导读：
     ■前言：当心港人驱逐深圳人
     ■自此，深圳写字楼可看
     ■我是中心，第一高筑：深圳单次建设体量最大的项目
     ■中国投资密度最高的城区之一：卓越·世纪中心位于留金之地
      一、深圳交通最便利、交通成本最低的区域
      二、中国最流金之地
      三、中国绿地率最高的CBD
     ■仅次于政府：卓越是深圳中心区最大供应商
     ■标准全面超越国际甲级
     ■深圳唯一小区式的全天时商务街区
      一、全天时商务空间
      二、唯一的全天时商务街区项目
     ■产品考查
      一、深圳最好的地下车库
      1、最大的商品房地下车库：宽车位、车位比居高层写字楼之冠
      2、深圳唯一地下二层也局部自然采光通风的写字楼
      3、深圳最高的地下车库：5.5米可走大货车
      二、最厚材质：全钢化LOW-E中空玻璃、超厚花岗岩、10cm网络地板
      三、超高双大堂、超级层高
      四、大堂面积最大的深圳写字楼
     ■华南首个Leed金级认证项目
正文：

■前言：当心港人驱逐深圳人

2009-5-12（周二）下午3：00~5：25，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn考查了唯一深圳中心区内的唯一新增供应--卓越·世纪中心项目。

令人惊讶的是，当我们来到卓越·世纪中心时，在其销售中心外的停车场上，有三台香港牌照的私家车，在售楼中心内部，更是连销售员都已经不够用了，显得有点混乱，格外要注意，当天并不是休息日。

由于当前深圳与香港之间的住宅价格关系是约1/3，但是写字楼的价格关系是1/5，因此写字楼对于香港人更具有吸引力，加之香港腹地太小，向北发展成为必然。

同时港人经过上百年的熏陶，对于核心区写字楼价值认识比深圳人强，在香港核心区甲级写字楼估价高达18万/平的情况下，更要提醒，是否可能出现香港人在某些物业领域驱逐深圳人的情况，由于在1997年之前在口岸片区住宅领域出现的情况一样，则应该引起高度重视。

■自此，深圳写字楼可看

“住宅看深圳、别墅看杭州、公建看北京、写字楼看上海”----这句话房地内参·半求工作室www.BANQ.cn一讲就讲了8年。就房地产领域来说，深圳其实一直是一个跛脚之城，住宅这一块的成绩在国内具有优势，但是写字楼、别墅、公建却分别落后于上海、杭州、北京。

不过2009真是一个转折之年，深圳从此摆脱了仅偏食住宅领域的阶段，进入了住宅、别墅、写字楼、公建均衡发展的阶段，其表现就是：万科天琴湾具有世界级别墅水准、将深圳别墅市场落后于江浙一带的帽子从此抛到太平洋中，大运中心同样具有先进水准、一举改变深圳缺乏雄伟的公建的窘况。

而本文的主角---卓越·世纪中心也将和位于同一区的平安国际金融中心一起，凭借过硬的规划设计、产品配置、建造水平，将深圳写字楼的发展水平提升到一流的水准。

从此，在给外来参观考查团的推荐名单中，“写字楼”将可堂而皇之成为考查深圳地产的重要分类之一，而卓越·世纪中心就让深圳地产人士长期的尴尬---没写字楼可看的历史一去不复返，世纪中心一小步，深圳地产一大步！至于理由，则包括规模、地段、品质、创新，各位不妨仔细看下面的分析。

■我是中心，第一高筑：深圳单次建设体量最大的项目

卓越·世纪中心总占地30163.01㎡、总建面465952㎡，容积率12.49，最高280米，远超中心区目前最高的238米的新世界中心。是深圳CBD单体建筑体量最大的商品房项目、深圳史上单次开工量最大的项目、卓越单次建设量最大的项目、5年内深圳中心区第一高楼（5年后将让位超过500米的平安国际金融大厦，位居中心区亚军）。

项目由卓越与皇岗实业共同开发的项目，本地块原来曾经做过大型的建材市场，名字也叫“世纪中心家居广场”。卓越·世纪中心功能包括酒店、商务公寓、写字楼和裙楼商业四大功能，是深圳市目前已建的最大规模商务综合体。其中，2#楼还建给皇岗实业，1号、3号、4#楼属于卓越，整体布局西高东低。

