前言：

2018年1月11日下午14：30~16：30，武汉房协与大家顾问联合举办的《2018年武汉楼势分析报告会》在嘉华酒店3楼宴会厅成功举行，218位来自房企的中高层、媒介主笔参会，高朋满座。

武汉房协张汉培会长、房协秘书处负责人王立宽先生莅临。这是协会成立22年来首次与代理公司合办会员活动，主因是去年大家顾问举办的2017年武汉楼市分析会反响极佳、预判准确，以及大家顾问的系列分析预判得到认可！

张会长还发表了热情的欢迎辞，房协会员的开发量已占全行业的接近90%，这些房企对未来的判断与把握将直接影响武汉城市化的质量与速度。张会长还对大家顾问取得的武汉本土中介八年连冠、中国房地产百强服务商的成绩表示了勉励。

而我以大家顾问董事长的身份为到场的听众汇报了大家顾问对2018年房地产市场趋势的分析成果。大家顾问不认同“小年、小小年”的判断，房地产各个方面都进入“高原态”恐怕才是真正的趋势。

如今距报告会召开已经超过7个月了，现在分次公开当时的演讲内容，由于全文长达3万余字，因此可能要分5~12篇发布。绝对的密讲级干货，除了涉及商业机密部分外全文照登，这算是武汉本土代理领军者的公益之举吧。

当天的会议盛况图片

前接：1《人类总归入：《“高原态”元年》之1》

■行业的高原态 

一）性质的高原态

1）告别世所罕见的“加价去库存”：补库存转库存，藏险于民

2017年房地产界发生了奇迹，那就是去库存。去库存不少见，但都是降价去库存。但我国房地产市场去年是“加价去库存”。这应是人类史上第一次如此巨幅、大规模加价去库存了，而且不是加10%、20%，是翻倍加价去库存，而老百姓还求着加价买库存。去库存到现在情况发生了巨大变化。以武汉为例，武汉现在的商品房库存仅能供不到4个月销售，已远低于12个月的库存安全线，距警戒线差了8个多月、库存缺口为65%！这是武汉商品住宅库存最严峻的状况。其它一线与二线城市都差不多，但武汉库存严峻情况更为突出，武汉面临的已经不是去库存，而是应尽快想尽办法加库存、补库存。

住建部去年底说：三四线城市还要继续去库存。这个话音刚落，有些三四线城市就提意见了：“可不能那样讲了，我们要的不是去库存了，我们的库存已经不够了，再去库存就顶不住了”。去年12月末因为这个，我接到任务去考察了几个城市：泉州、温州、南通、徐州、潍坊、扬州。因为这几个三四线城市除扬州外，也都要求加库存、补库存了。连三四线城市都库存不足了，这是绝大部分人没有意料到的转变，怎么加库存、补库存呢？第一，批准更多的建设土地指标。二，给开发资金放水。三，继续控制买家入市。

三、四线城市受到的政治约束不那么强，所以他们敢提要求，但类似武汉这样的城市受到的关注与约束较多，虽然也有加库存的压力，但却不敢讲。武汉市一定要考虑加库存的问题了，否则会导致严重的新房供应危机。而且由于限购，导致拥有多套房子的人考虑到一旦卖出就无法再买进、而不再卖出房产，使得二手房市场的供应又紧缩了。新房、二手房两头紧缩，总的房产供应危机就会成为不得不考虑的现实问题！如果还停留在旧记忆中是会犯错误的。

企业、城市要加库存、补库存，同时还有一方力量在转库存。这个力量是ZF本身。ZF说要搞租购并举。但请问，现在有没有买不起房子的人？一样有，现在买不起房子的人是怎么住的？就是租啊。所以说“租购并举”本来就是已经实现的事实，但是ZF说要实现“租购并举”，其实就是换个房东，房东换成ZF及其机构。比如说现在深圳怎么转库存呢？原来农民房是由农民自己出租，现在改由国企来租、ZF来租。

