导读：
■深圳商务的待遇越来越趋于本质
一、大道起点物业：前海片区目前唯一综合体
二、大道经济受益者：2010~2011年内性价比最高的机会
三、振业国际商务中心：深圳经济地理版图的枢纽与关节
四、位居深圳最大地铁枢纽以东
■40亿/平方公里，粤港澳“主政地”：董市长最心牵的最高点
■城市源点物业：最靠近“深港澳历史之根”的新商办
■产品考查
一、受益深圳免费高速网最大的商办
二、景观资源海、山、湖、园、城共聚
三、最高92%：超高实用率商办，遥遥领先于住宅
四、车位交叉使用资源最多的商办综合体
五、前片区商核：海片区迄今位置最大的集中型商业
六、深圳商办最大的采光通风与观景槽：公共空间的宽度
七、全不锈钢供水、超厚LOWE中空玻璃、9部日立梯、开利蓄冰空调…
■面临的上佳市场环境
一、仅振业国商中心、智慧广场两家：原特区商办可售供应创三年最低！
二、深圳是罕见的泛商务城市：前海写字楼具“机会窗”
三、片区内首座甲级商办
正文：

■深圳商务的待遇越来越趋于本质

一、大道起点物业：前海片区目前唯一综合体

振业国际商务中心（星海名城7期）位于深南大道西部起点，深南大道与前海路交汇处，属于深圳最重要、财富最密集的大道---深南大道的起点物业。项目总占地13550.㎡，容积率4.98，其中商业34559.9㎡（1-6层纯商27873.9㎡、地下1层肉菜市场---未来将成为超市6686㎡），办公、酒店38078.78㎡（6-30层）。

项目的业态将涵盖商业、写字楼、酒店，包含前期的住宅在内，振业国际商务中心将成为前海片区目前唯一的建筑综合体。振业国际商务中心规划中含有集中型商业，位于商业裙楼1~6层，面积约27875㎡；规划引进1~2家一级支行，大型高档餐饮及完备的商务配备。

同时，房地内参www.BANQ.cn得到消息，作为星海名城唯一的商办项目，7期还可享受星海名城1~6期及前海CBD等大体量商业配套，入驻企业可体验“一站式”服务。

二、大道经济受益者：2010~2011年内性价比最高的机会

30年来深南大道作为深圳主干道和经济文化大动脉，两侧崛起了一大批极具时代特征的伟大建筑，以及依托这些建筑成长起来的一大批企业。对于深圳来说，深南大道既是一条改革大道，也是一条“企业大道”，更是一条吸引商业聚集、散播商业文明的商务大道，如北京的长安街，上海的外滩，深圳大道是深圳的大动脉、城市的坐标轴，更是城市商务前沿发展的阵地。

事实上，放眼各大、中型城市，凡是交通区位好的城市主干道沿线，聚集了大量的、高质量的商业、住宅和政治、文化资源，成就蔚为大观的“大道经济”，“大道经济”是指城市的战略性资源、商业性资源和人文性资源、生活性资源、教育资源都是以大道为血脉，以街道微循环构成城市社会经济发展的基本框架。

可以说，大而言之，深南大道浓缩了深圳政治、经济和文化的方方面面；小而言之，它见证了我们与这座城市的亲密接触，人与人的情感记忆。而其中无可厚非的是，在“大道经济”的发展下，它折射了深圳经济、商务的发展历程，使得这条城市的大动脉成为了深圳名副其实的商务大道。

在这条大道上，从东到西沿线，集聚着深圳大量商务的载体。无论是东边的罗湖商圈、华强北商圈，还是中部的福田CBD，亦或是西边的科技园、高新区，都是深圳商务最发达、最集中的代表，可以说，深南大道就是深圳商务最集聚、商业最发达、拥有高档写字楼体量最庞大的主轴。