1#楼64层、280米高，功能为超甲级办公楼，建面120281.92㎡。 
2#楼59层、268米，其功能最多，包括：办公49307.21㎡、酒店26966.92㎡、公寓25163.21㎡。    
3#楼34层、150米高，功能为中小面积甲级写字楼、商务公寓，建面37388.2㎡。  
4#楼37层、185.5米m高，功能为超甲级办公楼，建面64428.6米。 

■中国投资密度最高的城区之一：卓越·世纪中心位于留金之地

一、深圳交通最便利、交通成本最低的区域

深圳中心区是深圳的政治中心（深圳首都）、经济中心、金融中心、展览中心、文化中心、商业中心（怡景中心城、COCOPARK与晶岛国际）、地铁换乘中心、酒店业中心（8大顶级酒店）。

深圳CBD的交通资源为全市之最是显而易见的，深圳铁路系统2011年将达到15分钟至香港、25分钟至广州、3小时至武汉、8小时至北京。公路、4条地铁（1、2、3、4号线）、一条联系大陆与香港的铁路足以使区域成为深圳对外联系最方便、对外交通成本最低、地铁密度最高的区域。

卓越·世纪中心位于深圳中心区南区，西侧靠金田路、紧邻深圳单体投资最大的建筑---21亿(不含地价，只是建安成本)的深圳会展中心，北临福华三路与财富大厦相望，南临滨河大道，东面为海田路、辛城花园。

卓越·世纪中心距离1#地铁、4#地铁换乘站“会展中心站”距离200米，步行大约3~4分钟，属地铁口直接辐射的换乘物业，换乘物业比地铁口物业更为优越。

二、中国最流金之地

自深圳立市以来，政府在中心区上的投资，涵盖了土地整备、道路修建、涵管建设、公建建造、地铁修建、绿化建设等，而企业则在商业、写字楼、住宅上大规模投资，如今，中心区已经建成写字楼35座，住宅区12个。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn的资料表明，截止到2007年年底，政府在4平方公里的深圳中心区建设上投入的各项建设及改造资金已达到302亿人民币，企业投资达到107亿。

两者合计409亿，而中心区土地面积为4平方公里，也就是说，单位投资为102亿/平方公里。如果把409亿换成百元大钞，就是4.09亿张。100元券规格是165*77毫米，每张面积是0.012705㎡，4.09亿张合计面积520万㎡，也就是5平方公里，铺满整个中心区还有剩余！

三、中国绿地率最高的CBD

深圳中心区，拥有0.45平方公里的的“城市大客厅”、1.7平方公里的莲花山公园，构成了中心区的绿地，计算路边绿化和环岛绿化在内，中心区绿地率超过50%，在中国，没有哪个CBD能够拥有如此之高的绿地率。

■仅次于政府：卓越是深圳中心区最大供应商

截止08年底，瑞士ABB、环球资源及时代华纳等逾92家世界500强企业落户深圳CBD，诸如微软、索尼、瑞士银行、诺基亚等，而引进的国内外知名企业也达到了280家之多；

统计资料显示，目前在福田注册的银行、保险、证券、基金、上市公司等企业已超过120家，占深圳全市比重已达40%；

官方在土地出让有意吸引总部企业进驻，包含中国平安在内的10余宗地块企业分别为金融、保险、证券、能源、通信、电力领域的知名企业。地块规定6成以上自用，且10年内不准出售。

深圳CBD已有35栋共约372.8万㎡的办公楼投入使用。而卓越在深圳CBD先后开发卓越大厦、卓越时代广场一期、卓越时代广场二期、卓越·世纪中心，在深圳中心区已拥有72万㎡建筑体量，占中心区写字楼开发面积的19.3%，稳居第一，写字楼及商业供应同样居于第一的宝座。即使金地获得岗厦地块，也不能撼动卓越的冠军位置。

卓越因此成为是深圳最具商务地产开发经验的房企，同时，除政府（拥有21万㎡的市民中心，及31万㎡会展中心，与音乐厅、图书馆、书城、青少年宫等）外，卓越是深圳中心区离最大的供应商（含所有商品房品种）。

