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行业观察
房企有戏:《高原态’元年》之4

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-09-03 10:10:32点击1766


前言:

2018111日下午1430~1630,武汉房协与大家顾问联合举办的《2018年武汉楼势分析报告会》在嘉华酒店3楼宴会厅成功举行,218位来自房企的中高层、媒介主笔参会,高朋满座。

武汉房协张汉培会长、房协秘书处负责人王立宽先生莅临。这是协会成立22年来首次与代理公司合办会员活动,主因是去年大家顾问举办的2017年武汉楼市分析会反响极佳、预判准确,以及大家顾问的系列分析预判得到认可!

张会长还发表了热情的欢迎辞,房协会员的开发量已占全行业的接近90%,这些房企对未来的判断与把握将直接影响武汉城市化的质量与速度。张会长还对大家顾问取得的武汉本土中介八年连冠、中国房地产百强服务商的成绩表示了勉励。

而我以大家顾问董事长的身份为到场的听众汇报了大家顾问对2018年房地产市场趋势的分析成果。大家顾问不认同“小年、小小年”的判断,房地产各个方面都进入“高原态”恐怕才是真正的趋势。

如今距报告会召开已经超过7个月了,现在分次公开当时的演讲内容,由于全文长达3万余字,因此可能要分5~12篇发布。绝对的密讲级干货,除了涉及商业机密部分外全文照登,这算是武汉本土代理领军者的公益之举吧。

前接:

1《人类总归入:《高原态’元年》之1》

2《楼市变性手术:《高原态’元年》之2》

3《5G激素与土地宿命:《高原态’元年》之3》

三)房企的高原态

1)万亿级央企将入市:租赁体系建设不存在难度

还有很多人在犹豫、疑问,说政府要搞大租赁体系能不能完成呢?放在以前这疑问是对的,但现在有80万亿GDP、250万亿财富总量的情况底下,做大租赁市场不存在难度。而且最新的权威消息是:万亿级的央企、大型保险公司与养老金机构或将入市做住宅租赁。

这是学习德国,德国能源公司EON就是该国最大的住宅租赁房东。蒂森克虏伯、奔驰等都有做住宅租赁事业,然后接受固定利率和租金管控。所以德国的租赁房便宜,就是他们的巨无霸企业做了很多的公租房。

我国确定了这样的一个策略,什么策略呢?西部大开发学美国、超级大城市学新加坡、都市圈学东京、住宅租赁体系学德国、商品房学香港。是这么个学法。

所以我们的万亿级的央企要进入租赁体系,以后中国铁路公司、中石化、中石油、移动、地铁公司、中国建筑、铁建等等开始盖租赁房,你不要出奇,所以各位老板回头要跟这些企业去好好商谈一下是不是有合作的机会。

2)住宅租赁是房企的大坑!

最近关于商业化房企(与国企有别)进入住宅租赁市场的声音特别大。但我们大家顾问研究发现,从全球各国来看大房企的转型之路:

①如果未来想以收租为主,则都不以住宅为对象、而是以商用物业为收取对象(主要是写字楼和商业、及少量物流仓储),凡是企图收取住宅租金为主的房企,最后都成为了政策的对立者而失败。

②住宅的租金,只有政府及其机构收取(廉租/公租房)和民间分散收取(个人/家庭或小企业在商品房市场)才是主流,从未出现过大企业收取住宅租金为主业的、甚至于大企业完全不介入此领域。

③上述规律只有一个国家例外:德国。但德国只有事实上的大国企才做住宅租金的生意。比如能源公司EON、军工企业帝森克虏伯等等。德国政府是给了几大特殊政策才成就了这样的局面:固定利率、土地划拨、税收抵扣。注意:德国的大企业在这方面事实上成了政府的派出机构、政府代表,不是纯商业行为。