也就是说，以前就已经实现了的租购并举，现在再实现一下，就必须转库存，把原来存在社会上的、民间的存量，转给ZF，ZF再租给中低收入阶C。ZF这样做，一方面是稳定租金的考虑---毕竟民间租金波动较大，另一方面其实也是保值增值的考虑。我们2014年底提了建议，各级ZF存款超过35万亿，但却没有足够房产、土地也越来越少，导致房价上涨ZF其实很吃亏，所以ZF最好也买点房子。深圳2015年开始考虑成立深圳市人才安居集团，注入1000亿去买房子，这样房价涨了ZF也能赚钱。ZF要保值增值所以也要投资，修高铁、修地铁、修机场、修公路、填D是一种方式，还有就是买些房子。这就是ZF转库存的背景。

武汉为了完成租购并举的5050目标，市ZF和市ZF控制的力量一定也要参加转库存，就是把一部分的库存转到ZF的名下来做租购并举。所以估计到今年下半年，ZF要认识到客观实际，就允许备案价再高一点，因为价格控制太便宜，会导致想买的人更多，不如涨上去让买的人少一点。

原来库存较大的时候，库存集中在房企手里，集中的风险就会被放大。现在去库存去完了，我们称它为“藏险于民”，把这个风险分给老百姓了，当你把几万家房企的库存分给几亿家庭持有的时候，风险小到可以忽略不计了，藏险于民等于没风险，房地产行业其实已经进入到了高度安全期。

这是性质高原态的第一个分析，去库存的房地产行业现在变成了加库存、补库存、转库存，房地产行业的安全度达到了历史峰值。

2）逐渐变身为25万亿/年的最大消费行业

原来看房地产市场都是投资、资C的眼光，比如说，即使工薪阶C去买房子其实也是买资C，买资C当然要有资C阶J心态。如果不改心态，买房子是买不下去的，很多人一直等着，就是因为没有资C意识。但接下来恐怕有点变化，在资C观之外要给房地产增加消费观。搞租购并举，未来一半的人租房住，就产生了租金信号，租金信号就会取代房价信号成为最主要的楼市信号。未来统计法也要变革，真正租房的人的真实租金计入GDP消费项，而买房自住的人，原来只记入国家资C负债表的资C端，未来也要加记消费端。

消费端怎么记呢？自买自住就按所在片区的市场租金来计算你的租金水平，然后记入CPI、记入GDP。如果这个一改，房地产市场就会从单纯的资C市场和投资市场，变成最大的单一消费行业。大到什么地步呢？大到每一年产生的真实租金流动性和虚拟租金的流动性合并起来，全国大概是25万亿/年。也就是说房地产的性质，在最大的财富载体、最大的投资市场、最大的资C市场之外，多了一重身份叫最大消费领域。这是性质高原态的第二个变化。

3）只有房改才能为极大释放消费力打底

实事求是地说，中国人的恋土情结太重了，几乎全民关注、讨论房价的高低，这其实说明太多人还有幻想。按道理来说，天然有一半的国民是不具备进入商品房市场的能力的，但现在所有人都想成为事实上的“资C阶J”---购房就是资C阶J。如果这一半的人选择不再关心买房而是尊重规律去租房，那么就能够释放出消费力：当这个群体不再努力存钱攒首付，那么现有的收入就可以保证这个群体成为快乐的消费者，房子买不起但吃喝玩乐是没问题的！就可以启动消费了。

房地产本身是一种空间垄断权，买房本身带有强烈的统Z阶J的特征。例如你有20套房租给别人，以每套住3人计算你就开始收60人的租金了，这相当于一家微型企业的规模了。其实租税是同源的，ZF是通过垄断一片土地和管理一群人来收两种税：一种叫人头税，你的消费税、个人所得税叫人头税；另外是地头税，地头税就是基于土地房产的ZF收入。人头税加地头税等于ZF的财政收入。

