国庆、中秋双佳节就要到了，园区装扮了起来

■支持政府，警惕政策储备库

基于地理空间独有的收敛特征，及其导致的房地产矛盾很是刚性，我认为对楼市进行必要的管理、疏解是非常应当的，政府应该发挥作用。

从2015年中开始，政府在制定政策的时候，不但听取体制内专家的意见，也开始听取民间与市场意见，调控的针对性和有效性越来越强了。

但是，在下所见的政策储备库中，违背常识的措施还是那么多，不免有些忧心。衷心希望这些承载胎死腹中、不要出台为好。

■如一“限”就能了之…

今天不好谈这些储备中的政策，谈已经推出的措施吧。开谈前急告：在速成班3期招生员满之际，9-21中午前接通知，要求配合调控，18+1大前暂不举办此类集中式投资讲座，《房地产速成班3期》被迫改为《急告：房地产速成8万字密件专享》，将把约8万字的速成培训全文快递给报名者。

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言归正传。最近几年，我国各大城市出台的房地产调控手段，归纳起来就是个“限”字。限购、限贷、限售、限离、限价、限客户、限房价竞地价…等等。

■禁律经济学

但如果单纯“限”就能解决问题，那一切问题的解决都应该没问题、一切目标也就能够实现了。说起“限”就想到“禁”，“限”是一段时间内的或者一定程度上的“禁”。美国经济学家马克·桑顿阐述了一个简单的道理：禁律将提升被禁物的价格。

禁律原理说明，发布禁令只会使禁止的对象表现更反常、成本更高。正确的做法不是禁止，而是放开、搞活，从而获得自在的、内生的平衡。

由于房地产是人类最基本的需求之一，天天、时时、刻刻都需要，需求是无法禁止、限制。因此对房地产的限制政策很可能事与愿违。

■限政分析

一）限购：

这存在强烈的心理刺激----人们天然认为没有价值、没有争抢的东西就不会限购，这将把预期改变得更为陡峭，迫使很多人提前兑现购买行为，使得供求关系更为紧张。

还有值得警惕的是，鼓励、扶持首套刚需入市、拒绝改善型以及多次置业者入市，事实上是宣告“楼市很安全”的行为，因为首次置业者的风险抵御能力是最弱的，鼓励最弱者入市的意味是什么？

更要引起关注的，就是限购导致购房要有资格、资格就有价值，持有存量者显然就不太愿意房企这个有价值的资格，二手市场的供应就会暴降！

一想便知，上述因素，导致全体的上涨预期心理因此就强化了。

二）限贷：

提高首付、提高利率、身份要求----这些手段达成的限贷，其实上是认可了之前的房价是非常安全的。

在城市化、金融化没有完成，增量还在继续的轨道中，提高首付其实是承认泡沫合理化，提高利率其实拟合了价格与价值，提高贷款者身份要求其实是人权性质的安全保证。

也就是说，在增量环境下的各类限贷措施，对高房价其实反而是有利的。

三）限售：

限售政策的副作用来的最直接、最快也最明显。原本要稳定、抑制房价，要做的是增加供应，缓解房产荒。

但限售是直接地限制了二手市场的供应量，可以预料，实施这项政策的城市，会导致二手市场失去调剂供应的功能，供求关系作为最基本的经济常识，完全用不着去挑战！

■结论

在房产领域严格控制的同时，在土地市场也推出了一些措施。比如说限房价竞地价、配建、熔断的土地出让政策，这些政策只是转移了土地成本的兑现环节，而根本不可能导致地价的下降。

上述限制政策，导致供应大幅减少、缺乏房产入市，存量并固化，于是都去抢新增量，按照这个简单的逻辑有效土地的价格是要大涨的。地价大涨了，那么房价呢？

但，不是说调控是为了稳定、控制房价吗？这个死结怎么办？最近我又接到任务，要去几个城市出差调研了，但忧心难缺啊！

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