多的移民造成隔阂，而众多的本地居民房大量出租也带来了更多的难以管理的流动人口。区域除开可园外，已经基本建设完毕，较为成型，今天就可以相见未来。

    左庭右院位于李朗大道与深惠路交汇处以北、石芽岭公园以东，处于交通枢纽的围合部位，靠近3#地铁丹竹头站、公园、外国语学校是楼盘的优势，但目前周围还在大肆修路，因此环境比较一般、配套还有待时日，目前进出道路较为泥泞，这样的日子起码还需要持续6个月时间。

    对比之下半求（）认为，可园4期则更为现实，而左庭右院需要时间来成就。可以说地段上没有绝对的优劣之分，但是可园附件目前已经成型给人信心更足。

    ■交通：近期可园更优，远期左庭右院取胜

    半求（）认为近期，毫无疑问可园的交通更好一些，大巴、中巴途径较多，但是要转上立交桥则需要花费较多的功夫，交通秩序不是很好。由于靠近主干道，临路一侧的噪音和灰尘较大，由于考绩关口，因此来往市区的时间也更少一些，对于特区内购房者无疑更具有吸引力。

    清平快速、水官高速、南坪快线已经成功对接，从南山华侨城走高速公路到左庭右院在40分钟以内。随着3#地铁即将开工、李朗大道即将建成，远期左庭右院的交通将更胜一筹，尤其是在私家车越来越普及的时代，高速路、快速路、地铁对于交通的改善意义将更大。

     ■容积率：可园1.9倍与左庭右院

    半求（）认为容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标，也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小，单位面积上居住的人口就越少，自然居住就越舒服。

    左庭右院容积率为1.58，可园整体的容积率及可园4期的容积率均为3，可见可园的容积率相当与左庭右院1.9倍，左庭右院容积率相当只相当于可园的47%。直白一些说，就是单位面积土地上，左庭右院承载的人口只相当于可园的47%。

    可见左庭右院的容积率优势非常明显。正因为如此，左庭右院才能做出部分多层住宅，而可园则全部是小高层及高层。

    ■车位配比水平：左庭右院优势较大

    深圳现在每天400辆车上牌，每3辆车才拥有一个车位。因此特别是对交通依赖大的关外，停车位配比水平将显著影响到小区的品质和业主生活的品质。自然车位配比是越高越好了。半求这里以车位户数比、车位百平米比两个指标了综合比较。

    左庭右院建筑面积109283.61平方米、 783户、604个停车位，计算得出：车位户数比为0.77：1、车位百平米比为0.55：1。

    可园4期建筑面积：116776平方米、894户、473个停车位，计算得出：车位户数比为0.53：1、车位百平米比为0.41：1。

    那么，左庭右院车位户数比领先可园4期车位户数比的差额是0.77-0.53=0.24，幅度是0.24÷0.53=45.3%。左庭右院车位百平方米比领先可园4期车位百平方米比的差额是0.55-0.41=0.14，幅度是0.14÷0.41=34.1%。

    ■物管：需要等待时间来检验

    左庭右院物管是花样年物业管理有限公司、管理费1.58元/平方米•月。 可园物管是佳兆业物业管理(深圳)有限公司、物业管理费2.35元/平方米•月。

    相对而言，花样年知名度更高、管理面积更大集约化程度更高一些。而佳兆业物业则历史悠久些，管理经验上更具有优势。总而言之，两者的差距需要等待时间来检验。

    不过花样年的管理收费仅相当于佳兆业物业的67%，打了73折，半求（）认为这就意味着左庭右院的使用成本更低了。

    ■指标罗列

    【左庭右院】

    开发商：深圳市怡康苑房地产开发有限公司、深圳市梅江南投资有限公司
    土地使用起始时间：2001-12-1
    占地面积：53830平方米
    建筑面积：109283.61平方米
    容积率1.58
    产品类别：12栋6～33层多层、小高层、高层
    户数：783
    停车位：604
    车位户数比：0.77：1
    车位百平米比：0.55：1
    物业公司：花样年物业管理有限公司
    管理费：1.58元/平方米•月

    【可园4期】

    开发商：佳兆业地产（深圳）有限公司
    土地使用起始时间：2001-7-3
    占地面积：31495平方米
    建筑面积：116776平方米
    容积率：3
    总户数：894
    停车位：473
    车位户数比：0.53：1
    车位百平米比：0.41：1
    产品类别：3栋，18层至23层高层
    物业管理公司：佳兆业物业管理(深圳)有限公司
    物业管理费：2.35元/平方米•月

    【附可园1、2、3期及整体数据】

    一、可园（1、2、3期）

    占地面积：68527.9方米
    建筑面积：170970平方米
    容积率2.49
    产品类别：小高层、高层
    户数：1873
    停车位：907
    车位户数比：0.48：1
    车位百平米比：0.53：1
    物业公司：花样年物业管理有限公司
    物业管理费：2.35元/平方米•月

    二、可园整体数据

    土地使用起始时间：2001-7-3
    总占地面积：20多万平方米
    总建筑面积：60万平方米
    容积率：约3
    产品类别：小高层、高层
    物业管理费：2.35元/平方米•月