深圳中心区各大发展商份额监测数据表

■标准全面超越国际甲级

国际甲级写字楼（高于国内甲级写字楼）的大厦品质标准是：

1、 具有架空地板；为客户提供最少每平米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每㎡最少承重为250公斤，等等。

而卓越·世纪中心的用材用料与设施设备具有国际领先水平，比如：
（1）1#楼、4#楼设置网络架空地板，信息系统建设、扩容没有限制；
（2）整栋大厦可满足90Va/㎡的电源供应，达到国际级级标准，同时更是采取双重环网供电系统，双重环网供电还能方便地为重要负荷提供两个电源互为保险，具备就地保护功能、故障处理更简单、能实现多层次阶梯管理、运行经济等优点。
（3）4#楼活核载达到2.0+2.0KN/㎡，大大超过国际甲级标准。
（4）1#楼、4#楼24小时供应冷水，3#楼商务公寓24小时供应冷水和循环热水；

2、国际甲级写字楼要求室内净高2.7米以上。而卓越·世纪中心1#楼层高4.1m、净高3m，4#楼层高4m、净高2.95m，3#楼层高3.6m、净高2.75m，均在国际甲级标准之上。

3、国际甲级写字楼要求每3层一部电梯、等候时间不超过30秒。而卓越·世纪中心高峰期侯梯时间不超过1分钟，非高峰期侯梯时间不超过30秒。

4、国际甲级写字楼要求平均每12㎡有一根电话线并提供ISDN、DDN、T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。 国内甲级标准是平均每20㎡有一根电话线。

而卓越·世纪中心满足平均每10㎡有一根电话线（非公共区域），超过国际水平17%、超过国内标准100%，其中1#楼、3#楼、4#楼全楼实现（非公共区域）无线网络覆盖。

5、国际与国内甲级写字楼都要求空调为4管制空调系统，而卓越·世纪中心1#楼、4#楼采用冰蓄冷的第四代活性VRV空调系统，3#楼采用冰蓄冷中央空调系统，都远在标准之上，更是深圳少见的冰蓄冷空调，节能效应明显，与深圳土地房产交易中心的系统一致。

■深圳唯一小区式的全天时商务街区

一、全天时商务空间

深圳99%的写字楼，都属于集中空调，一到晚间7、8点以后空调就关闭，写字楼里就不能办公了。甚至于连卫生间、楼内照明也都是定时关闭，而深圳需要加班的企业又为数众多，使用极其不便，供应与需求的不对称，使得怨声载道。

卓越无疑看中了这个巨大的市场空白点，世纪中心的1#、4#楼采用蓄冰式VRV空调。蓄冰式VRV属于节能、高效，非常实用的空调系统，系统分户独立专用，而且带有供热功能。这样一来，各个企业就独立控制自己的空调系统，即使是24小时办公加班也没有问题，更适合深圳的工作实际。
 
VRV空调系统全称为Variable Refrigerant Volume系统，即变制冷剂流量系统。系统结构上类似于分体式空调机组，采用一台室外机对应一组室内机（一般可达16台）。控制技术上采用变频控制方式，按室内机开启的数量控制室外机内的涡旋式压缩机转速，进行制冷剂流量的控制。

VRV空调系统与全空气系统，全水系统、空气—水系统相比，更能满足用户个性化的使用要求，设备占用的建筑空间比较小，而且更节能。正是由于这些特点，其更适合那些需经常独立加班使用的办公楼建筑工程项目。 　　

二、唯一的全天时商务街区项目

与传统写字楼之间布局以大马路、互相隔离、以车为本的规划设计思路不同，卓越·世纪中心的4栋楼形成了南北东三向相对封闭、西向完全开放的特点，构成一个商务街区，街区以人性化尺度设计，写字楼之间表现出紧密融和、中尺度、具有丰富的室内公共交流空间的特点，建筑高度得以控制。

卓越·世纪中心将四栋建筑分布在30163.01㎡地块的四周，中央因此出现了一个约19000平米的大平台花园，与住宅区的中央园林布局非常类似。卓越·皇岗世纪中心的四个塔楼、商业裙楼和大平台花园（或称内部庭院广场），共同形成垂直和水平，都市和田园的设计。

