前注：2011-9-17，受正中置业的邀请，我司房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武（半求）于当天15:00~17:00，在龙岗中心区正中时代广场营销中心发表专题演讲，主题为《板块轮动与楼市周期》，受到150位现场嘉宾的热烈欢迎。以下是分次刊登的尹香武演讲速记稿，未经检核、请阅读者自行鉴别。将分几个部分刊登。

待续……

■最先低头的是那些有钱人

咱们再来举一个例子，我们的中心区，你的证交所在那儿、你的地下火车站在那儿，中国最大的证券公司在那儿，你最好的民营保险公司在那儿，如果你是一个金融才子，你每个月收入20万、50万、100万、200万，刚开始很欣喜，因为你就不信美国人那一套，就不信美国那些有钱人为什么要集中在第五大道居住。你就很有激情地往远处奔，我告诉你，因为你有钱，不用半年，一个月你就下决心买一套房在旁边，日常住。从这个意义上来讲，因为经济结构导致的聚集的形态我们必须要集中在CBD来搞总部经济，所以别人说我们的CBD的新房4万是不是贵了，5万是不是贵了，我觉得胆子是不是太小了，因为这个经济聚集的结构导致我们现在的估价是因为我们不相信，我们现在还不想向这个规律低头。我告诉你，最先低头的是那些有钱人。我一年的收入2000万，我干嘛不低头，我干嘛那么累，我可以那个房子留着去度假，但是对不起，平时我在旁边。

从这个意义上来讲大家去找吧，靠近聚合地点，车位够，两个位，如果够的话，就买吧。因为经济形态决定了，哪怕有多贵，未来它一定会起来，没有办法。中国的第二大证券交易所会搬吗？不会。中国平安总部会消失吗？它不会。我们深圳的好企业会越来越少吗？它不会。深圳的笨人会越来越多吗？它也不会。这个时候我认为这种深圳特有的经济的聚合的模式，导致了最高的附加值的人在那个地方，最高的附加值的形态在那个地方。所以呢，我们再来探讨下一个问题。首先明确人是房地产爹，有道理，但是置于第二级，不是第一级。置于第一级去做泡沫投资，会发生有可能不必要的损失。我看到这个话比较担心，所以我也就在这里说，第一级的是看经济形态，经济形态是房地产它爹，人是房地产它干爹，就对了。
 
■服务就是本土经济

我们再接下来看，我们还可以举一些例子，澳大利亚和新西兰，新西兰是农业立国、牧业立国，新西兰的房价很便宜。大城市不多，反观澳大利亚，澳大利亚沙漠多，以矿业为主，澳大利亚拥有两个400万人口的城市，新西兰没有一个，新西兰到了20、30万人口就是很大的城，我们龙岗区现在得上500万了现在，算它300万人口，放在它那儿像一个国家了。所以你看在澳大利亚房价就偏高，有几个原因，经济形态决定了，矿业为主，制造业为主，澳大利亚制造业也是不错的。新西兰以牧业为主，分散居住，房价比较低。我们现在来看什么样的经济结构对于房价最有益？假设你要去投资，要选择什么样的城市，选什么样的区域。如果你要投资，在目前的情况下，因为你要看什么？要看现金流。请你记住，不要光找不具备总部意义的区，总部意义越强，聚合度越高，附加值越高，它占据整个经济面的顶端，不要找服务业特别不发达的地方，服务业就是留在本地的，你服务我，我服务你。

我前一段时间去青岛，青岛的城市我认为就是世界级的海滨城市，我们经常说世界级的什么城市，青岛就算世界级的，青岛的建筑也是世界级的，它的别墅就是世界级的。所以我个人是特别喜欢青岛。但是你知道吗？我内心里还是适应深圳，因为青岛人不服务，鲁菜很难吃，海鲜很多，不会做海鲜。买个水，你找不到小店，我们深圳小店三步一个、五步一个点，在深圳走在路上，有小店照顾，相对安全系数高很多，参与感好很多。青岛的街区呢？干净，极为纯粹，纯粹到你心里有点找不到着落的感觉。所以我觉得深圳最可爱的是什么？是这帮人。深圳的海景很差，深圳湾是海景吗？它不是海景。我们看海景要开车一个小时，大梅沙现在已经慢慢变成不是海景了，要跑到小梅沙以东去了。所以呢，去青岛我回来的飞机上就在想这样一个课题，如果我投资房地产，我在青岛该怎么投资？我得出这么几个结论：

