今天上午接待了两位面询者，聊了很多。由于涉及到客户的个人机密，不好将情况公开。但我由此想起以前一次密讲所讲到的，于是就把速记找了出来，给大家参考。

最近市场有些变化，什么变化呢？钻研金融技巧成为一个流派了，这是我比较担心的地方，为啥呢？比如说你不钻研金融技巧，你能不能用金融技巧，能。或者说你钻研的金融技巧，你的成本会不会降低？不会。

作为个人的意见，我特别特别的反对一个投资者去钻研金融技巧，因为你的智力资源、时间资源是有限的，一旦钻研这个不需要钻研的技巧，你会被他晃花你的眼睛，我们的投资者要做到什么？

要有一些地主思维。地主思维琢磨的更多的是什么呢？趋势要精准，哪里有好房子，房地产的供应信息，然后性格要稳定。今天就聊聊这个吧。开聊之前提醒你：

新年最重要是制定新的财务计划。房地产是金钱的游戏，2020一开年就有三大新的金融与货币政策，成为金融新法最密集的开年，影响到楼市与股市，但方向空前不同。现开展《密件专享26回：利率改革与楼股预判》。报名即找13106543540杨小姐，限50人。文归正传。

上一次讲密讲的时候，我不知道今天他在不在场，他提了一个极好的问题，因为有一场密讲让我提醒大家，深圳出来了一种新的房子，绕过限购的房子，就是所谓的无主房，就是房东不知道哪里去了，找也找不到人，正府就把它没收了，正府没收正府不能抱着一堆房子呀，正府要的是钱，正府就要把这个房子卖掉，无主房绕过限购。

而这个有心人，非常有心的人，他听了以后就记在心里，他竟然找到了三套无住房。在深圳光明正大绕过限购，正府给他做交易，价格还很便宜。这是我们要锤炼的真本事。

好，比如说我现在没有钻研金融技巧，天天有人给你打电话，要不要钱啊？为什么要钻研？我建议不要钻研，我自己有没有钻研呢？我有一段时间钻研过，后来发现不行，我钻不下去了，我必须要把这一块分包给一个中介，这个中介叫什么？金融中介。

你必须要有一个金融中介的朋友，我朋友圈里头有两个经过我检验的金融中介，我需要知道什么融资技巧，我就把问题扔给他，你告诉我，反正如果我要钱你给我弄，你别告诉我过程，因为我不想沾脚气。我不想影响我这（大脑）。

所以我建议作为房地产，就算你是个投资家，交易的频率还是很低的。不像我们吃饭交易频率极高，不需要去积累房地产的金融技巧。但很奇怪的是我好像挡不住这个金融技巧的潮流，问这种的人越来越多，不批评，你有这个倾向也是正常的。

但是我是经历了这个阶段反过神来，我告诉我自己精力有限，而且这个不需要钻研也能正常地使用，钻研这个是浪费的，有人做这个生意。你钻研了，知道了你去利用这个金融资源，你依然要付这个成本，那何苦要钻研？我不知道我说这个话大家能不能理解，所以我就建议不要去钻研。

在去公司的路上，我就在想还是要再次说个问题，要更认真地说一句，不要在购房技巧、金融技巧上投入太多的时间和精力，钻研这个的意义是不大的。并不是说这些技巧性的、小聪明性的、甚至有点刁钻的牛鬼蛇神的玩艺一点也没有价值，而是说你的时间精力是有限的，如果把这些有限的资源配置在了没有太大必要的方面，更重要的东西你就没有精力去弄了。

花那么多时间、时间和资金学了，其实用不上的。什么，比如说那些金融技巧，就算你自己掌握了，也是要有别人来服务的，就算你不懂别人也会提供给你的，无非就是个金融中介费的问题。

再比如说那些购房技巧，有些人传播的时候，几乎是传播谈判的话术和骗术、教会你如何做假……这些看起来也许是挺有意思的，尤其是有些视频你猛然一看，觉得立即能明白、立即拿来就能用就容易兴奋。

但是，房地产是典型的低频交易，为低频交易积累交易技巧，这绝对是错误的。重中之重是前瞻性、是节奏的把握，那些技巧传播者，我敢说他们都不懂那些技巧，有些是空想出来的。

我为什么要强调前瞻和节奏呢？"往后看黄金万两，往前看两眼漆黑"——大多数人是这样的，但房地产和城市化是具有极强规律的：房地产是城市化的生意，城市化是聚集现象而不是分散现象，任何促进分散的努力最后都促进了集中。

你看看房地产的规律，就是那么的强，无非就是聚集的规模越来越大，最早的时候聚集的半径是5公里，后来到10公里，然后到20公里，现在的技术条件又扩展到了50公里。仅此而已。

所以房地产投资要看大格局，看大势，看方向。除非你是投资家级别，作为一般的普通购房者，或者说只是为了解决家庭的基础建设。

第一，做好家庭或个人资金配置分析，35~40%的资金投入房地产是必须的，你想都不用想，这是规律；

第二，做好核心资产布局，家庭的核心房产，相当的时间要为你提供整体的解决方案的，比如说居住教育和日常的生活配套，这些都要很完备，如果不完备就成不了核心资产，XXX项目的密度又高，容积率又高，户型又很一般，为什么价格节节高呢？因为它就是具备了核心资产的各种特点。

第三，完成一二的工作后，再度剩余的资金以及可以加按、在抵押出来的资金，就应该考虑机会更大的方向、更灵活的方向——华润城这种其实不是更灵活的方向，未来将逐渐进入常态的——比如说我经常提到的①价值在凝聚的天价疯②具备质变潜质的〇到一③土地+建安成本万元化背景下的本价狂……。

但无论你进行哪一种操作，都跟购房技巧，谈判技巧，装傻行神技巧，金融技巧没有一点关系，关于房地产投资不要浪费生命在刻苦学习技巧和聪明上，而是要臣服于规律、紧跟方向和潮流——所以说白了这是性格问题，而不是学习问题。

如果你去学习，学习的也是价值观和性格，绝不是技巧与小聪明！技巧和小聪明会把你导向消费思维与长工意识，性格和价值观才会把你导向资产思维与投资意识。