前言：

2018年1月11日下午14：30~16：30，武汉房协与大家顾问联合举办的《2018年武汉楼势分析报告会》在嘉华酒店3楼宴会厅成功举行，218位来自房企的中高层、媒介主笔参会，高朋满座。

武汉房协张汉培会长、房协秘书处负责人王立宽先生莅临。这是协会成立22年来首次与代理公司合办会员活动，主因是去年大家顾问举办的2017年武汉楼市分析会反响极佳、预判准确，以及大家顾问的系列分析预判得到认可！

张会长还发表了热情的欢迎辞，房协会员的开发量已占全行业的接近90%，这些房企对未来的判断与把握将直接影响武汉城市化的质量与速度。张会长还对大家顾问取得的武汉本土中介八年连冠、中国房地产百强服务商的成绩表示了勉励。

而我以大家顾问董事长的身份为到场的听众汇报了大家顾问对2018年房地产市场趋势的分析成果。大家顾问不认同“小年、小小年”的判断，房地产各个方面都进入“高原态”恐怕才是真正的趋势。

如今距报告会召开已经超过7个月了，现在分次公开当时的演讲内容，由于全文长达3万余字，因此可能要分5~12篇发布。绝对的密讲级干货，除了涉及商业机密部分外全文照登，这算是武汉本土代理领军者的公益之举吧。

当天的会议盛况图片

前接：

1《人类总归入：《高原态’元年》之1》

2《楼市变性手术：《高原态’元年》之2》

二）土地的高原态。

1）有史以来最严峻的土地市况：土地市场将迎来大牛市

2017年5月底开始，大家顾问说我国即将大力建设“5050、442、6070、30-”的新型住宅结构、很多土地将允许变性为租赁住宅，很多人还不信。现在“租购并举、多主体供给、多渠道保障”已成为国策，住宅供应结构的调整大幕已拉开。未来50%的人不再进入商宅市场，而是进入住宅租赁体系---公租、廉租、商租。

而为了迅速稳定房地产市场，租赁体系的建设一定要尽量加快速度，如果没有快速度而是慢吞吞，那么将失去租赁体系的价值、作用与意义。目前的理性推测与可靠消息表明，必须要在一个Z政周期内---也就是5年内基本建成大中城市的租赁体系，这个给未来的房地产走势带来巨大影响，房企生死战已经打响了！

按照“5050、442”的估算，为了实现住宅领域中租赁、购买各占50%的结构调整目标，势必有众多原本用来做商品住房的用地，转换为租赁住宅用地出让。商品住宅用地因此将大幅度减少，在二线及以上城市，这个因素将导致有效的商品住宅用地将暴降接近50%。

而加之原本有效土地----请注意不是总土地量而是有效土地----就已在快速减少中，叠加上述影响后，应该可以推断大中城市的商品住宅供地将暴降不仅50%---很可能是70%！也就是说，自2018年开始一直到2022年这五年中，年均出让的土地将仅相当于前一个执政周期的30%。

我国土地供应进入最饥渴阶段已经毫无疑问。而我国房企绝大多数都是开发型房企----真正能够依赖于租金养活队伍的大房企只有一家半：万达算一家、华润置地算半家，绝大多数房企为了维持企业运营和团队队伍，就必须要不断储备土地。有效地段的商品住宅用地供求矛盾应该将空前紧张。

开发是我国房企的命根子，我国房企以开发为主导，经营---也就是收取租金的业务不足以支撑企业存在，如果开发规模萎缩，连队伍都将维持不住，队伍没了，企业也就没了。总之，我国是开发型房企多、租赁型房企极少。而我国目前的税制不利于发展集团住宅租赁业务，起码在3~5年内，除非税制发生重大变化，否则现有以开发为主导的房企特别是大房企，只能继续以开发为手段来维持业务与团队，没有开发，企业就必然散架。

在现有走势下，对开发型房企构成了巨大的发展反制。开发性房企产出房产之后，就推出销售。而售价往往是按现有市况评估做出的。但销售后市价又进一步上涨，导致售出房子后没办法买回同档次土地，这种情况极为普遍。因此此类开发型房企提前储备土地、更多及时储备土地的动力是极为强劲的。