资料显示，这是深圳写字楼中，围合部分面积最大的整体式平台花园，这对于实现办公的园林化、小区化很有帮助，死板的办公环境立即变得活灵活现。之外，在附楼的楼顶，世纪中心设计了三处空中商务花园，花园回填土厚度达80公分，局部1米，可以种大树同时，在2#、3#楼之间设计了空中游泳池。

纵观整个深圳，这是非常罕见的商务街区，原来只在蛇口海上世界有所感触，这种思路使人们感觉到舒适、愿意多停留。但海上世界无法实现全天时商务，因此是深圳唯一的全天时街区商务项目。

■产品考查

一、深圳最好的地下车库

1、最大的商品房地下车库：宽车位、车位比居高层写字楼之冠

卓越·世纪中心设计了三层地下室，合计地下车位为1550个，是全城仅次于市民中心（2575个）的深圳第二大地下整体车库，同时也是最大的商品房地下车库，百㎡车位配备标准居于深圳高层写字楼之冠，超过甲级写字楼标准。

排在其后的是：宝安中心区南侧绿轴地下停车场（1060个）、红树西岸车库虽然拥有1900个车位，但是一层地下（990个）、一层地面架空（910）。而且，卓越·世纪中心的地下车位为避免宽度不够引起的停车困难、容易发生邻居车辆开门时擦碰的现象，将车位的长度与宽度放大，尺寸约为5.3*2.4米，2.4米的宽度就可以极大地减少这种现象，而这个宽度在当前的写字楼市场普遍采用2.3米的标准的情况下，格外难得，可别小看这10公分。

同时，由于世纪中心商务综合体包括有公寓、酒店，办公楼建面234017.73㎡、商务公寓及酒店建面89518.33㎡。白天公寓车辆外出了，车位更多满足写字楼需求，晚上办公人流走了，就给公寓使用，这种不同类型客户的交叉使用，使得原有的车位配比实际上得到了大幅度提高。

2、深圳唯一地下二层也局部自然采光通风的写字楼

在方方正正的平台花园靠3#、4#楼的位置，地下一层楼顶开了一个巨大的方孔，尺寸估计25米*13米左右，从而使地下一层实现了全面的自然采光通风，而地下一层对应的面积变成下沉广场。

通过两处大楼梯、一处小楼梯实现地下一层与地面的交通，未来，开车到地下一层后，可以到平台上走走：）之外，在地下二层的上空，也开了大约10米*4米的长方形孔，因此，卓越·世纪中心成为深圳唯一的地下二层也局部自然采光通风的写字楼。

3、深圳最高的地下车库：5.5米可走大货车

之前，深圳写字楼的地下室最大层高仅有4.5米、实现能走轻型货车的目的，大型货车就不能走了。而卓越·世纪中心地下车库负一层层高5.5米、负二层层高4.5米、负三层层高3.9米。

换言之，世纪中心的负二层相当于其它写字楼层高最高的负一层，而其负一层，则是深圳写字楼中，层高最高的地下车库，完全可以走大货车，对于公司搬家相当有利！

在地下室还注意到，其他写字楼都是风机口设在靠墙壁侧、外露布置，而本项目的风机口是隐藏在顶部贴近楼板处，实现了隐蔽布置，这样做的好处是地下室整体更加美观，更容易维护。

二、最厚材质：全钢化LOW-E中空玻璃、超厚花岗岩、10cm网络地板

卓越·世纪中心的外墙，不是玻璃，就是花岗岩。同时，采用了截止目前房地内参·半求工作室www.BANQ.cn所看到的最厚材质：花岗岩厚达1.8CM（比一般的1CM厚80%）、全钢化LOW-E中空玻璃为8+12+8（比一般的厚35%）。

全钢化LOW-E中空玻璃则满足了：钢化能够实现最高的安全性、LOW-E能够实现节能、中空可以提高节能表现及隔音效果。

卓越·世纪中心的写字楼，还预先设计了10cm厚的国际标准网络地板，布置网线、无限扩容都不存在难度。这是深圳迄今预备容量最大的网络地板。

三、超高双大堂、超级层高

1#楼、3#楼、4#楼都采用了双大堂设计，而且，首层大堂层高分别达15．5米、10．5米，连4号二层大堂层都高达10米。此外室内层高、走道层高都达到了全新的标准。