这里伴随着大量城市地标级建筑的崛起，也伴随着一批高科技企业的奔腾，这里带给深圳的不仅是高新科技、国际商务、国际化视野，还带来了国际性前沿理念，以及商务文明的输出。能够在深南大道的起点、拥有第一排商办，那是深圳商务的最高待遇了！振业国际商务中心提供了2010~2011年内性价比最高的机会。

三、振业国际商务中心：深圳经济地理版图的枢纽与关节

虽然现在已经实现了全市特区化，但还是以特区关外来描述会更清楚一些。在卫星地图上看深圳的城市格局，就可以发现很有意思的现象，由于特区北有塘朗山阻隔，因此除梅林关、布吉关外，特区内外并不连接。但是西部不同，宝安、南山两区的建成区完全连在一起，而在特区内，南山与福田、罗湖又是连在一起的。

由西向东，宝安、南山、福田、罗湖就构成了深圳的绝对重心，这个区域内占据了深圳主干线的绝大多数份额：广深高速、沿江高速、107国道、宝安大道、海滨大道成为特区内外连接的主要干线。而中东部则只有梅观高速、东部沿海高速两条主要干线。

城市是沿主干道而伸展的，所以我们就可以发现，深圳的科技中心、4个CBD（罗湖人民南、福田CBD、南山商业文化中心区、宝安中心区）、旅游中心、教育中心、商业中心、政治与文化中心、生产与制造中心都是沿着罗湖、福田、南山、宝安4区分布的，这4个区构成深圳的绝对主力。

而罗湖、福田、南山、宝安4区则是基于广深高速、沿江高速、107国道、宝安大道、海滨大道、深南大道连成一片。罗湖、福田、南山由东到西排列，在前海中心振业国际商务中心这个位置，深圳的城市格局从东西向布局，转了个弯，城市格局从东西向变成了“东南→西北”向，整个城区划出了一条负斜率为45度的直线。

深圳在前海中心（以下简称“前中”）振业国际商务中心这里转弯，前中犹如深圳巨大手臂上的至关重要的关节，更是深港的枢纽。不但如此，深圳通向世界的主要出入口大铲港几整个深圳西部港区、以及深圳通向香港的主要通道西部通道、打破深圳与香港两地机场的方向，也都在前中位置拐弯。可见，前中不但是深圳，还是深圳与香港关系、深圳与世界关系的路口。

还是以卫星地图分析，深圳产业梯度是在前中这里转弯，衔接二、三产业的物流业，借助前中以西超过6平方公里的前海物流园，以及西部港区、西部通道在宝中统筹实现，深圳由此转向大陆北方、或者南方香港，又或者世界。

前海中心区以北，沿广深高速、沿江高速及宝安机场，这里联系内地，是深圳前往内地的方向。前中以南与以西，以深圳湾口岸片区、大铲港为节点，这里联系的是世界，是深圳前往世界的方向。前中以东，联系的是福田、罗湖，这里联系的是深圳自己。可见，振业国际商务中心是深圳经济地理版图的枢纽与关节，由深圳前往国际、国内、港澳，振业国际商务中心所在的前中是最集约、节约的所在！未来，深圳各个方向的大联系，其实前中已经成为不可或缺的一站。

四、位居深圳最大地铁枢纽以东

1#地铁是深圳最长的东西向地铁，也是覆盖人口最多、连接战略性资源最多的地铁，而5#地铁是深圳里程最长、穿越不同行政区（南山、宝安、龙岗、罗湖）的地铁线，这两条地铁线在前海中心，也就是振业国际商务中心以西1500米处，交汇。

而未来的11#地铁、深港机场线也都将在这里交汇，这里因此成为深圳最大的地铁枢纽。

■40亿/平方公里，粤港澳“主政地”：董市长最心牵的最高点

振业国际商务中心整个建筑总高30层、建筑高度150米（加上顶部造型为165米左右），东面的卡夫诺不足100米，位于学府路与前海路交叉口的东方银座公馆仅为87.8米，因此，振业国际商务中心是整个前海片区目前最高的建筑，由于目前前海片区属于政府最重点的投资片区，因此作为前海片区第一高，引起了“深圳董市长”的关注。