我国房地产业从业人员超过了1亿人，单是一个上海就接近50万人，北京好像是40万人，深圳、广州各自应该在20~30万人之间，武汉应该有15万人左右。这些人中在房企就业的人也是个巨大的数字，这么巨量的就业者都要靠开发来维持、这么多开发型房企都要依赖于开发来运营，而且现在的大中型房企，已经上市的比例是很高的，季报、半年报、年报频繁提出也即要求，这些都需要不断的开发来体现。在商品住宅用地供应即将暴降的前提下，而调整结构没有三~五年做不到，因此，房企必将进入历史上的第一次：即将展开“求存式拿地”。

所有在一线、二线城市仅剩推出的有效地段的商品住宅用地都将引起哄抢，现在的房价必将成为三年后的楼面地价。所有能推进的旧改都将成为香饽饽---配建占比越少的越香。为了求生，地价就只是其次，地价必将暴涨，土地市场将迎来超级大牛市。

因此：我们2013年初判断的“地地地王”将从深圳波及到全国的所有一线城市、二线城市以及目的地城市。而房企生死战我判断从2018年年初---也就是现在已经开始打响，这一场生死战将持续3~5年---也即一个执政周期！

“地地地王”必将在更多城市出现，但凡是块有效地，要不就是全国地王，要不就是片区地王，要不就是武汉地王，反正只要出让一定会是地王。今天也有媒体的朋友在场，以后拍地的时候，你要事先写好新闻稿，不要拍完再写，怎么写呢？就是这一块地再次创造了拍卖记录，要不就是总价地王，要不就是单价地王，要不就是城市地王，要不就是片区地王，反正就是地王，不要想。

很多人说，武汉是个平原城市因此地多，这话错了，你把武汉的湖变成山，突然发现武汉可开发建设用地没想象那么多，山还可以在山上建房，你能不能在湖里建房？做不到的。所以武汉是百湖之市，代表有太多地方盖不了房子，土地并没有想象得那么多。

2）越发展越建设有效土地越少：5G时代是武汉再膨胀的时点！

在农业社会的时候，能种地的地方就能住人，后来进入城市化了，没有公路、没有集市的地方就不能住人了，虽然土地总量没有变化，但是有效土地就减少了。所以从农业化到城市化，有效的土地骤然减少了。

城市化刚开始是搞工业化，工业是要沿着公路往外铺排的，工厂没有办法建得太高太集合，所以工业化前期城市规模是往外扩张的。搞了工业化以后又要搞服务业，搞服务业大家要靠近才可以、才好服务。所以工业化扩张到尽头之后，进入服务业时期城市会突然有一个回缩，所以搞服务业以后，有效用地又减少了。

从中方面说，人类越发展、技术越发达，人类的时间价值越高---也意味着时间成本越高，时间成本的不断升高反过来会紧约束空间布局。另外就是，人类的成本结构也在不断变化，早前的主要成本经历了物质、金钱、人工几个阶段，但最终的主要成本将是时间。

这就导致人们在分布格局上是越来越集约（以节省时间），而不是越来越分散。举个极端的例子，比如所有人都有个人飞行器，直观理解就是大家可以分散居住了。但逻辑却不是这样，因为飞行器的出现，意味着大家的效率更高了，而效率更高就意味着时间价值更高、时间价值高也意味着时间成本更高。

而时间成本高，就意味着有了飞行器之后，大家反而更加要集约居住而非分散。人类所有为了分散的努力，最后都促进了集中！这就导致了人类的有效土地越来越少、而不是越来越多。

从小方面说，国家、城市进行建设，表面看会促进均衡发展，但其实会扩大差距、扩大不平衡。比如说修高铁，不修高铁意味着所有地方都没有高铁，这反而是平衡的。但一修高铁，就意味着更多地方没有高铁---因为你没有办法给每个地方都修高铁与高铁站，这就意味着差距立即就扩大了。

