注:本文是之前的内参会会员先享文章,之后在@尹香武 的微博V+会员http://t.cn/Ez89GmJ 中公布过,现在此解密发布。
房地产每年要把人类剩余财富的30%收走,30%是劣质地段、平常地段、优质地段加起来的平均数,好地段的竞争烈度就会比较的高,这个比例表现会如何呢?
做个命题叫“房格尔系数”,如果允许完全自由竞争,那优质地段的房格尔系数它终极可以等于什么?继续话题之前提醒你:11-18周日的《天启级密讲:楼市最大变量的应对策略》http://t.cn/R6tMdz0 报名即将过半, 占位找13266798623李小姐,详情请看文后附书,言归正传。
你说介是什么呢?
保证你吃,保证你喝,保证你的小康生活之外的剩下的钱全部被地球全部拿走。一般地段地租只能拿走30%,但大家都想要优质地段,所以优质地段保证你吃喝拉撒睡之外的钱,只要你是租甚至它可以全部拿走。
那也就是说普通地段的房格尔系数是30%,而优质地段可以高达60%甚至更高,是两倍的关系。
因为优质地段的房格尔系数可以达到60%,也就是说优质地段的房格尔系数,极致上可以等于:
房格尔系数=1-恩格尔系数。
吃喝拉撒是恩格尔,把它减掉全归房格尔。所以优质地段接下来的租金要呈现100%的涨幅,就是能节约你时间的地段租金都要暴涨,那深圳节约时间的地段的租金优质物业应该达到多少水平?在现有的基础上翻一倍,可以看高300的。
节省大量时间的物业,按这个理论来推断,它会演绎到争夺这个地段的付出表现在地租上,就是300块钱一平米了,300一平米,按照目前的公认的回报率要求,理论均衡房价是18万。
所以从这个意义上来讲,优质地段的房格尔系数可以相当于普通地段的一倍多,因为住这种地段的人相对富,他们花在吃喝上的钱占比是低的,占比低又要竞争地段,又要节省时间,延长寿命,就要出更多的钱,而这个钱首先不表现在房价上,而是租金上,那租金就要翻番的涨。
问题又来了,租金假设涨100%,引起的房价的上涨是多少?房价涨得更多,你的时间成本越来越高,那你投资也要讲效率,如果这个地方它的租金会涨,那意味着这个地方的投资的效率会更高。
那大家投资的时候也想投资这个地方,不单是你使用想这个地方,那投资也想这个地方,那也就是说投资因为租金的100%的变化,表现在房价上的变化理论上是125%,也就是说如果租金涨100%,房价是涨125%。
【天启级密讲:楼市最大变量的应对策略】
楼市迎来史上最大变量,接下来的房地产将何去何从?上海将推出科创板\注册制后续将如何影响楼市?港珠澳大桥的开通给粤港澳主要城市带来什么?天启级地力思维真的石破天惊吗?
故@房地内参 定于11月18号周日上午在深圳举办由@尹香武 的《天启级密讲:楼市最大变量的应对策略》http://www.banq.cn/html/28932.htm报名即将过半,占位即找13266798623李小姐。本次主要内容包括但不限于:
1)天启级地力思维首发。2)如何应对楼市的最大变量:房地产将何去何从?3)科创板、注册制对房地产的系统性影响。4)中美贸易摩擦、中国扩大进口等国际形势对房地产的影响。