（接“中心区篇”）

    一、项目渊源
    每次路过南山中心区总有一种特别的感受。想当初，这里承载了南山人多少的梦想！
    1990年1月在原蛇口管理局和南头管理区的基础上成立南山区后，立刻就提出了中心区的构想。“李嘉诚”、“电影城”、“珠宝大厦”、“珠宝一条街”、“IBM司与深圳大学合作兴建的软件公司”等字眼曾经那样地激动着人们的心。 
    早在1998年5月18日，长城地产就已经正式取得南山中心区6、7号地块的土地使用权，当时号称尽快动工。但直到3年后一期（6#地块）才动工兴建，今年自4月26日开始认购、5月18日开盘，5月下旬已经封顶，开工后的工程进度还可以。
    而在我考查的当时，电梯安装公司也已经开始工作了，据了解在10天之内就可以安装完毕。在楼顶，也看到了蓝色的电梯桥板。
    今年1月份，二期（7#地块）也已经开始桩基工程，基坑（地下车库）已经挖好，但现在又停顿了下来，不知何故。

    二、公司史话
    本求1992来深圳，1994年从公司内部股开始涉足股市。这么多年，炒股票是亏多赚少。除了内部股的傻瓜赚钱法之外，只在三只股票赚过钱：深科技、中兴通讯、深长城。只不过长城股票的钱赚很少。因此，本求与长城海算是有缘。
    应该说，在深圳建设控股公司控股的国有地产企业中（城建集团、振业集团、长城集团、天健集团、东部集团、物业集团），1984年9月成立、1994年9月上市的长城各方面都是比较突出的一家。
    长城与振业的组织机构很类似，属于多元化经营，都拥有自己的施工单位和建材企业，组成了比较完整的产业链。但这种体制的最大缺点在于，下属施工单位缺乏危机感和进步动力。
    长城比振业幸运的是，下属的金众（原五建）、越众（原四建）的水平比振业下属的深圳一建要稳定多了（但建业要好很多，北大附属医院大楼还是没得说的）。
    金众公司无论是金众经典家园、麒麟立交桥、梅林一村12号地、滨海大道VII标段、电影大厦，还是深圳中心区市民广场，以及海印长城，施工水平基本都保持了稳定的发挥。是深圳首家鲁班奖获的企业。
    而一建施工波动较大，可以干出百汇大厦、长泰花园这样的绝对经得起敲打的工程，又可以干出星海名城一期（二期很好，但八组团却又出了火灾这样的低级事故）这样刚入伙就要局部补漏的工程。
    据了解，振业最近正在进行整顿，派人前往香港学习工程管理经验，并准备实行集团内部招标制度。希望能够解决问题。
深圳1987年开始，政府因财力所致多采用成片给予企业开发的形式加快建设进度，出让土地只收取毛地价。车公庙工业区、莲塘工业区、盐田港开发区等都是这样发展起来的。长城、天健的起家也是如此。
    天健靠香蜜湖以动地块、长城靠白沙岭西区27.7万平方米的土地。长城的早期项目长城大厦、长安花园、长泰花园都在此。长城大厦一号楼长261米，号称世界建筑中楼身最长、住户最多的建筑。而长怡花园是长城告别行政划拨土地的优惠政策，直面市场挑战的第一个项目。
    如今，白沙岭吃完了最后的晚餐，长城才被迫向外，可见国企的惰性有多重。

    三、项目概况

    项目位于南山区商业文化中心区中西部，总占地面积56000㎡，总建面210000㎡，容积率3.75，1800户人家。分二期开发。
    1、楼盘周边
    海印长城南面是已经封顶的海岸明珠及正在做地下工程的佳嘉豪苑，楼盘之间距离大约也有60米吧，不窄；
    东面是六车道的后海大道（准确说应该叫白石大道），后海大道近邻就是未来中心区的核心商业文化中心区，包括规划中的展览馆、影剧院、写字楼、酒店、步行街、城市水体等，以海印长城一二期之间的商业街为起点；
    北面是圈地一年有余的南山中心花园，西北面就是未来的市政公园及深圳的第二大书城——南山书城；
    西面，是南山热电厂的2座住宅楼——天悦园及海雅百货。

    2、项目疑问
    一期占地33032.9㎡，建面162340.32 ㎡ ， 幼儿园、 青少年活动中心均为社会配套，建成后为政府拥有，不知道是否对于业主家属会有所照顾？
    长城对外号称建筑设计是由巴拿丹马完成，可我所掌握的资料设计者是少有听闻的深圳市设计装饰工程公司。

    3、景观优美
    考查当时阳光明媚，可见度很远。
    站在楼顶，向东面望去，香港、市区清晰可见。香港的嘉湖山庄，深圳的地王大厦、招银大厦、赛格广场、网站办公所在地华能大厦、联合广场都历历在目。近处的深圳湾畔、美庐锦园、世纪村、波托菲诺更是一览无余。
    而西面景观逊色很多，只能通过楼房的间隙看到前海小铲岛。

    四、建筑细究

    1、“降板”设计
    厨房、卫生间采用了“降板”设计，降板深度并不大，大约20公分左右。排水系统布置在自家空间之内，座厕采用后排式，可最大限度地避免上下二户的互相影响。