2009年6月26日上午，刚刚到任深圳不久的王荣，就在振业董事长李永明陪同下，来到振业在前海片区积近十年打造的“一站式”航母级大社区—星海名城，调研南山区前海、后海片区的建设规划情况。这是2008年7月以来市委市府主要领导第三次在星海名城调研，密度之大极罕见，星海名城在前海的地位之重可见一斑。

同时，也是新“董市长”在深圳考查的第一个、也是迄今唯一的写字楼项目。前海片区做为粤港澳合作的重要战略地区，未来将成为粤港澳的“主政地”，投资、规划等都将有倾斜与照顾，未来基建设投资就达400亿，单位投资密度40亿/平方公里，这是深圳未来十年内单位投资密度最高的区域！这将对星海名城特别是7期振业国际商务中心项目带来积极的利好因素。

前海新区将建设深港金融服务合作区，拟由深港合作开发，引入香港的管理制度；其服务范围将是包括香港在内的整个珠三角。前海作为深圳的“曼哈顿”，将被深港政府联合打造成为“深港现代业服务业合作示范区”。

前海将定位为四个区和六大产业，即深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区，重点发展六大产业，一是总部经济，二是创新金融，三是现代物流，四是科技及专业服务业，五是通信及媒体，六是面向国际人才的高端服务业。而这些产业中企业的办公需求都将为振业国际商务中心提供充足的客源保障。

■城市源点物业：最靠近“深港澳历史之根”的新商办

振业国际商务中心距离新安古城（又称“南头古城”、“九街”）直线距离约750米，是距离古城最近的商办之一，而南头古城是“深港澳地区的历史之根”，是深圳历史的起源。或许你会问，靠近城市的根有什么意义？那么好，上海新天地就是因为靠近党的根---一大召开地、以及保护了上海的文脉而成功的。

文物保护单位----南头古城占地约7万㎡，是深圳最具规模的古建筑、“深圳”最早的城，具1730余年历史，自晋代以来，为历代岭南沿海地区的行政管理中心、海防要塞、海上交通和对外贸易的集散地，香港、澳门、珠海、中山、东莞等地长期隶属南头古城管辖。现存的南头古城始建于明洪武二十七年（1394年）。

目前，政府已经准备投巨资修缮古城，南头古城南门广场及古城风貌整治设计方案已经通过，根据设计方案,南门广场将建设成为深圳市唯一一个具有浓厚历史文化色彩的广场，成为一个文物保护完好、人文景观丰富、绿地空间充足、服务设施完备与周边地区衔接良好，具有强烈的历史氛围、旅游观光价值的古城风貌展示区，在大运会前完成改造工作。

■产品考查

一、受益深圳免费高速网最大的商办

全长48km的南坪高速是《深圳干线道路网规划》沿二线新增的快速通道，是“七横十三纵”的高快速路网骨架的重要组成部分，被称为“深圳二环线”，西起前海片区广深沿江高速，东至坪山东部通道，并向东延至惠州。南坪快速沿线连接西部港区、前海中心、南山、宝中、龙华、平湖、布吉、横岗、坪山、大工业区，是深圳第二圈层主要功能组团间的通道，也是深圳最长的免费东西向高速路。

南坪高速分三期建设，14.88km的一期为起于南山塘朗立交、止于布吉龙景立交的中段，已经于2006年6月30日通车。二期为西段与塘朗支线二期，主线起于广深沿江高速前海立交，终点接一期塘朗立交，二期主线全长15.5km。三期工程为南坪快速路东段，主线从龙岗区布吉龙景立交至规划东部通道立交，三期线路全长17.6km。