第一，坚决不投资商铺。好奇怪，我在深圳鼓吹要投资商铺的人。第二，坚决不投资青岛的写字楼，因为服务业如此的不发达，看不起卖水、看不起开小店，大家都想干大事，服务业不发达。我们深圳呢，有服务理念的人很多，自得其乐。从这个意义上来讲，我个人觉得深圳最可爱的不是那个山、不是那个海，是这帮人，而这帮人可爱是因为他服务。因为他服务，所以他服务业发达，深圳的服务业真发达，我最近签了一个客户，因为我不怎么做推广，我收了他钱，没有怎么给他服务，内心非常愧疚。但是我一直在想他为什么会成为我们的客户呢？因为他也是一个有服务精神的人吧，我只能这样理解，否则他掏这个钱干什么？经常就是给我通通电话，发个短信，见一二面，到现在为止还没有挑选到心水铺。

■深圳最可爱的是人

所以从这个意义上来讲，深圳是一个很可爱的，是这帮人很可爱。青岛回来的路上我就在想这个问题，在青岛打死不投写字楼的。我这个疑问在青岛实际上不是我的结论，是一个事实，青岛最好的是什么呢？别墅，而且是那种针对企业的那种接待的公馆，如果你能在八大关别墅，有产权的，3000万还能买一套，我觉得那个不错，好好的一个院子。所以我们要买总部经济比较发达的地方，有一个指标，你就看它的机场，机场好，总部经济也差不多就好。总部经济就是要经常飞来飞去，我今天晚上要飞无锡，你看总部经济出来了。无锡什么就不要我干，就要我讲话，你看这就是总部经济。你讲两句话就可以了。深圳的辐射力如此可见，像我这样的人在深圳不少的，所以买总部经济的地方，目前住宅，M1限制住了，我不能搞。剩下的是什么？不限购的商铺和商办，不要说写字楼了，能不能改掉这个习惯，好像很难改，大家还是习惯说写字楼。

第二个呢？如果这个城市是制造业，又是处于出口制造业高峰期的时候，它的豪宅和中大户型是比较旺的，为什么呢？东西卖出去，钱回来了，钱找不到对标的对象，钱空着，他必须要找落地的地方，他就去找什么呢？都是找房地产的。所以呢，如果投资住宅，我们要看它的工业经济是否处于出口加工业比较发达的地方，如果他的加工业还在国内，这种城市涨的幅度会比较小，因为东西还在国内，还是可以对得上。还有就是找这种信息经济很发达的地方，信息经济发达，大家有没有听到过一个消息，腾讯建了一栋写字楼不够，就把大族激光的一半租下来，租完大族激光的一半不够，又跑到旁边一个公司又租了它的一半，还不够，就向政府申请要了一块地，在深圳大学的南边，这个楼建完还是不够，就跑到宝安中心区把两栋商办全部租下来，仍不够。

这种信息经济，他整天就是宅男。我觉得最近台湾商业周刊登的文章特别贴合我的心意，因为我是比较内向、比较的宅的人，小时候很自卑。这个文章反倒给了我一些信心，信息经济的发达绝大部分的高手是宅男，特别像外向的去做组织工作，做技术公关、攻破网络技术的全部是宅男，全是很内向的人。所以编病毒的高手一抓你就会发现很失望，这个人看起来这么弱弱,为什么怎么这么厉害，怎么轰动全国，对不起它的经济形态需要的就是内向、内省的、宅的人，所以看到那种人之后，我觉得原来我也是依赖于网络渠道发表我的言论，说不定这个个性恰好适合的，你们现在看到讲话的人不是我，声明一下，这是一个工作，不是真实的我，实际上我不太爱讲话。

信息经济多的地方总部经济发达，因为它可以远程操控。比如说腾讯，腾讯干的工作是什么？就是到全国的每一个小孩的账户扣钱，你扣两分，他扣两块，结果腾讯一年就赚50亿、100亿，结果他又宅，要呆在一个地方，要买房地产。信息经济发达的地方商办受的刺激会偏向大一点。还有一个是服务业经济，服务业经济发达的地方商铺和商办比较发达。

待续...