前注：2011-9-17，受正中置业的邀请，我司房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武（半求）于当天15:00~17:00，在龙岗中心区正中时代广场营销中心发表专题演讲，主题为《板块轮动与楼市周期》，受到150位现场嘉宾的热烈欢迎。以下是分次刊登的尹香武演讲速记稿，未经检核、请阅读者自行鉴别。将分几个部分刊登。

待续……

■从M2到M1

第二个方面，在炒风很盛的时候购房看的指标是什么？是M2，很准的。M2的斜率是多少？房价涨的斜率差不多，滞后一点点。现在炒风集中在哪里？不在住宅市场，住宅市场目前炒风被压制了，长期投资是有的。有一些顶级豪宅还有人在买进。但是总体上来讲，目前的炒风集中在商业市场，商办、商铺。以后大家不要叫“写字楼”，写字楼带有殖民气息，写字楼是香港过来的词，我喜欢叫做“商办”，为什么呢？香港人在英国殖民时期，觉得去给英国人打下手写字、抄文案就已经很光彩，所以他们叫写字楼。

以后咱们英国叫商办、办公楼，比写字楼好。现在的投资集中在商办和商铺这两大块。如果说09年的年底或者2010年的元月，乃至2011年初参与了讲座的人，当时投资了商铺的人现在应该是收益颇多的，我甚至于觉得有点涨的太快了，我没想到他会涨那么快。我曾经说商铺市场的红火是什么？是一个年代的判断。但是我没有想到是这么一个快速的发展。深圳最好的商铺单价现在已经破100万了，有点迫不急待，可能是因为舆论上的坚定态度给到它们太强的信心。所以这个现在我还是有点担心的。

我们现在看炒风是不是很盛，我们分两个领域来看，一个是住宅市场，一个是商务市场，商务市场商铺涨的确实有点过快，如果说住宅市场的炒风不甚，以用家为主，这个时候住宅市场，大家请看一个指标，看M1，不要再看M2了，M1在香港这个周期里头跟房价的关联度可以达到92%到98%之间，也就是说直接、紧密、等同的相关关系，不是相关关系，是等同关系了。在深圳能够达到60%到75%之间，就是M1在这个周期，M1的表现和房间的表现趋同，但相关性有所降低。所以住宅市场如果你是投资客，现在要看M1而不是M2，M1在08年11月份的时候，M1在那个时候的表现是个位数。

这十年来，M1的平均速度是17.3%左右，但是2008年11月倒跌到个位数，8和9之间，这个时候房地产市场迅速进入一个非常冰冷的时候，直接相关。后来M1迅速地搞成注入4万亿，注入4万亿，M1的增长率是多少？那不是翻番地往上涨吗？这个时候房价果不其然地开始上升地很快，进入2011年8月份，你们自己回去查一下，M1应该是下降了。2011年的7月份M1的增幅是近29个月来的最低。从这个意义上讲，滞后三个月左右的时间，住宅的价格是会受到压力的。当然我们之前也说了，如果资金不再受冻，这个钱会跑出来吃人。但是现在是已经100元，低效给冻住80元，只剩20元可以用。

在这种情况下M1很重要，就是7月份开始，M1在下降比较厉害，从这个指标来看的话，我认为哪怕是像中国平安这些大的机构他拿到了钱，中国平安也不太会去追逐住宅产品，为什么呢？有几个原因，第一，住宅产品的租赁管理很麻烦，获得现金流管理特别麻烦，效率很低。第二，整个住宅产品做抵押很麻烦，他买一栋办公楼可以一个房产证，做抵押很方便。住宅一栋楼200个房产证就麻烦。第三，整个住宅面对的客户的金融意识没有写字楼客户面对的金融意识那么强，所以呢，这些大的机构不太可能进入居住类的住宅产品。但是有可能去寻找一些有现金流的产品，就是这个楼有现金流，我买了没有时间价值，在三年之内有空间价值。在这种情况下，大资金和一些大的个人的客户进入的动力还是比较强的。