目前，房地内参www.BANQ.cn从振业国际商务中心楼上看下去，就可以看到中山公园以北的南坪高速二期正在建设，估计2011年就可以开通了，未来振业国际商务中心将拥有深南大道、滨海大道、宝安大道、南坪高速、广深沿江高速等快速路网，辐射半径极度扩大。成为受益深圳免费高速网最大的商办！

二、景观资源海、山、湖、园、城共聚

北面景观资源最佳，占地60万平米的中山公园，深南大道、宝安大道交汇处的巨大的绿岛，前海公园、以及南山城管总部的湖泊是本项目最值得一体的近景。近处还可俯瞰星海名城内28米绿洲。

而珠江、大小南山则是最值得一提的中景，塘朗山与深圳湾则是远景。总而言之，本项目景观资源丰富，但由于高高在上很多民房与违法建筑也近在眼前，并不是纯粹之所，但无论如何，海、山、湖、园、城共聚窗前，还是非常养眼的，高处就是如此。

三、最高92%：超高实用率商办，遥遥领先于住宅

振业国际商务中心标准层层高4.1米、装修吊顶之后的净高为3.4米，远比一般的住宅高，以2.7米住宅净高计算，标准层面积1470㎡，销售时分为6套，但是可以全部合并、也可以局部合并，其建筑实用率85%，如果全部合并则没有走廊分摊，实用率可以高达92%以上！

而绝大多数的高层住宅建筑，实用率只在80~85%之间，振业国际商务中心因此成为深圳史上实用率最高的商办项目之一。商办在75~80%的实用率是正常的，如果都取中间值比较，就会发现振业国际商务中心85%的中间实用率，比常见的77.5%提高了7.5%，如果以合并后的最高实用率则提高了14.5%！ 仅仅这一项目，购置成本就相当于打了86折，这还没有包括未来的管理费节省。

四、车位交叉使用资源最多的商办综合体

振业国际商务中心地下车坡道7.18米宽，地下共3层，其中1层属商业面积，地下2、3层属车库，层高3.6米，面积21727.39㎡、281个车位，按照办公约2万㎡的建筑面积，这里办公的车位百平米配备是1.4：1，这是深圳百平米车位配备标准居于前列的商办项目。

由于本项目属综合体性质，并位居深圳前十的大盘--星海名城之内，振业国际商务中心可共享星海名城1~6期住宅的停车位，且停车费属于二类停车收费范畴，使居住者获得最大便利。白天住宅车辆外出了，车位更多满足写字楼需求，晚上办公人流走了，就给住宅使用，这种不同类型客户的交叉使用，使得原有车位百平米1.4：1，实际上变成了百平米两个甚至以上车位。

五、前片区商核：海片区迄今位置最大的集中型商业

振业国际商务中心地下1层属商业面积层高约5.4米、面积大约1万㎡（含大堂面积830㎡），这部分于地面的1、2层之间，形成了一个挑高3层的中庭，相信未来将形成一个集中性的大商场，面积将达34559.9㎡，这将是前海片区迄今位置最大的集中型商业！

由于前海片区西侧目前没有成规模上10000平米以上的集中商业，因此本商业将极其可能成为片区商核，而一旦成为片区商业核心，那么与商办与酒店之间就形成正刺激，从而提高物业价值。

六、深圳商办最大的采光通风与观景槽：公共空间的宽度

振业国际商务中心为了实现从乘坐电梯，到进入办公室的全生态感受，特意在建筑的东西两侧，各开了两个各约8*10米的电梯采光槽，宽2.94米的电梯间、无论高低区都出电梯就可看外面景观、感受流通空气的生态体验。

房地内参纵观深圳商办，同一栋写字楼楼梯上，开两个这么大的采光通风槽以前还从来没有过，这是比例最大的采光通风与观景槽。而除电梯厅之外，其它走廊宽1.88米、步行楼梯2.98米，公共部位的宽敞之感令人满意。