其它的地铁、高速公路、机场、口岸也是同样的逻辑，越修越不平衡，所有的建设必然加剧不平衡。但人类就是要发展、就是要修建基础设施啊，其它的生产与生活都是基于基础设施提供的效率条件去进行的。那么这些基础设施会修建在那里呢？基建是网络型系统产品，需要连成网、形成片才有作用，而且其讲究规模效应，那么很显然会步入不断自我强化的阶段，越是拥有基建的地方继续搞基建的千人成本更低、更容易回收成本、更容易发挥作用。

所以，二线及其以上的城市就会成为基建中心城市，成为越来越不平衡的空间里的制高点。从广袤国土上都可以分布居住，到聚集到数量有限的这些城市，空间的竞争之激烈可见一斑！当然说到这里有人会问：那国家也在落后地区建设了很多基础设施啊，是不是能够拉平差距呢。我只能说，这会加重落后地区的财政负担，超越实际需求的基建设施更会扩大差距，除非一直进行财政转移支付去维持。但这又会降低整体福利。

再举个虚拟角度的例子，最早期的时候，书信是信息交流的主要方式，城市的先进对农村的触动是比较小的，交流频次是一年甚至两年一次。后来是电话或者2G、3G信号，交换信息以文字为主，不太直观，不过城市对农村的影响加深了，因为以前以年计的影响方式变成了一天计了。

后来农村城市都4G信号了，直接导致无论是农村人还是城里人，都集中在自媒体、微博、微信，结果繁华武汉的信息不断地及时输送给了农村，农村人就受不了了，城市的精彩与丰盛在农村永远没有，现在农村人跟城里人共同生活在一个以秒计的交换信息的时代，年轻人绝对在农村待不下去了。

城乡信息交换，从一年交换一次、到半年交换一次、再到一周交换一次、一天交换一次，现在每秒交换一次，城市因此就成为农村人的黑洞。这还不是重点，重点是未来的5G，5G是万物互联、在线直播式的生活与存在。农村的人、树，都跟我们武汉的人与树连在一起了，那种巨大落差还紧密相连的信息方式，一定会带来黑洞效果，大城市迅速吸干农村。

所以5G在线时时直播的方式来了以后，城市的规模还要扩大、绝大多数的农村将彻底死亡，不但农村而且连小城市的仅剩财富与人口也将被武汉这样的黑洞吸入。5G到来之后，武汉的房价最起码要翻一倍；5G到来之后，武汉城市规模最起码在现有的基础上要膨胀50%。这就是我对于武汉有供求危机的虚拟角度的触点。5G来了以后，城市是扩大而不是缩小，有效用地是减少而不是增加。

3）单要素生产率→全要素生产率：在合理半径内翻番没风险

以前，房地产行业的人过了很轻松的日子。仅凭户型或者某个单项做得好就能卖得好。那个阶段叫单要素生产率阶段。未来不是的，经过这么长期的竞争，以后单项做好就是在这个行业生存的基础条件、是应该做到的。未来必然从单要素要进入到全要素阶段。全要素是什么呢？

就是所有的单项你都要做好，这样才能够满足未来的效率要求、客户要求。在房地产进入全要素比拼的情况下，在符合全要素条件的半径之内，地价在现有的情况下翻倍是没有风险的，应该要“盲目乐观”获取符合这样条件的地块。这就牵扯到城市半径理论。

布局城市有“有效半径”、“黄金半径”、“钻石半径”布局公式。

有效半径公式：以城市的人口总数，除以3.14，然后开根。

黄金半径公式：以有效半径，再乘以0.618，这个就是距离核心区的黄金半径内，安全度是不错的。

钻石半径公式：则是以有效半径，再乘以（1-0.618），这个半径内的房产长期来看就是绝对财富。

比如武汉最终达到2500万人，那么：

有效半径：那2500除以3.14，然后开根，就是28~29公里。

黄金半径：就是有效半径28~29乘以0.618，就是17~18公里。

钻石半径：就是有效半径28~29乘以（1-0.618），为10~11公里。

也就是说，在武汉大体上应该30公里以内的半径内去布局，才是安全的，如果你买到了18公里以内的土地或者房子，那就几乎是绝对财富！但如果你非要超出这个半径，那些土地或者房产就会成为你的大白象了。

