注：此文思想是@尹香武 形成于2006年，首次交流是针对红树西岸与罗雷先生，本文是2015年针对自贸区一场讲座的速记。
如果你观察免税很有意思的，但凡自由港有一个特征，租金很高。香港是个自由港、免税港，香港只有对烟、酒、车是征税的，其他绝大多数是免税或者低税的，所以香港的租金就很高。
其实税和租严格意义上来讲是一种钱，我们讲租金是地租、地租，比如说我要征税，把这块土地空间垄断下来以后，你在我这个地理空间上进行商业活动，你就要纳税，其实都是属于空间垄断所带来的收益。
税也是这样，租也是这样，我占有这块土地，你要在我占有的这块土地上进行生产活动、商业活动，你要给我交租金，所以租和税是雷同的概念。而租和税加在一起反映的是什么呢？今天就说这个，开谈前提醒你，《密件专享：屌丝逆袭可速成，跃进亿级有暗道》开始召集，参与找13106543540杨小姐，主要内容5点：
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真相在哪里？
反映的是土地资本的能量。我们以前经常讲过一个公式，不知道大家记不记得，比如说两个国家要和平相处，两个国家人均生产要素的配备量要基本是等同的。主要的要素包括哪些呢？人力投放，就是人力资本。二是资金投放，还有最主要的土地资产。
这三项的投放人均的配置量接近就不会有贸易摩擦，如果反差特别大，不仅会有贸易摩擦，甚至还会引发战争。比如说1750年以后中国跟西方之间的摩擦，基本上是由于人均配置量严重的不匹配，白银全部到了中国，因为中国那时候是出口奢侈品。
中国1751年之前是全球最大的奢侈品出口国，茶叶、陶瓷、丝绸，出口很多。当时全球的货币是通用的，白银。昨天还是前天英国有一个人说有个科学家挖到了银元，就是那个年代的，在那个年代大家的货币是全球化的，市场是区域化的。现在倒过来了，市场是全球化的，但货币是区域化的。
当时因为人均配置量不一样，所有的资金全部流到中国来了，中国卖出产品。中国卖陶瓷，陶瓷就是泥巴，对中国人来讲生产不困难，我们把泥巴把人家的真金白银拿过来了，双方的配置不一样。西方就要求你开放口岸买东西，买我的钟表、自行车、汽车行不行呢？中国觉得不买，不买就严重不匹配，摩擦结果以后就开始干仗了，战争就这么起来的。
如果国与国之间要素配置量要约等于才能和平相处的话，这就有一个很有意思的现象，就是你的地租，因为你的土地资本的估价就很讲解。比如说人力资本+货币+土地人均，双方约等于。
资本的成本在现在自由竞争的环境下应该越来越接近才对，所以资本这个影响越来越小。你看看中国的资金成本和国外的有差别，但没有质的差别，不存在以前那种巨大的差别。以前是西方的钱多得有人卖，我们的钱极其缺，他们的人缺，我们的人太多，原来是这样。
现在中国人慢慢也有点缺了，招人不是那么好招，再加上服务业的发展，服务业是人力密集型的。所以我们的人方面的配置跟他们人的人均也有点将近。
如果按那个公式，中国土地的价格和土地上的附着物的价格应该是全球最高的，因为我们人多，人均对人力资本富余量比较低。所以你看，中国人均的收入低反而是我们房价高的原因，这刚开始听很难接受，为什么呢？
恰恰是因为我们人均收入太低了，所以这些富人没有办法从别的地方，因为人均收入低，消费业不发展，通过消费业的创新和投资不能获得回报，所以他就去买地了。
而买地的过程巧妙把两个国家的人均要素的人均配置量约等于了，因为人便宜，资本可以忽略不计，因为趋同了，我们人便宜，地就贵了。
虽然现在人贵了一点，但我们还是不能赶上西方社会，所以在这种情况底下中国的地可能会持续是世界最贵的，房价也是最贵的，这是很要命的事情。地上附着了三个：地价、房价和税。
所以大家可以看得到，香港税低、租金高，但是你看深圳主要的商圈，我以东门为例，东门的正街铺88平米，一个月要租到20万，你算一算每平米多少钱，这个租金水平和香港弥敦道很多铺面租金是接近的。
为什么呢？因为等号决定了，我们的人均要素需要这个去平衡，如果说中国大陆再出现类似的地方，就是税减下来，这个地方的租反而会相应的涨上去。
也就是说免税最终的收益很可能是归到地主了，如果我们做免税港，很有可能就是这一块有土地支撑所有的东西可能会变化，变化就是刚才我们也说到了，就是地租可能会上升，包括商铺的租金可能会上升，包括住宅的租金可能会上升。（其余不予公开）
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