你有20套房也开始收租---其实也就是收地头税了，你就已经是一个微缩型的税务局长了。而更狠一点的，你还可以将20套房子继续划细分割，比如说三房两厅划分为10间小房出租，每间房租1个人就达到了200人的规模了，这相当于中小型企业的规模了。所以，购房投资者天然地就晋升成了统Z阶J，而且租金的含金量高，你办家企业还需要组织人力、应付税务、参与竞争，而收取租金完全不需要面对这些。所以，房地产天然地招人记恨。

西方有句话“你只要买到最好的一间房，如果不加干涉，只需500年复利增长，整个地球就都会是你的”。房地产具有收缩特征，所以每隔个300年就有文化与思想革命，每隔500年土地就有大变化，发展到最极致的就是“打土H分田D”，只有这样才能启动新的循环。不过幸运的是，我国目前的土地经济的MINzhu化做的是全球最好的，很多优质土地都以商品房的形式分给了市民，反而在西方很是以股份公司的形式持有的土地经济集中制。

上面说了，持有房地产具备T治特征，但T治阶C必须要少才行，如果大家都是T治者，那谁T治谁呢？所以必须要消解一部分权利，最简单的方式就是让相当多的人别买房而去租房子，租房就不是T治者了。同时还有个好处，只要脱离了T治阶C，就变成心甘情愿的、及时享受型的消费者。当房价够高、高到他绝望了，他就老老实实地去该旅游旅游，该吃喝吃喝，消费也就起来了。现在国家想办法把有些人转移到租赁阵地去，增强他的消费属性，就是为释放消费购买力打好基础。为了打好这个基础，我国恐怕有几个新的动作要做：

一是减免企业租赁的相关税项，原来企业不太做住宅租赁，因为利润率太低，在现有的税制下赚不了钱，以后会减免、抵扣部分税费的，这个应该很快就要做。

二是个人租房可抵税，比如抵个人所得税种种之类，促使国民尽可能地去租房子，不要人人企图跻身统Z阶J了。

三是开征房产增值税，而不是房产税。房产税是针对持有行为本身开征的资C税，交不交易都要交税。房地产税是针对交易环节征税，不交易不征、交易才征。现在国家准备立法的是房地产税，而不是房产税。而房地产税按大家顾问的分析，是因为现在的房地产税体系基本都是上世纪80年代到90年代中期确立的，已经明显不符合现状，因此需要整合改革。而在有了土地增值税之外，增设“房产增值税”的可能性最大。

但是房产税则要进行更深入的分析。其实，所有国家的财政都来源于人头税、地头税。其中由于人头创造的剩余价值大多归于地租，因此地头税其实才是实际上的大头。而地头税就是房地产财政。所谓房地产财政，要不就是“土地财政”、要不就是“房产财政”。在不同的经济阶段采用的是不同的财政手段。在增量为主的发展阶段，基本都采用土地财政。在存量为主的发达阶段，则会采用房产财政。

我国现在还有太多的基础设施需要建设，高铁、地铁、机场等等，以及太多建筑需要更新，改革开放之前的建国建筑、甚至更早的老旧建筑以及一些违建需要更新，很多老城区甚至因为空间固化问题需要另建新区。我国还将处于发展阶段是毫无疑问的，也就是说我国还处于增量为主的阶段，此时显然还是应该持续土地财政而非就开征房产税。如果在还有大量建设任务的情况下开征房产税，其实会导致左口袋转移到右口袋的徒增成本的事，是不可能的。按照现在新的两步走战略：2035年基本建成现代化国家、2050年建成强国，也就是说，起码要到2035年之后、甚至是2050年之后我国才会进入存量为主的阶段，也即开征房产税理论上应最早是2035年的事、最迟是2050年的事了，距今还有18年~33年呢。

另外，我国要面对顺利迈过“中等收入陷阱”的难题，如果在度过中等收入陷阱----也就是进入高等收入国家之前，就开征房产税的话，无异于给自己挖坑，增大掉落中等收入陷阱的可能性。这也是目前不会开征房产税的原因。现在的欧美日等早已经是发达国家，增量阶段早就已经过去了，早就要盯着存量打主意了，而存量很多在民间，此时开征房产税就不是左口袋转右口袋了。