    2、室内净高
    在找平之后，建筑净层高仍有2米82，估计建筑层高可达2米9到3米，与波托菲诺层高一样，在现在的小高层、高层建筑中是很较少的。高挑带来开阔感，非常舒服。这一点，值得金地、中海、万科、卓越等知名发展商学习。
    架空层有5米3高，如果做成商铺的话完全可以隔离成二层。

    3、窗和空调
    凸窗达75公分，但设计的可开面比例太小了，只有小小二扇窗可打开。由于考虑到楼房外观，室外空调机位在上下二户的窗户之间。
    这样一来就出现了一个问题：空调的管路必须从高处往下延伸，穿过窗台到室外。长长的管路非常有碍美观。在样板房就可以看到。

    4、楼体间隔
    建筑间距较宽，目测净宽应该有70～80米，可惜的是西边的幼儿园及东面的青少年活动中心占去了不少地方，好在这二座建筑并不高，都是多层。视野并未受到很大破坏，楼层在4楼以下的住户可能会受到一点影响。

    5、绿化受限
    由于是地下车库，回填土厚度受到影响，因此，一期中庭花园绿化就有障碍。不能种植高大、根系发达的乔木，只能种植灌木、草坪等。这一点与蔚蓝海岸、星海名城的中央花园有点类似。

    6、管路系统
    下水管孔的预留做得很有意思。其他项目是预留圆形孔，而海印长城预留的是方孔。向技术人员咨询的结果是留方孔可最大限度避免预留圆孔带来的万一有偏差就要打楼板的弊病。
给水管为浇铸或者砌墙时预先放置，完全避免了后打墙的弊病。
    配置的是单管集中烟道，应该会有烟气倒灌的现象。早已经有一进二排式的集中烟道，防倒灌效果要好些，长城为什么不采用呢？单管的烟道倒是节约了一些室内面积。由于烟道较薄，施工单位特意在烟道周围浇铸了一圈，起加固、保护的作用，不错。

    7、施工差异
    在现场看到的情况，南座与北座施工的质量、施工精度都很好。
    但相比之下，南座的施工要好于北座，奇怪的是，二座均为金众承建。南座的施工虽然没有号称是清水施工，但是墙面非常平整光滑，让人惊喜。不过与金众的经典家园相比，墙面的平整光滑还是差一些。
    由于北座发现了一些问题，因此重点转了转北座。北座主体施工其实不错，但在顶楼的女儿墙处，我发现了几处虚浇空鼓，并拍了下来。施工时到了顶楼往往就开始松懈，实在不应该。

    9、建筑用料
    目前看到的有：海螺塑钢门窗、实德塑钢门窗、金洲牌燃气管、金昆牌水泥、金龙羽电缆、OTIS电梯、KINGLION牌PVC下水管、联塑牌插座、涂可耐。

    五、项目短长

    1、缺憾之处
    （1）1梯7户，确实拥挤了。如果做到6户或者4户。但考虑是在未来的中心区，这点拥挤的代价似乎可以容忍。
    虽然是一梯7户，但电梯间、楼梯间都做到了自然通风和采光，设计时还是动了不少脑筋的。
    （2）小区由于城市规划的原因被一分为二，南北区之间基本是独立的，没有纵向联系，要实现南北区之间的交通，必须经过公共空间。缺少了一点家的感觉。长城还是比较狡猾，说是“城市主题”。
    （3）长城的资料中说海印长城的目标客户群是南山高科技中心的主流白领、深圳特别是福田主流白领为主（城市精英）。
    看了这个定位后，不禁要发笑。什么叫白领、又什么是蓝领？这种界定是市场调查公司用来糊弄发展商用的。南山的高科技蓝领不比福田的写字楼白领购买力强得多？！高科技人士应该是长城的重点。
    （4）“海印长城”的这个楼名明显有北京“水印长滩”的痕迹，就象金地“翠堤湾”学李嘉诚一样，让人很难接受。
    （5）购房者可能要有心理准备，海印长城的使用权期限已经过去了4年（1998年5月18日至2068年5月17日截止）。

    2、优点不少
    （1）车位超前
    一期954户人家，配备的车位有1146个，达到1：1.2，就本求所掌握的资料，除香榭里花园1：2的配置之外，海印长城应该是深圳第二，超过前期因车位配置达1：1而引起大家好感的宏观苑。
    （2）户型很好
    以前，网络上一直有反应说海印长城的户型很糟糕。以前没有详细到现场看过，所以就没有发言权这次到现场后，经过仔细分析研究，才发现其实这是一个巨大的误解。
    除开5房、4房的户型存在动静分区方面不太合理之外，其他户型基本都是经过实践检验的类型。无论是动静分区、还是室内的交通组织，又或者门户处理、对于尖角的处理都很好。尖角处理方面，完全可以和西海湾花园的处理相提并论。
    当然一梯7户（以前网上有批评项目1梯8户的是否看错了？）还是优点拥挤，特别是厨房的采光会收到影响。但是值得一提的是，虽然是连体塔楼，但二户之间的最小距离据目测也有20米，非常少见，一般的1梯4～8户的连体建筑，二户之间都是非常狭窄的，豪方现代豪苑的距离就只有不到10米。
    （3）空间突出
    室内净高2.8米非常舒服，在大型发展商中主动拔高层高的现象到目前为止不多。值得表扬，也为业主以后的生活提供了一个好的空间。
    （4）质量很好
    施工质量达到了准清水施工的水准，质量、精度都不错。