注：这是今年3月密讲的速记，现局部公开

去杠杆之外，同时在去年十九大和今年的两会上有一个词你不要忽略，叫“高质量发展”，这次他参加那么多小组会，他每次都讲同一个词，很多词是换的，只有一个词是总也不换，他老是语重心长对来参加会的人说，不要老是停在原来那一套，要高质量发展。

所以2019年很可能是高质量发展的元年，今年就是高质量发展的准备期，经济要进入高质量发展的元年，投资呢？投资是低质量投资还是高质量投资呢？怎么去配合它这个过程呢？我们当然也要高质量投资，所以2019年开始的高质量发展的元年，投资也要进入高质量投资。

供给侧改革也就到了尾声了，那么什么改革就要开始了？其实是“需求侧改革”要开始了，不论他说不说，需求侧的变化就要来了。需求侧改革，原来不是问题的也是问题了，需求要升级了。

需求侧改革一旦开始，大家对现有的一切消费现状都会看出问题和不足，吹毛求疵就会出来了，所以一定要先明白这个势、再取这个投资的术，未来最具价值的投资一定是高质量投资。

唯一在城市中心点上的太祖像，你说是哪？

比如说原来准备买一个200平米一般的产品，到了现在要改思路，宁愿买150平米但高质量产品，面积稍微少一点，但是质量要高起来。这个我相信是今年开始重要的关键点，你不注意不行。

还有就是供给侧改革包含了去产能、去库存、去杠杆，这三去其实导致好企业的产能是有所扩大的，小企业缩小了份额。大企业的规模盈利增长了，国家又不允许再投资产能。

所以供给侧改革造就了好的企业盈利在增长，但是投资产能的可能性被剥夺了，钱多了不能再进行投资就会分掉、花掉。所有的去产能还没有去掉的企业都要进入分红的高峰期，因为不能再投产能。

原来投产能是到处要花钱，越好的企业越缺钱，未来是越好的企业钱越多、越不需要投资产能，因而分红。越差的企业钱越少、但越要投资。利润是社会的剩余财富。目前状态下的剩余财富就三个主要去向：楼市、股市、消费。

社会不让投资产能了，那么消费一定会起来；你不投资产能国民的时间就会多，投资产能人民的时间就没有了，时间多了就到处晃晃，很多人说我节约时间，你节约给我看看。

节约时间是最常见的错误命题，时间总是在自行流淌的，无法节约的，只能说是利用时间。时间从来不能节约，不用也不在了。既然不用也不在，你的时间一定会挥霍掉，有些是无所作为的挥霍，有些是有所作为的挥霍。

所以不让投资产能、去产能，消费性的服务业就会起来，股市分红就会增加，体现在房地产行业就是租金的暴涨期要开始了，服务业起来就是租金涨，所以恭喜各位，特别是写字楼、好的商业、住宅的租金都要涨，没办法，分红多了时间多了嘛。

还有就是有些人买到好股票了---尤其是实质地产类的股票比如茅台、平安、长江电力这些，这也是一个好的投资去处，对房产投资有点分流作用，没那么局限在房地产了，未来就有点分流。

这个是供给侧改革之后、需求侧改革兴起的一个很微观的变化，要好好体会。你看那些大企业，他们的心态现在也变了，建成一个小区原来就是赶紧把它卖掉，为什么？卖掉以后扩大生产。

现在不是了，卖了房子回来钱，但是地买不回来了，不能扩大投资，还不如买呢，企业卖的欲望在快速减弱，不着急了。未来大陆大城市会跟香港现在一个路数，香港一栋楼卖10年20年的，我们恨不得一周卖完。

大陆互相比赛谁把财富卖得最快，你不觉得很变态吗？好的房地产是财富，但是大陆要比谁把家底、财富卖得最快，谁败家最快。其实比卖房子快是属于败家最快，事实就是这样。

超级豪宅日光是不正常的。超级豪宅就是要卖你十年，一年卖两套房就够本了，香港就是这样。但是大陆现在求着你，我打折给你好不好？这一幕很快就要改变了，财富、家底不着急卖了。在大城市新的局面出现了：买房是赚钱的、卖房是亏钱的。

既然某些没转过神来的房企愿意把家底便宜卖给你，你买还是不买？当然要买了，这是非常罕见的，历史性、阶段性的特征，企业即将进入慢慢钓鱼卖的阶段了，以后企业开始成为投资者的好朋友，购房投资者买，企业高价慢慢卖而且每一年加一次价，投资者就跟着水涨船高。

所以便宜卖家底、加速卖家底这种非常幼稚、无知的过程要翻过去了，未来这么多的无知给你让利的动力没有了，大家都醒过来了。所以要珍惜尾巴，尾巴还有一年吧，就是这些上了市的了，还有就是基金收购要快周转的企业在打折地卖房子，其它的大城市的好房子未来都将慢慢卖、吊着卖！

所以这是高质量发展年，供给侧改革之后给我们带来的变化。

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