“中海·半山溪谷”之盐田北山片区简析
半求
BANQ@vip.163.com

导读：
    ■前言
    ■半山溪谷位于最近梧桐山且以住为主的北区：梧桐山登山道和裟罗公园
    ■8万人：港域北山片区居住规模与南硅谷同一数量级
    ■区域禁止高层：南向海景可保无忧
    ■部分用地变更为居住用地：旧村整体搬迁改造多
    ■南面是全球最大物流开发商的普洛斯物流园
    ■规划配套的居住立场
    ■除高速外，远期区域内禁行大货车
    ■平盐铁路预留地铁准备：8#地铁、13#地铁交汇
    ■小尺度步行系统与大量的绿化隔离带
    一、建设步行系统
    二、建设较多的绿化隔离系统
正文：

    ■前言

    “盐田港后方陆域法定图则”最早于2001年经审批并公布，但随着周边区域的发展和盐田港“区港联动”的实施，该片区功能定位发生较大调整，原法定图则2003年度决定修订，2005年完成。

    由于即将销售的中海·半山溪谷就位处这里，现在，香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn针对新版的“盐田港后方陆域法定图则”进行专项研究。以供关注中海·半山溪谷的网友参考。

    为了方便传播，并结合传统人士，且将这里定义为“港域北山片区”。

    ■中海·半山溪谷位于最近梧桐山且以住为主的北区：梧桐山登山道和裟罗公园
 
    中海·半山溪谷所在的北山片区，是由梧桐山大道、深盐路（沿港路）、平盐铁路北面山体和西面自然山体相围合的盐田坳地区，总用地面积9.13平方公里。其中，片区分为北区、中区、南区三个分区。

    “北区”是指本片区永安路以北的部分，规划“南区”是指本片区盐田路以南的部分，“中区”是指永安路以南、盐田路以北部分。

    而中海·半山溪谷则位于盐田港后方陆域的北区，最靠近梧桐山主峰、是以居住为主的功能区。北区坡地地貌没有破坏、植被原始，同时靠近梧桐山登山道和保护植物裟罗公园。

    ■8万人：港域北山片区居住规模与南硅谷同一数量级

    北山片区是盐田02-01号片区，定位调为“以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园区为主体的港口后方服务基地”，以明珠道为界的物流园区和产业配套居住区两大功能片区。仓储用地由207万平米，居住用地88万平米，居住人口规模8.0万人。

    这个居住规模与南山高新区为同一数量级。而由于本片区背靠梧桐山、面临大海，虽然物流较多，但其空气状况、环境温度、景观资源等还是优于南山高新区。

    ■区域禁止高层：南向海景可保无忧

    “盐田港后方陆域法定图则”要求，区域在高度分区上，盐田路和东海道交叉口地区为本片区建筑制高点，建筑高度向四周逐渐降低。沿港路在保税区人行出入口和道海道交叉区域，可以布置少量高层建筑，建筑形式宜以点式为主，禁止板式高层建筑。

    而中海·半山溪谷位于盐田区盐田港后方陆域梧桐山半山处，南邻深圳外国语学校高中部，项目海拔较高，最低处海拔约80米，最高约130米。加之禁止板式高层建筑，中海·半山溪谷南向海面的视野基本可保无忧。

    ■部分用地变更为居住用地：旧村整体搬迁改造多

    片区内物流和居住景观区相对分离，居住区以东海道为景观主轴，物流区以沿港路和明珠道为主要景观界面的空间景观结构。

    盐田路和明珠道交叉口区域的商业办公用地未来将改为居住用地；现状勤辉仓、金斗岭工业区和长江仓用地未来将改为居住用地；东海道和沿港路交叉口区域仓储用地未来将改为居住和商业办公用地。

    积极配合区港联动，盐田区迅速推进明珠道以南、永安路以北范围内的现状三个旧村实行整体搬迁，产业配套居住片区内沿明珠道的部分用地控制为旧村安置用地，而产业配套居住片区内现状旧村实施就地改造。相比较而言，整体搬迁改造的量要比就地改造的量大约70%，这对于保障区域居民素质、降低建筑容积率帮助甚大。

    ■南面是全球最大物流开发商的普洛斯物流园

    2004年8月10日上午，在深圳五洲宾馆，盐田港集团与全球最大的物流地产开发商———美国普洛斯信托公司（ProLogis）签署合作协议，双方将在未来5年内，共同投资逾10亿元打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园。

    物流园位于19号地块，位于中海·半山溪谷以南，是正在建设的盐排高速公路的起点。该项目占地面积约20万平方米，总建面约30万平方米，预计投资超过10亿元，建设工期为5年。

    普洛斯及盐田港经过向中央申报，已经具备保税物流中心的功能，这已经接近自由港的政策！盐田港变成类似香港的免税“自由港”，这将有助于发展国际中转枢纽，而这就是此项园区建设的中期的目标之一，将吸引更多原本利用香港中转的货物转用盐田港。