我国什么时候会开征房产税呢？那就是增量下降到3%以内、基建已经建无可建、海外缺乏利益扩张空间、人口与城市进入通缩时期，那个时候房产税就会开征了。房产税是一定会开征的，不要用什么不是私有制因此不能征收来做挡箭牌了，任何国家的财政尤其是地方财政维持都要最终进入房产财政的阶段，开征只是迟早的问题，但这是远期话题。而房地产税呢？快了！但新增税种的名字应该叫做：房产增值税，与土地增值税一起构成完整的房地产增值税税种。

四是，分房货币化之后来一次租房证券化。1998年是我国商品房市场大发展的元年，当年有两个很大的政策变化：一是分房货币化，公房没有了，公租房也没有了，买房不要找ZF、而要找市场；二是开始引入按揭。在2017年及之前，所有的房地产现象的总源泉是1998年的分房货币化、支付按揭化和2005年的土地阳光化。在这种情况下，原来我国的房地产行业是典型的“间接行业”：无论房企还是购房者的资金来源都是银行---间接融资；行业流程是“ZF土地→房企开发→市民购买”---间接供应。

现在开始有点不一样了，XJP房地产思想已经说了，这时从分房货币化之外增加了一项内容，大家顾问称其为“租房证券化”。因为租房利润率低，为了鼓励企业进入租赁市场，必然要允许企业通过信托、证券等方式直接融资（而原来是间接融资），直接融资的成本就非常低、退出也是方便的。而且银行等研发出来了新产品“按居贷”，就是说一次性地将租金给房企退出，租客再每月还租金给银行。这就叫“租房证券化”，这是一个新的课题。

4）间接行业的直接化

上面也说了，原来我国的房地产行业是典型的“间接行业”：无论房企还是购房者的资金来源都是银行---间接融资；行业流程是“ZF土地→房企开发→市民购买”---间接供应。现在将有一个从间接化到直接化的变化。原来的房地产行业是一个间接行业。

比如说，ZF有土地，ZF把土地出让给企业，企业盖完房子以后，再卖给最终的买家，过了一道手，这个手是谁呢？就是房企，这就是间接市场。比如贷款找谁呢？都找银行，银行的钱是老百姓存给银行，买房的、开发的都找银行要钱而不是直接交易，所以开发融资、买房融资也好，其实都是间接的。

但是未来要增加直接环节。比如上述的直接融资这是其一。各位老板要开发，以后就可以发行信托产品、基金产品，直接从个人手上把钱要过来，而且融资以后如果没挣钱就可以不分红，如果借银行的钱是不可能这样做的。另外，ZF以后直接用ZF的地盖完房子直接租给市民，住宅供应也直接化了。

直接化里面影响最大的是融资直接化。房企在中间，上游是银行，下游是最终的购房者，原来格局是下游购房者的融资成本，比房企融资的上游成本要低得多，所以那种安排就把房地产的利益导向了下游的购房者，所以在过去的时间里面，间接融资、扶持购房的安排，使得挣钱最多的不是房企，而是购房者。为什么呢？因为下游融资成本低，而且杠杆率最高的时候达到了4倍。

所以，在间接融资的情况下，你要建议身边朋友去买房，在下流等待利益输送就对了。那时不要去买房企股票。但如果间接融资被直接融资取代或者部分取代，那就变了。房企找证券市场要钱，而这个要钱的成本可以视为零，做得不好就不还钱了，证券市场允许做不好的时候可以赖帐。而下游还是间接市场，还是找银行贷款，而且银行贷款的资金成本加了，原来利率是4.8，现在到了6.1，也就是说，下游的资金成本越来越高。

因此未来在房企直接融资的情况下，价值的导流就会发生变化，从导向下游变为导向上游，我有个预感，3年之后如果上游直接融资盛行，在座各位千万不要轻易建议他人买房，而是要区分，钱多的要建议去买房，如果钱少的呢？不要买房，可能要参与上游市场了，买证券了。