从这个意义上来讲，商务市场受M1的影响偏小，他应该处于M2和M1之间的这样一个幅度。所以从这个意义上来讲，商业物业受的影响会偏小，但是大家无论如何记住这样的结论，目前你要搞住宅市场，你看M1，什么时候M1突然之间出现20%左右的增长，我个人觉得房地产市场的底部已经过去了，冷静期就过去了，记住是M1，不要再去看M2了。如果你有志于做现金流投资，避险投资这个时候你多看M2结合M1来看去找规律，比较好找。这是关于房地产涨跌的规律。这是第一个内容。

■人口因素，只有遇到对等的经济聚集现象才会对等于房价

第二个内容，我们来回答我们之前问的第一个问题“人是不是房地产它爹”？我担心大家有这样的意识，觉得有人多的地方，房价就很高。我们来问几个问题，中国的人口密度全球排第56位，按国家为比较主体的话，朝鲜的人口密度比中国高，荷兰的人口密度比中国高，中国的人口密度并不是非常的高。如果说人是房地产它爹的话，人多，自然房地产怎么样？供求关系有利于卖方，价钱就高。俄罗斯是当今全球最大面积的国家，它的人口只有1.42亿，它为什么莫斯科房价比咱们首都还贵呢？我们人口比他多啊，国土比他少，解释不了，人多房价必然高，无法解释。好了，荷兰的人很多，荷兰的房价为什么就低呢？德国的人也很多。一个荷兰，它的人口密度是我们中国的3.5倍，但是房价比我们的低很多。

这个时候因为“人是房地产的爹”这句话会引起相当大的共鸣，越有共鸣的判断我认为会造成越大的问题。所以我今天想把这个问题来厘清一下，看一下是否是这样。为什么荷兰人这么多，房价便宜，140万人民币在荷兰能买一个比较好的别墅。140万人民币在深圳买什么？两房吧。荷兰的人多，荷兰的房价便宜的到底是为什么？俄罗斯人少，莫斯科、盛彼得堡它的房价高又是为什么？这里面搞清楚一个问题，所有的房地产的问题都是城市问题，没有城市就没有房地产市场的问题。我们现在比如把深圳1400万分散住在农村，房价暴跌50%还不止吧。

荷兰是以农业立国的，农业有一个特征，我要照顾我的农场，分散居住。产业结构不同，带来房价表现不同。荷兰非常发达，人均GDP比我们要高，因为他们以农业为主，花卉之国、农业之国，所以荷兰的房价低，为什么？他要照看农场，全部要分散去住。农民种田，能不能集中在一个地方？CBD种田，大家都在CBD种田好不好？做工业、做信息服务业可以集中在一个地方种田，农业要分散在各地种田，带来的人口聚集规律的不同，所以荷兰房价不高，因为他各家各户住的很宽，导致荷兰的人口密度是中国的3.5倍，但是它的房价很便宜。荷兰是有多大？荷兰相当于三个惠州吧，还不好理解吧。190公里、190公里、190公里、190公里，等于荷兰。多小？190公里开过去多长时间？高速公路2小时。八个小时把国境线兜一遍。就这么小的地方，但是它的人口密度很高，按道理来讲荷兰的房价应该奇高无比才对。

德国呢？德国房价为什么也不高呢？因为德国家庭作坊为主，你们不要以为德国是以大企业为主，德国很多家庭小作坊，分布在小镇为主，分散居住，房价怎样？也低。所以呢，经济聚合的形态的不同导致房地产的不同，我们是什么？我们是搞出口加工业，搞制造业，搞服务业，我们要怎样？出口又必须集中在海岸线上，必须集中在海岸线上，海岸线上的房价就高。你一个出口产品把钱要带回来，房价就更高。产品卖出去，钱在国内，钱对应了物，钱才稳定。钱对应的物在国外，钱在国内，他就找别的对应，对应房地产，它的房价怎样？高。而且不是高，是偏高，高的有理。所以我们应该理解不同的经济形态对于人、财、物、信息这四个要素的聚合的特征来判断。人是房地产爹有没有道理？很有道理。但是这句话会造成误解，就是人多的地方房价一定高，不是这样。经济形态符合了刚才说的特征的地方，人多房价才一定高。

待续……

、