    而蛇口能够成为深圳租赁回报的冠军，主要就是因为蛇口拥有临近港口所带来的国际化人流、临近港口所拥有的山海景观、临近港口所带来的临港产业。

    盐田港的发展，一直是港口在前，其它如住宅、市政建设等滞后。如果盐田成为自由港，产业极其可能带动港口后方建设，基于港口服务的后方城区将有更多的经济理由加快速度，深圳出现第二个蛇口就不是梦想。

    同时，自由港所带来的高端客户、产业基础带来的中档购房者，以及因为山海景观吸引的外来购房和租赁者，盐田的房地产就将迎来较大的机会。这就是全球最大物流地产开发商落户盐田的价值和意义，也是深圳与香港在港口发展上的竞争正在加剧后深圳所掌握的先机。

    现在的关键是，盐田第二通道正在加快建设，盐田港后方实行产业（物流、工业、港口）、生活两条腿走路。无论如何，都有理由相信盐田未来的前景。半求认为，盐田自由港时代的住宅类机会，将主要集中在高端领域，提请关注中海·半山溪谷、万科东海岸、优品艺墅、天琴湾等。

    ■规划配套的居住立场

    香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn研究发现，按照“盐田港后方陆域法定图则”本区域规划的配套齐备，其中的外国语学校高中部、综合医院、运动场等最引人注目，实事求是地说，这里的配套偏向居住，这里不多说，大家自行判断：

    幼儿园6所，位于10B-029C-06、10A-03、10C-08、13A-05、14B-07地块；
    小学4所，位于5-04，9B-04、13B-0610C-06；
    初中2所，位于5-04、13B-02；
    普通高中2所，位于5-0413B-02；
    综合医院及专科医院2所，位于14A-02和14B-01；
    社区健康服务中心5所，位于9A-02、10A-04、10C-07、13A-02、14B-04；
    文化中心1及文化所5所，位于14A-03、10A-01、10C-02、10C-04、13A-01；
    运动场4所，位于10A-02、10C-10、13B-04、14A-05；
    肉菜市场4所，位于9C-05、9A-01、13B-0514B-10
    社会停车场（库）7所，位于4B-13、8-08、15-05、18-03、20-06、21-03、22-04；
    公交场站2所，位于4B-02、10B-04；
    邮政支局+邮政所6所，位于14B-068-07、9A-01、9C-12、10A-04、10C-07。

    ■除高速外，远期区域内禁行大货车

    港域北山片区对外联系的主要出入口为梧桐山道、北山道、深盐路（沿港路）及第二通道。保税区的主要货运出入口设在明珠道上，办公出入口设在沿港路上。

    区域道路等级为：
    一、快速路：梧桐山道，北山道，沿港路，西禾路；
    二、城市主干路：明珠道，盐田路，永安路，洪安路；
    三、城市次干路：东海道，明珠三街，永安一街，永安三街等；
    四、城市支路：服务于小区内部交通的道路。

    香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn研究发现，“盐田港后方陆域法定图则”5.5条约定：“沿港路、明珠道、永安路和北山大道围合区域内的道路，远期所有区域内禁止大型货车通行”。这个对于区域居民来说，是一个值得欣慰的消息。

    ■平盐铁路预留地铁准备：8#地铁、13#地铁交汇

    “盐田港后方陆域法定图则”5.10条规定：“穿越本片区的平盐铁路远期以复线控制，沿线地块的开发应考虑远期铁路和轻轨建设的要求”。

    这就是说，规划时平盐铁路已经预留建设轻轨的空间准备，按照规划，这里应该是13#地铁，也就是说，从火车站到盐田港的8#地铁和从平湖到盐田的13#地铁在这里交汇，实现了交通的立体化。

    ■小尺度步行系统与大量的绿化隔离带

    一、“盐田港后方陆域法定图则”6.3条规定，本片区将建设步行系统：

    1、东海道通过人行步道、广场、小品设施以及建筑底层空间设计，形成一个富有活力和亲切宜人的公共生活空间。

    2、人行步道系统将城市内部各公园和公共服务设施串联为一个系统，并与主要道路相接，形成环绕和贯穿整个居住区的步行网络。本次图则确定的人行步道系统指东海四街、盐田四街、洪安二街与盐田河绿带构成的环状步行网。

    二、“盐田港后方陆域法定图则”6.4条规定，本片区内主干道两侧、仓储区和居住区之间将建设较多的绿化隔离系统，以改善环境、区分功能空间：

    1、城市公共绿化系统结合各居住区和活动规律就近布置，方便居民的休闲和游憩。
    2、主干道两侧按规划设置绿化隔离带，与行道树、绿地、设施形成完整的道路绿化。
    3、在仓储区和居住区之间应按规划留有绿化隔离带，在平盐铁路的南侧也留有绿化隔离带，减少铁路对居住区的影响。