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行业观察
对三年多来“省城浪潮”的新提醒

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-10-22 15:32:02点击1531


大家现在都觉得“省城浪潮”是比较确证的,但我们2015年3月份得出这个结论是考验很大的,那时我们就看二手房的成交占比、城市的新增人口的比例有没有突破临界点、整个供求关系的转变、城区是否即将进入存量阶段…种种之类的数据。

@尹香武 2015年春节期间视力下降很快,是因为不断要看太多资料,怕说错,毕竟作出结论之后是影响到大笔投资的。2015年春节后把结论先给VIP客户讲:85%的胜率和准确率应该是有的,大家从3月份之后一直延续到当年年底,大家就大力押进去了。

2016年2月份,经过保密阶段就通过密讲对外公布。即使不从2015年计算、只从2016年初开始算起,也实现了2到3倍左右的增值。今天就说这个,开谈前提醒你:《密件专享:屌丝逆袭可速成,跃进亿级有暗道》剩20%名额,参与找13106543540杨小姐,主要内容5点:

①普通人屌丝在楼市逆袭仅剩唯一机会:原始积累速成;②“楼市再匹配”理论空间399%;③符合“再匹配”要求的是什么项目?④把手机号码变成自己身价的两条暗道;⑤核弹级储备政策。言归正传。

武汉东湖宾馆一角

当时我(@尹香武 )估算只需700万,即使不贷款全款买房,在很多省会城市也能够实现大概2.2万到2.5万的月租金收入,因此有这个数的话夫妻有一个人应该尽快辞职专门去料理当地---当时重点推荐的是武汉---的投资。也就是说全款去买,小家庭,三口之家是可以实现财务自由的,那还犹豫啥,但很多人固执地非要觉得做长工才是命运。

(@尹香武 )不赞成大家都辞职,而是说这个家有700万现金之后要有一个人辞职,专职过去料理资产,会赚得更多,大概这个意思。当时那堂课是春节以后的好像第一个周五晚上开的。

不过很遗憾,2015年到2016年,绝大部分的人包括专业人士、研究人士是反对离开一线去二线的,而且很多意见都是白纸黑字的,有一个所谓的投资大师,说去武汉投资?你又不是没地方去,武汉有什么好去的!一定要紧紧抓住一线城市!

讲到这里先要说说房地产的四大错误观点。

第一是关于投资的谬误。什么叫投资呢?比如说我钱很够,钱够到我不用想,那我就去买北上深的核心,但那不叫投资。投资是什么呢?投资是我钱少、我有约束,这才叫投资。

如果说有人告诉你,投资就是就买“中心城市的城市中心”,这其实是正确的废话,那不叫投资叫烧钱,但这种话传播那么广、受众那么多,说明社会上对于投资其实还是民智未开的。

如果可以随意烧钱,把北上广深整个城市买下来是最对的。那有什么好研究的呢?农村我是不要的,西藏我是不要的,新疆我是不要的,东北我不要的,南宁、贵阳我都是不要的,南昌我也是不要的,我就要北上深!

那是国家干的事,国家没有投资概念,可以干很多战略性的事而不计代价的。政府有钱,没钱可以印。但是个人不是追求“中心城市的城市中心”这种绝对正确的道路。

但这种似是而非的观念传播的那么广,可以想见投资赚钱的机会还有很多,因为这些不懂的人就是你的韭菜。我怀疑可能有70%的人智力跟不上,你跟他说投资就是缺钱的状态下才有的概念,他可能听不懂,否则他怎么会去信奉那个呢?投资就是你缺钱,投资是把自己搞出穷感,而不是搞出富感。

投资是缺钱状态,因此你就要赚更多的钱,那就要找增量可能性最大的地方。好了,中心城市的城市中心都已经变化完成了,性质变态已经实现了,那你去当然很好,东西是很好,但你的空间在哪儿?所以投资是缺钱状态下的概念,缺钱就要找增量。

第二个错误概念是啥?叫“房地产短周期”,房地产是所有周期当中最长的,说短周期有什么用呢?

第三个错误概念则与“房地产短周期”完全相反,叫做“京沪永远涨”。拉长时间到足够长来看,这句话当然对,但投资是有时间考虑的,这种罔顾时间的观念虽然永远不会错、几乎是真理,但是没有任何实用价值。

第四个错误观念是是“老破大、老破小”,这个错的离谱竟然能够传播甚广,令人叹为观止,这个我(@尹香武 )专门写过文章,大家自己去找来看就好了,这里就不重复了。倒是要提醒那些受害者有必要维权了。

这四个观念流传甚广、受众比讲逻辑的要多多了,但事实上又是完全错误的。那个时候紧守一线是不对的,因为一线已经增量分配完了,剩余利润分配完了,而强二线城市那些年给吓傻了,老看到一线城市涨自己城市不涨,本地人都吓傻了,外来人也吓傻了,但这些城市的退出渠道已经让出来了、整个拉升的条件已经具备了。

2015年年中你就应该开始进去,而当地人又没有回过神来,当地人真正回过神来是什么时候?是2016年的10月份开始严格限购以后、担心以后更不好买房了、外来人口也多了,才可开始动手。

2016年10月份开始全面限购把当地人吓醒了,然后开始疯狂的上涨。省城刚开始的时候是风平浪静的,苏醒过来的极少部分人才去布局,而且布局不是一套,是一层层、甚至一栋。

那时候便宜到8000一平米,贷不贷款都无所谓。“省城浪潮”我当年是独家的。2016年2月份就通过闭门讲座---那时候还不叫密讲---予以小范围公开,当时来了一百多号人。

为了增强大家的记忆,就用了一个标题:《700万到3个亿的顶线财技》,这个标语让我受了好多的攻击,但是那些攻击我的人估计现在已经变成我的粉丝了,经过自1998年以来这十八年验证、每次重要节点我做出的准确预判与把握,不服气也得服气了。当然要做到极致是要很多条件的,包括商业模式之类。但2年3倍难道你不喜欢吗?还有比这更好的事吗?

