前言：

2018年1月11日下午14：30~16：30，武汉房协与大家顾问联合举办的《2018年武汉楼势分析报告会》在嘉华酒店3楼宴会厅成功举行，218位来自房企的中高层、媒介主笔参会，高朋满座。

武汉房协张汉培会长、房协秘书处负责人王立宽先生莅临。这是协会成立22年来首次与代理公司合办会员活动，主因是去年大家顾问举办的2017年武汉楼市分析会反响极佳、预判准确，以及大家顾问的系列分析预判得到认可！

张会长还发表了热情的欢迎辞，房协会员的开发量已占全行业的接近90%，这些房企对未来的判断与把握将直接影响武汉城市化的质量与速度。张会长还对大家顾问取得的武汉本土中介八年连冠、中国房地产百强服务商的成绩表示了勉励。

而我以大家顾问董事长的身份为到场的听众汇报了大家顾问对2018年房地产市场趋势的分析成果。大家顾问不认同“小年、小小年”的判断，房地产各个方面都进入“高原态”恐怕才是真正的趋势。

如今距报告会召开已经超过7个月了，现在分次公开当时的演讲内容，由于全文长达3万余字，因此可能要分5~12篇发布。绝对的密讲级干货，除了涉及商业机密部分外全文照登，这算是武汉本土代理领军者的公益之举吧。

前接：

1《人类总归入：《高原态’元年》之1》

2《楼市变性手术：《高原态’元年》之2》

3《5G激素与土地宿命：《高原态’元年》之3》

4《房企要会当代办：《高原态’元年》之4》

5《房价加压要足够：《高原态’元年》之5》

6《城斗主场，绝对财富：《高原态’元年》之6》

7《追逐“楼市顺差”：高原态’元年”之7》

8《人口下降百分之五、城市膨胀一点六倍：高原态’元年之8》

9《3:1必“价值再凝聚”：高原态’元年之9》

二）买家全线投资化、楼盘全线资产化、档次彻底奢侈化、房票刚性约束化、财力逐级自强化

目前的房地产的开发与营销背景是：

1、买家的整体投资化：

现在的购房者严格来说已经没有自住客、投资客之分，其实只有一种客户：投资客。这是大家顾问在2013年就开始观察到的武汉的变化，这是与以前所完全不同的。

2、楼盘的全线资产化：

基于买家的整体投资化，因此所有楼盘都应该以资产品、金融品自居。现在买家这块的知识储备进展极快，营销输出与买家要求，已经有了高度统一、完全聚合的条件，只要找对方向提效是可行的，而且客户比以前更好找了，找到关键节点就找到了客户，因为这些客户高度聚合到了投资上，而以前的客户是分散的！

3、档次的彻底奢侈化：

对任何一个层级的客户来说，房产基本都是最大支出、最大投资，都是奢侈品的。加上政府租赁体系的建设，商品房全线高档化甚至豪宅化是必然的，以后每个商品房项目，都只能走高档化的路子。

4、房票的刚性约束化：

随着房价高企、以及房票的约束，其实买家的数量比以前来说是减少了而不是增多了，房票呈现出刚性约束的特征。因此，营销节点应该尽量提前，越晚房票越少。

5、财力的逐级自升化：

房地产有一个非常不同的特征，就是在崩盘之前房价会因为自己涨价而能够继续再涨价。比如说在座的各位都是投资者，原来都买了10套房子，房价涨了你的购买力增加了，你就可以买更贵的房子，就仅仅因为房价涨了，所以你的收入高，所以你买更好的房子，这种情况也是一个高原态。

买家的购房财力也因为房价上涨而逐级升高，购房财力因为房价上涨而增强---这看起来是悖论，但现在却是事实！因此房产项目的价值框架是可以进行重整的，根据客户财力的变化而重整。

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