七、全不锈钢供水、超厚LOWE中空玻璃、9部日立梯、开利蓄冰空调…

振业国际商务中心在设计上具有多重优势，如空中花园赠送、自然采光明电梯厅、总裁卫生间、近方正的面宽进深比、无柱单位可任意拼合、条形深陷窗防恐高症、KINGKONG保温棉、全不锈钢供水系统、信义汽车级14厘超厚LOW-E中空玻璃、9部日立电梯、开利电制冷蓄冰中央空调系统……

■面临的上佳市场环境

一、仅振业国际商务中心、智慧广场两家：原特区商办可售供应创三年最低！

振业国际商务中心地块属振业集团在1995年购入广州军区的军转民地块，虽然是写字楼性质，但是拥有70年产权，与住宅一样，从今年算起还剩余年限55年，拥有比常规写字楼超长年限，与厂房性质的写字楼比也是要长的。

振业国际商务中心预计8-9月份开盘，入伙时间估计要到2011年9~10月份了。进入2010年特别是新国十条以后，住宅的首付、利率都大幅度提高，其杠杆效应比商办还低，因此商办商铺基本都将原本在住宅的投资资金吸引了过来，因此创造了世纪中心、世纪广场、NEO企业大道等销售记录。

后来，卓越、绿景、京基、鸿隆纷纷剩余部分转售为租，市场的商办可售供应大幅度下降。目前，在原特区里，只有振业国际商务中心、智慧广场两家新推销售，供应量量创出三年来的最低！

二、深圳是罕见的泛商务城市：前海写字楼具“机会窗”

深圳是多组团、多中心发展的城市，正因为这种少有的特殊空间结构，导致东西向交通成本过高，而南北向交通又存在瓶颈，才致使深圳成为罕见的泛商务城市，福田、南山、罗湖、高新区、宝中、龙中、龙华新城、蛇口等各有各的商务区。

目前，前海片区振业国际商务中心一带，拥有了星海名城、中海阳光棕榈园、山海翠庐、鼎太风华、港湾丽都、椰风海岸、绿海名都、天朗风清、雷圳碧榕湾、城市山林、新德家园、诺德国际居住区、悠山美地、阳光花地、中海阳光玫瑰园、依山伴云、泛海拉菲花园等花园小区，整体的住宅供应量高达420万㎡，居住人口15万人。

按《亚洲城市商务中心规划研究》去套，Sb=（50%～60％）Oe（15～20）是一个预测区域写字楼总量水平的一个行之有效的根据写字楼的就业人数和社会整体平均赢利水平预测区域写字楼发展规模（Sb）公式。其中60%为就业人数比例的国际管理值上限，15为国际人均写字楼使用建筑面积的下限。Sb为区域内未来一段时期写字楼的总体规模；Oe为商务就业人数。

那么预测前海中心本片区的写字楼总量的公式可以认可为：Sb=60%*Oe*15=60%*150000*15=135万㎡。也就是说，前海片区振业国际商务中心一带，如果完全满足在地就业的话，需要135万㎡商办面积，但显然有约40%的人口不会在本地就业，也即是说，本区需要81万㎡商办面积！

目前区域内仅有两个商办：已经销售完毕的海岸卡夫诺建面63181.6㎡、正待销售的振业国际商务中心办公38078.78㎡，两者合计101260㎡，缺口达71万㎡！这是前海本片商办非常好的时间窗，没有满足这个商办的面积要求，毫无疑问就是会导致区域交通、商务等效率的下降！

三、片区内首座甲级商办

振业国际商务中心，依照国际高端商务商办标准打造，拥有国内外一流设计及建筑团队，从而可实现高端科学建筑设计与国际一流软硬件配置的结合，奠定了其成为深圳西部城市中心标志性商务典范的基础。

此外，项目产品硬件均采用国际化硬件标配，配备日立电梯，其中塔楼9部，高低区各4部，及国际知名空调品牌开利，外立面运用玻璃幕墙和大理石材相结合的装饰形式，可提升项目的商务气质。

振业国际商务中心：效果图