省城浪潮是近些年最高效、最大的浪潮,没有任何的一线城市在这些年实现了2年3倍,所以大家要坚信一个逻辑,投资不是买最好的东西,买最好的东西不叫投资。

只买最好的东西那叫消费,消费的时候只有买最好的东西,才会把这个消费靠近投资,因为它更耐用,给你的自豪感更强。但投资不一定。最好的东西往往都是收益低的,只有在一种情况下收益高,就是大家对它的估值偏低了,比如说我们说的深圳的顶级豪宅,社会现在最大胆的只敢给它十来万的估价,太低了,放到同样的经济体比,十来万的顶豪低的不可想象了,这种有机会。

但如果说这个地方已经变化完成,价格兑现也已经完成,即使是好东西你也不要去买它。人们天天在消费,消费思维分分钟在捆绑你,所以我呼吁大家一定要有一点押身的东西,就是你身上要有点贵重物,牢牢把思想捆在那上面,你就不会受消费思维不断的牵扯,否则消费思维不断诱惑、影响你,犯错机率就大了。

各位都是买房的人,如果是北上深人,就买个超过20万的东西放身上,因为顶豪20万,武汉、成都就买个超过10万的东西放身上。你所在地顶豪价格多少,你要买一个超过这个价格的单件放身上,你的注意力就被它牵住,消费思维对你的影响就减小。

我写了文章《你为何要有压身之物》,很多人不太理解,押身东西抵消消费思维,让你少犯错误,否则一诱惑你就买最好的东西,那你就会吃亏。所以当时固守一线的思维错的离谱,当然这个行业初级者太多,导致也没有什么证伪的过程,伪了又怎么样呢,继续有很多韭菜等着这些伪专家去收割。

2015年我为何没有选杭州和南京,而是首选武汉、然后成都、再后是重庆呢?如果武汉、成都不限购,我是不会选重庆的。是武汉、成都都限购了,我才建议大家去买重庆,是这样的过程。

杭州和南京是因为在华东区,它领先了大概半年的时间已经有启动,而且那个地方的管控更严格,已经吃掉了将近50%份额,让出来的空间没有武汉、成都那么多,所以2015年选武汉是最佳和成都是次佳的。省城浪潮---当年做这个判断的根据是:

第一,工业经济到了后期服务业必然兴起,每个省城是天然的服务中心,而很多沿海城市的服务赶不上省会城市的,即使当年深圳的服务也赶不上像武汉这种城市的,服务业兴起,省会尤其是具有全国中心新地位的省会有占优势。

第二个是产业转移,因为一线城市土地重估快,成本不匹配,产业往内地转移,转移的第一个就是省城,这是第二个原因。

第三个原因是什么呢?临退返乡,很多来打工的人,过了45岁,这一波的人体力跟不上了,孩子读书也快读完了,也不需要那么搏命了。享受、叹生活的时间到了。在一线城市叹生活的成本太高了,到老家去,省城就收了一大波人,临退返乡是第三个原因。

第四个,光宗耀祖。46岁是消费的高峰期,这帮人要光宗耀祖,光宗耀祖在农村盖个房当然是必要的程序,在县城盖个房也是必要程序,花不了多少钱,最后发现跑到地级市,省城吧,省城是光宗耀祖的巅峰,在北上广深他又买不动,所以光宗耀祖是第四个原因。

第五个原因,就是经济发展必然要经历一个从“回波”到“扩散”的过程,一线城市要开始辐射、扩散,出现全国范围内的效率接力。省城成为其中的主力,而具有全国中心城市地位的省城就更是好上加好。

所以省城浪潮这一波是近十五年来实现的增值幅度最大、速度最快的一次。没有把握到这一次浪潮的人,是产生了巨大的机会损失的。那这个省城浪潮到现在也这么接近三年多了,条件变了,省城浪潮的结论也要变。

前段时间,我(@尹香武 )出差到一个地方看到楼盘的广告也叫省城浪潮。我(@尹香武 )原来说深圳会失重的,有个惠州的楼盘就在龙华关口打一个广告就叫“深圳失重”。前天有个公司打了一个广告说“睡后收入”,这个词是我们公司在十五年前创造的一个新词。

所以社会总是滞后的,我们要领先,提醒大家:省城浪潮的主波浪已经过去了,从异地投资的角度省城浪潮到此为止了!之后的投资最好要抓住以下几个:

①0-1行情、②覆盖式行情、③再凝聚行情、④找妈式行情、⑤绝值式行情、⑥暗财式行情。仅此些而已!(后注:本文是5月初密讲的速记局部,现予解密)


【密件剩20%名额:屌丝逆袭可速成,跃进亿级有暗道】

已在深成功举办《密讲第38场:“楼市再匹配”空前绝后》,@尹香武 近五小时连讲揭示了新财运、新动向、新风险。现将密讲内容补充、完善、升级成密件,开展专享活动,主要内容:

①屌丝在楼市逆袭仅剩唯一机会:原始积累速成。②“楼市再匹配”理论空间399%。③符合“再匹配”要求是哪些项目?④跃进亿级甚至把手机号变成身价的两条暗道。⑤核弹级储备政策。

这些你都应领先他者掌握之,享受起跑价值、避免暗潮与转型风险。《密件专享:屌丝逆袭可速成,跃进百亿有暗道》www.banq.cn/html/31932.htm 剩20%名额,索件找13106543540杨小姐,届时分批快递。


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