因为直接融资把价值从下游导流到上游去了，这个导向作用是比较大的，未来真正买房的人一定是自己真正有钱，而不是动不动就用高杠杆的人，3年以后大家要改改思维。而直接融资的到来，对于行业是好是坏？未来挣钱更多的就不是购房者了，而是各位的各家房企及其老板了。你们要比以前挣多更多了，因为你面对的客户更有钱了、供应的钱更便宜了。所以直接化对房地产业是有好处的。

还有一个是公积金体系恐怕要改制为中国国家储蓄银行，或中国住宅银行，为什么呢？因为房地产行业威力太大，制定任何的政策，都要被房地产行业影响甚至打断。比如说现在要降息不敢降，因为一降息房价就涨上来了，但不降息实业更困难。所以就定向降息、定向降准，但是定向以后钱自己会跑，资金有识别力，一转又跟房地产跑到一起了。

因此应该成立一个国家住房储蓄银行，以后这个住房银行就专门对第一次买房的人和第一次改善买房的人提供低利率的贷款，银行调整利率就对这帮人没有影响了，如果是第三次买房要继续找工农中建，按照市场利率来给你贷，摆脱房地产对金融政策的掣肘，这是行业直接化的变化。

5）ZF回收并扩大补贴权：通过租金直接修改国民账户

ZF通过租购并举可以回收相当多的补贴权。我国地价涨得比较多，比较快，影响了生活成本和营商成本，如果继续往上涨，我国竞争力就会下降甚至跳水，这就要想办法。民间存在一些补贴途径，比如说有些包租公，本来是三房两厅，结果变成了10间房去出租，租金总额上升了，但每个人的租金下降了，这其实是利用容积率和规划条件走了边缘的一种补贴，规划是三房两厅，他通过规划的调整变成了10间的小户型再来租，赚了规划调整的钱。还有就是违法建筑也降低了很多地租的水平。

ZF建设租赁体系，回收这些房子，然后把补贴的权限抓在手上，未来ZF就可以直接调剂你的收入或者财富账户了，怎么调剂呢？ZF就可以出政策，5000以下收入的家庭房租少收一半，这等于是直接给加工资，香港ZF就是这么干的。香港ZF1997年董建华在台上的时候，他还只是说要搞八万五房屋政策，还没推行呢，话音刚落，香港的房价就下跌，为什么呢？因为香港的ZF拥有过半的香港市民的住宅，既有地又有房，它可以直接调节香港全民的财富账户，所以他说话是有用的。

香港的房价很高，真正意义上的香港营商成本、居住成本没有你想象得高，就是港府拥有较大的补贴权的原因。大陆地方ZF，特别是像武汉这样的大城市，地方ZF手上必须得有控制营商成本和居住成本的利器，而这个利器就是把一些补贴权收回来。比如说有个产业园区，租也租不掉，怎么办呢？ZF就直接修改规划条件，把这个产业房修改成公寓来租，这个就是他的补贴权，来调节生活成本和营商成本，调节最低层的地租。

6）性质高原态的小结

性质的高原态到这里就表述完了，小结一下：

开发将进入质量扩张期，

安全度进入史上最强期，

房地产行业将要直接化，

房地产是线的→房地产是圆的。

大家顾问经过各方条件研究发现，武汉房价还存在比较大的空间，质量扩张期要到来了。安全度其实已到了最强的时候，因为风险已经化整为零、藏险于民。

另外，房地产原来是投资行业、是剩余价值不断总归入的行业，因此房地产是一路走高的线性走势，不断地升高到最后都吃不消了再跳水。原来这叫“房地产是线的”。现在准备突出租金，租金信号是消费价格，房地产就可以圆回来了。

地球为什么没有更远的距离？因为地球是圆的，到美国后再远就又回来了，圆就有这个好处：没有更远的距离，远到2万公里之后又回来了。房地产原来是线的，现在通过租赁信号的设置和租赁群体的分流以后，房地产就能够圆回来，关键就是相对价位较低的租金信号调节方便，“房地产是圆的”之后，这个行业安全度就增加了，社会上很多人觉得房地产危险度提升了的印象恐怕是错误的。（待续）

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