提醒各位，人口数据要有动态眼光，比如说武汉现在1100万人，但可能会到2000万、2500万人，那现在的无效半径就会变成有效半径，现在的有效半径就会变成黄金半径，而现在的黄金半径就会变成钻石半径。动态中就蕴含这巨大的机会了。而大城市对外的辐射往往在发展期是以1公里/年的速度对外延展的。

4）有地卖的城市才有“地地地王”的重复刺激并汇聚房企：没地卖者淡

原来在哪做开发、投资挣钱多？就是已无地可卖的城市，这个以后要变。哪些城市的房企和买家会不断的受到强刺激呢？显然是不断的有地王出现的城市才能够有强刺激。一个城市即使很好，但如果从头到尾没有一宗地王出来，那大家就慢慢恢复理性了，开发的热度就降低了。

而只要是大城市、又有地卖，犹如上述分析就会“地地地王”，那么这样的城市就会反复受到地王效应的刺激。所以未来会有一个这样的变化，就是以前是没有地买的城市房价涨得快，未来是有地卖而且卖地多的大城市，就因为不断出地王才刺激房价和购房的热情、投资的热情更旺盛，所以要从少地卖的城市过渡到多地卖的城市。咱们武汉是哪种城市？武汉属于可卖的地还不错、比一般城市要多的，因此武汉将汇聚更多的房企。

5）改性浪潮将起

我们团队经过研究发现，各个城市都存在一个共同的问题，就是工业用地和商用物业用地的占比太高，而住宅用地的占比过低，这套的老玩法在继续玩下去，包括武汉在内的各地ZF的耐受力大概是3~5年的时间。3~5年之后，市ZF就吃不消了，它就会主动要求你的一些工业用地、商业用地、办公用地愿意的话要改变性质成为住宅用地。

因为不这么改，市ZF的耐受力抗不住了，它无法满足整个武汉市继续发展的势头，住宅领域就会有危机。去年我们做了一个判断，说武汉最终要装下2000万以上、到2500万的人，现在装了多少人呢？才装了1000万出头，还要翻倍的装，这就需要更多的居住空间，那显然商物用地的改性浪潮迟早就会到来。

我们在座的尊敬的客户和行业内的同仁，以后看见一些比较便宜的厂区，位置还不错的厂区，甚至是一些公用事业----比如说公交站等等，未来都可以进行保留原功能的房地产开发---香港港岛的时代广场就是从公交站发展而成的，先把它圈下来、买下来，先低价的出租，等待ZF抗不住那一天的到来，你就会成为为ZF分忧、为城市做贡献的那个房企了、就能够享受改性浪潮的财富了。改性浪潮是一个比较好的机会，也是五年后弯道超车的一个绝佳机会。

6）土地高原态的小结

土地高原态到这里就说完了，小结就是：

面对土地市场要盲目乐观，

有效土地的地价将要翻番，

弯道超车要着力改性浪潮，

5G到来大城市规模要倍增。

（未完，待续）

高管团队的大家风范

【新新之惑’密件：你的绝值与暗财】

传统投资回报率将趋零！8-12的《新新之惑’密讲》输出了4小时干货，@尹香武 首发系列洞见，尤其是片区加差机理、11大储备政策、美中摩擦独特视角等让人过足脑瘾。

须转为关注59年一遇的暗财、价值释放新5点、等于3省城量级的挤出效应、二线城市新格局、投资与利率轴关系、住房福利化横切力、3大类行情把握、价值变现转向…等新方向。

《密件专享：传统投资回报零、绝值暗财唯二旺》快递已安排，有疑找13620987011木子。密件含有前瞻结论，绝值和暗财的实操判断很珍贵，也全面列出了其它储备政策。