大概十二年前，我曾经写过文章说，深圳的房价将成为大陆第一，当时的依据是人均土地资源、人均GDP、单位土地产出等的指标。
后来大概一年后，有机构几乎原文照抄我的分析，并对外进行商业化发布。在清华深圳院一次讲课时遇上对方，我对其发起质问。由此引发了一场不大不小的业内争议。
今天在之前的分析之外，深化来谈一谈深圳房价为何会成为大陆最高呢？看完你就会觉得深圳确实有很多独特的因素导致房价高企，也能为你判断接下来的房价祈祷较强的参考作用。
深圳成为大陆房价最高的城市的十大理由是：
1）移民经济学、难民经济学：人口密度最高。
以总人口计，1万人/平方公里的人口密度，在全国遥遥领先，这必然带来需求的集中爆发。而深圳是全移民城市、最早期更是全经济难民（在内地实在太困难没有后路的人）的移民城市，大家想象我曾说过的“移民经济、难民现象”吧，难民与移民更容易突破极限创造奇迹，早年移民来深圳的，绝大多数其实属于“经济难民”。
2）荷尔蒙最发达，投资条件最好。
市民平均年龄最小，只有28岁。是荷尔蒙最发达的年龄，更是是恋爱、婚配、生育、离异的高峰期，无论哪个动作，都带来了新增的居住需求。深圳因此成为房地产投资条件最好的城市。
3）刚性需求占比与总量全国最高。
全移民城市，亲戚朋友都在不在深圳，在深圳的裙带关系、亲情成本等于零，借居的可能性等于零，要不就是租房、要不就是买房，刚性需求占比全国最高，炒作空间较高。
4）阶层未定，都竞相力争上游。
作为全新的城市、最年轻的世界性都市，不像传统大城市、大家多少知道自己的份量，起起落落的风云也见过了。深圳人则都是一群敢于敢于背井离乡的人组成的，来时的背景大多都是没门路、没后台、没条件，阶层感未确定，大家为了自己与后代，必然要奠定自己的社会位置，而这其中资产配置状况就是重中之重，你买了、我一定买而且买得更大，你换了、我一定换而且换得更好。
5）土地最紧缺。
深圳市的剩余净地，无论是总量还是占比，都是全国最低的。如不控制，按照30多年来平均每年需要消耗30平方公里的速度，深圳剩余的可开发净地，只需一年即可消耗完毕。
而且深圳山地极多、加之生态保护用地占比高、超过50米海拔就不允许开发，导致只有50%的土地可开发。而这部分可开发面积中，大约已有80%已经建设，剩余可开发土地量太少。
6）创新与创业的高新价值：产业结构最优质。
以前，广州与香港的存在，将绝大多数的领域都占完了。深圳是被迫无奈第走上了创新之路，结果，在科技创新、金融创新上走出了一条自己的路。产业结构在于广州、香港对比时，显得更为优质，人均了支配收入增长最快，使命对未来的预期普遍比广州、香港强，房价增速快。
7）财富效应：城际关系进入最有利于深圳的时期。
以前，广东的地市县的富人，普遍以广州为升级目标、以广州为下一代去向的目标。更高级一些的就是国外、香港了。但是深圳近些年发展迅猛，资产价格的连续上升使得鹏城具有了财富效应。
而且深圳的城市形象比广州、香港更为全国化，产业上，深圳更有全球第二硅谷的声誉。既有更好的财富效应、又有更强的城市形象，深圳就取代了广州与香港，成为了广东地市县人们的升级目的地、下一代的去向目标。
而靠近香港，使得深圳从源头上就对房地产投资有相比北上广更为深刻的认识，所以，深圳的房地产投资者身价，在全国仅次于香港、领先于北上广。
8）一线城市中最好的环境。
这里说的环境，包括人文环境、自由环境、空气环境、气候环境，交通环境、产业环境、创新环境。。。等等，综合起来看，在四座一线城市中，深圳的环境是最好的。如果不出国，又想享受最好的环境，选择当然是深圳，而且全球都有人口向低纬度地区流动的大趋势。
9）珠三角最大的商办中心。
这些年来，从深圳将总部迁出的案例基本没有，但是却有不少的内地企业、广州企业、东莞企业、惠州企业、潮汕企业将总部迁移到深圳。深圳凭借前海、后海、福田、高新区等极大商办中心的体量，已经成为了珠三角最大的商办中心城市，已有的、将建的商办面积领先于广州与香港。
拥有1200万平米的聚集的甲级商办，就拥有了世界性的商务条件。我预感，在十年内，将由一家香港本土培养起来的香港的世界500强企业将总部迁移到深圳。
10）经济疆土远大于实际疆土
深圳的总部型企业多、全球性的行业巨兽多、互联网与金融经济等可贸易的服务部门占有重要的席位，因此，深圳虽然实际地域只有1971平方公里，但事实上的经济疆土远大于实际疆土。如果将货品当作一种变性的货币、将利润当作一种变性的征税，那么深圳其实是有在全球发行货币与征税的隐性权力的。
11）独特的风险熔断机制、专业化速度优势
深圳常住人口超过1500万人，但是户籍人口的占比极少。需要劳动力的时候就有南飞雁，出现经济不景的似乎后，非户籍人口就返回原籍，熔断了风险。所以深圳不景，紧张的往往不是深圳，而是劳动力输出重地的政府。
另外就是，深圳在相当一段时间里，没有承担过多的政治、文化、教育、军事、医疗职能，专心发展经济，因而具有了专业化的速度优势。当然随着深圳经济到了相应的体量，就再也不能维持原来的教育、医疗层面，必须有所提高了，否则反而会拖累速度了。
-----------------------------------------------
【房地产速成8万字密件专享通知】
对实现购房投资速成有极大帮助的《房地产速成8万字密件专享：身价想裂变，一看胜十年》，到现在为止全国参与者已过百，深表感谢。这是将8小时的速成培训内容转换成的密件文稿，并快递给报名者。