1#楼室内层高3.981米，3#楼普通层层高3．6米（净高2.75米）、普通层走道净高2.55米；上面几层为复式层，层高7.2米（复式层走道挑高6.15米）。4号标准层净高2.95米。完全摆脱了罗湖那些层高只有2.5米的写字楼的压抑感。

即使在裙楼商业或配套部分，层高也同样出色：一层5.5米，二层、三层都是5.0米。

四、大堂面积最大的深圳写字楼

1#楼双大堂（含行车大堂）面积预计接近1000平米，3#楼A、B双大堂共240㎡；4#双大堂面积898㎡。大堂面积之大，或者说每百平米平分的大堂面积之多，都位居深圳写字楼之最。

1#、4#各标准层电梯厅宽度均为3米，核心筒与办公室之间的走道宽均为1.6米；4#楼各标准层电梯厅宽度均为3.6米，核心筒与办公室之间的走道宽均为1.8米。充分保障了行人的空间感。

所以，卓越·世纪中心的实用率为59.6~66%之间，甲级写字楼的最佳实用率在65－75%，过高说明硬件配套不足（如电梯少，智能化程度低、供电供水设施不足、通道过窄等），档次不高。其实好的写字楼如果只是实用面积大、而公共部分过于狭窄的话，那将难以实现档次和品质感，市场上单纯追求写字楼使用率的声音是有害的。

■华南首个Leed金级认证项目

卓越·世纪中心世界著名主创建筑师Larry K.Oltmanns拥有35年建筑设计领域的丰富阅历，已经为全球5大洲贡献超过60座经典建筑作品。代表作品：香港国际会展中心、马尼拉亚洲发展银行总部、汉城世贸中心、都柏林国际机场……

1#楼由承担过地王大厦、国贸大厦、卓越时代广场建设任务的中建三局建设，3#楼、4#楼由中建五局承建，2#楼由江苏华建承建，多家知名建筑商承建，可以实现互相竞赛的目的，对于即保证质量、又保证速度是非常有帮助的。

按照设计，四栋塔楼内部和外部的四处角落被轻微切割，形状象轻微切割的菱形钻石，在大多以横平竖直的中心区建筑中，实现了“简约不简单”的目的，标志性极强。

卓越·世纪中心从施工图到施工过程直至验收使用全程接受美国绿色委员会监管，全部过程完全接轨国际环保节能最高要求，保证项目国际品质。

成立于1993年的美国绿色建筑委员会（USGBC）1998年在BREEAM评估体系的启发下，研发了“绿色建筑评估体系”LEED，引导和改变了美国建筑市场的走向，成为国际最具影响的绿色建筑评估体系之一。目前中国有少于10个项目申请获得LEED认证。

卓越·世纪中心：中心区全景鸟瞰图

卓越·世纪中心：1、2号楼立面夜景效果图

卓越·世纪中心：

卓越·世纪中心：楼栋构成

卓越·世纪中心：电梯配件已到

卓越·世纪中心：高堂（高大的大堂）

卓越·世纪中心：一二楼的开敞连接

卓越·世纪中心：2#、3#附楼楼顶的游泳池，高楼拍摄，没拍好

卓越·世纪中心：皇岗村+会展中心近在咫尺

卓越·世纪中心：角部的加强梁，卓越的质量很卓越

卓越·世纪中心：西北方向

卓越·世纪中心：西面

卓越·世纪中心：金中环与星河

卓越·世纪中心：隔离下部的地梁

卓越·世纪中心：附楼楼顶花园

卓越·世纪中心：南面楼下就是岗厦中学

卓越·世纪中心：3#楼的降板

 卓越·世纪中心：罕见的写字楼小区化（中庭广场及地下1、2楼自然采光通风）

卓越·世纪中心：东面，地王在望

卓越·世纪中心：3#楼高区的双层挑高户型，100%赠送

卓越·世纪中心：西南视角

卓越·世纪中心：南面，香港青山在望

卓越·世纪中心：屋顶构造，请猜猜这么处理的用途？

卓越·世纪中心：工厂化处理

 卓越·世纪中心：既然会展中心，当然我是中心

卓越·世纪中心：都是卓越

卓越·世纪中心：精密材料加工仪器

卓越·世纪中心：卫星地图