④绝大多数的国家的商业化房企,即使做的规模再大、发展的业态再高、收取租金的规模再大,开发依旧占据不少于一半的份额。开发至关重要,是重中之重。

⑤人类对住宅的要求是不断升级的,因此开发生意是永远可以持续的,也注定了开发才是可以不断膨胀的,最开始是数量膨胀、依赖与开发数量的增加;之后是质量膨胀、虽然开发面积下降但是金额膨胀。

大家对居住的需求是不断升级的,就好比我们团队最近看到一个户型案例,叫双主卧,就是有两个主卧,两个套间一模一样,严格对称。因为现在到了一定年龄以后,有钱的家庭就会更有条件注意各自的生活了。

还有就是大家的思想工作越来越重,大家已经是“信息工人”了,每天在手机上批阅“奏章”,意味着大家喜欢安静,所以就出现了双主卧,各自沉寂在自己的虚拟世界中,人对于居住空间的需求比想象的要多得多。

因为在某个大城市市级领导全部是双主卧,因为市级领导很忙,有开不完的会,回到家他要有个安静的小天地。武汉也有这些人,武汉的上市公司大公司驻地总部也有很多,脑力工作也很大,他们也有危机感,这些人可能就需要双主卧。

如果武汉要搞一个10万块钱一㎡的房子,那你就设计双主卧的户型给他卖,这些人的需求一直没有人满足。所以住宅的需求不断升级,住宅开发是可以持续的。

⑥以收取住宅租金为主,要做到大规模一定是针对中低收入阶层、因为高收入阶层倾向于自己买房。而中低收入阶层的租赁稳定,这必然是一个萎缩的过程(针对管理和运营而言),这对企业来说是不利的,所以大企业没有以住宅租金为生的。而收取写字楼和商用物业的租金,意味者不断的经营、创新,这是一个缓慢膨胀的过程(价格/管理手段/观念等等),所以大企业去做相对来讲可以持续。

⑦各国大房企到高级阶段后,升级方向普遍是扩大而不是缩小自己的杠杆:房地产金融化或准金融化方向。租赁、物管等服务环节只是视为细节和占底盘的手法,不应视为方向。利用高杠杆发展到高级阶段的房企,如果向租赁和物管转型、而不加以金融化或者准金融化(比如retis),一定意味着各方面的萎缩。租赁和物管满足不了大体量房企的能量消耗和获利惯性。可将酒店作为最高级的住宅租赁或者说物管,但最大的酒店集团总市值不过250亿美元,是很小的。

⑧现在直接持有项目,可避开无地可买的境况。持有项目以租赁名义等待以后政策正常化,然后再卖房子就赚大钱了。这个倒是在非正常政策下的正确选择。

⑨现在,是否为租赁体系建设出过力、是否为雄安新区建设出过力、销售纪律是否合规,将可能与未来的参拍土地、评标等的资格挂钩,企业参与过则可能得到加分,在这种情况下,房企为了资格而参与一些住宅租赁业务是值得理解的。以及实际为了占土地地盘的住宅租赁、无须付出土地购置成本与建筑建造成本的住宅租赁当然值得考虑。而除这些之外的住宅租赁都可能是房企的陷阱!

3)房企高原态的小结

结论是:未来的房地产企业还是要拼开发为主、不要轻易转入租赁市场。租赁市场只应该盯着写字楼和商业、物流为主,住宅租金应该少碰,住宅租赁市场是个陷阱。当然了,存在特殊目的的住宅租赁例外。大家顾问对大型房企的这方面的总建议是:

房企应该开发开发还是开发!

租赁则要商物商物还是商物!

土地力求盲目乐观积极拓展!

有人或许会问:“美国有以租赁为主的”。其实那是REITs机构,也就是是金融化的机构,最大的一家也没有超过13000套的房子,规模不大的。中国的企业就算它乘以十倍吧。130000套房子,每年一套产生10000元的净利润,也才13亿。所以大企业做住宅租赁就是个陷阱,带来观念和管理手段上的通缩。(未完待续)

卖楼高手,女将多多



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