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行业观察
“老破思维”现形:三价合一’闪变效应之2

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-06-12 11:51:06点击1602


注:本文是1月底得知深圳将“三价合一”后@尹香武 的分析结论、3月底政府宣布,4月8日密讲首次小范围发布。现时效已过、分次公开。

前接:1《掠夺让你更红:三价合一”之闪变效应之1》

二)三价合一的影响

1)5大打击对象

第一,主要打击的对象是二手房市场,二手房市场的影响会来的非常快。这是第一个影响的。这个无需过多分析了,太多需求被挤压到了新房市场去了,必然要求推出后续补丁政策。继续谈后面话题之前提醒你:

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昨天图片有人说看不清,来个清晰的。

你现在说,这是什么上面的?

第二,原登记价比较低,而评估价已经上涨了的这些房产,应该顿时处于冰封状态,特别是原来的登记价极低,又经过了很多次交易没有修改登记价的那些品种,是重灾区!这里面重点在商业。

因为早期深圳没有发现商业的价值,几千块钱的商业,两三万的东门的商铺都有的,而这种商铺现在都是几十万,评估价也都上来了。你的登记价和评估价之间差额这么大,几乎是除非你愿意大流血转让,否则就转回长期持有租赁。

租赁还是很赚钱的,赚还是赚,但是转手的条件被活活顶死了。只能等待房价的进一步上涨,把他要额外出的税项这块覆盖掉了以后,他才可能去转让的。所以登记价过低的房产,也是顿时冰封。

第三个是激进的投资者,应用杠杆过大的投资者,进行场外配资的投资者,影响也是非常大的。

第四就是刚需是受了些影响,有些刚需因为实力不够,需要通过一些原来三价不合一来扩大自己的购房实力,现在条件收窄了,对他们的影响是比较大的。

第五就是阴阳合同,大体上就是断绝这个做法了,但是没有完全断绝,仍然可以有阴阳合同的一定的空间,因为评估价有时候还是要比市场价有差异。所以阴阳合同还是可以做,但是这个空间已经很小,不能成为投资的主考虑项目。

2)投资的坟墓:老破投资思维彻底破产、价值挤出

除上述打击面外,第二个是有种投资行为基本上破产了,就是老破思维。所谓“老破大、老破小”,这是个很好传播的概括,概括的倒是非常好。至于老破大老破小为何是不合适的,@尹香武 写过文章《老破大(小),都是骗举!》(点击可看),就不重复了,到@尹香武 的个人微信公众号上去看。

这个老破投资观念在投资思维上,在时间成本上,在增量轨道中,在所有逻辑上是说不通的,不是今天说不通、不是在深圳说不通,而是在所有城市的增量时代这都是错误的,但不知为何能流传这么广。这次三价合一之后,这种老破思维就基本上破产了。

这种破产包括上面的品种受影响,就会存在价值挤出,所以大家要回避老破房产太多的片区或者产品。因为老破房产集中的片区,它的二手房市场就冰封了。一冰封了之后,看起来便宜,你进去之后你付的成本高,没有足够成行成市的人把它做起来。

所以老破片区或者老破小区就顿时成为了投资的坟墓了,只能老老实实当房东,一直到城市整体溢价覆盖了所有的新增成本之后才能顺利退出。这个是溢价投资的坟墓,但是租赁投资还是可以的。

(待续:《回避投资邪教:三价合一”之闪变效应之3》)


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密讲第356-10周日上午成功举办,两次截至报名两次受抗议,最终启用酒店最大的500㎡宴会厅才行,但仍满场。以深圳为主的16个省市的听众到场,4.5小时满是干货。@尹香武 披露关乎你三年投资命运的五大内容:

全国绝机:总价100万即可之城的12个倍利楼盘;⑵关税大降对房地产及你的影响:只应聚焦这座城。⑶房价独特机理:快涨急跌是天理,注意总号角。⑷城际浪潮第四波:一线强二线质变影响其它城市,上演“覆盖浪潮&价值再凝聚浪潮”。⑸补遗:6-9~10全国有关部门在上海开会。

为让因故未参与的者也获先机,以轻松、准确布局,现开展《三年绝机’密件专享:100万可投之城的倍利十二盘》http://www.banq.cn/html/28932.htm,我司会将密讲补充完善成密件快递给您。即找13410245892张小姐报名。密件水印到人,不愿保密勿参与,泄密我司将维权!