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投资分析
玩家志:我要就要全深圳,否则一寸也不要!

作者:尹香武 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2020-12-15 14:30:18点击37139


【本文目录】

一)买不起全深圳,那就一招制胜吧

二)深市投资家的新使命:跻身世界级

三)深圳成就看2点

1)最伟大世纪成就、华人最高空间结晶

2)华人隐性权力中心:5流掌控命运

四)世界地权及其发展极

五)以1当30:没你想象得那么难!

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一)买不起全深圳,那就一招制胜吧

只要探讨深圳中心·天元,就会想起很早前说过的,我相信做过楼市投资的人,都会有这样的感觉:钱永远不够!相信投资过很多房地产的人,就会感叹:钱够的话,唯一值得的就是买下整个深圳!显然这是不可能的,但梦想不灭。

对此的最合适解决方案,其实就是通过对发展极的空间垄断,来实现对城市最高地权的掌控,从而以控制最高地权的方式间接地掌控这座城市。因为城市其实就是一个朝贡结构,郊区朝贡城区、城区朝贡中心、中心朝贡核心,而核心其实就是城市的发展极、发展极就是城市甚至国家的最高地权。

与扩容爱好者想象的恰恰相反,成为发展极的地方,只能是非常局促的狭小之地。因为在太大太阔的空间中,无法累积出极高的建设密度、投资密度、活动密度,也就无法成为发展极、无法成就最高地权,因此最具持续力的CBD往往是局限在4平方公里以内,这个区域无疑就是最高地权。

二)深市投资家的新使命:跻身世界级

在特区成立40周年纪念大会召开前,我曾经感叹现在的媒体啊、众多二百五大师啊,简直没法看了。一个是热衷于扩容,完全搞反了。另一个就是罗列了深圳这么多的成就,根本就没说到点上。什么GDP/地均GDP/人均GDP/科技实力/创新氛围…等等等等,这些都是信息,不是观点。

信息是泛滥的、泛滥是没价值的,价值只能属于洞见。深圳经过40多年发展,最大的成就是两点:1)深圳是人类投射结构最佳的城市、是华人的最高空间结晶;2)深圳接近掌控了终极权力,是隐性的权力大城。

也基于这两点,就可以初步得出这样的结论:华人社会的最高地权开始在深圳出现。这给与了深圳楼市投资者一个极佳的机会。这个机会是什么呢?深圳投资者从最早的学习追随香港,然后成为大陆之师,又行权全国大获城际投资之利,再基本看齐香港玩家身价。

深圳楼市的投资家们,新的再晋级一定是跻身世界级。玩家们所处的平台、也就是这座城市恰逢其时地提供了这个条件。我们对此要好好端详。

三)深圳成就看2点

1)最伟大的世纪成就之一、华人至今的最高空间结晶

我2007年当时在一场讲座上分析说,未来深圳将自行培养出不少于10家世界500强企业,超过世界上绝大多数的国家,也将超过强大的邻居香港。当年这个判断是石破天惊的,相信者甚少。

10多年过去了,今年深圳共有8家企业跻身世界500强,全球最赚钱50强深圳也有3家、占全国的27.3%。深圳现在进入了最黄金的时期,而且在各行各业都进行了布局,最赚钱的公司都是深圳自己的。而且深圳企业的外向型都是以技术和网络为驱动的,更可持续。

虽然深圳的地域狭小,但是如果以经济辐射半径论,深圳的经济疆土其实已经是全世界了,深圳的GNP早已超过GDP。深圳通过向全球各地输出有技术含量和网络含量的产品,事实上把自己的经济疆土伸向所有的地球有人类的土地,所以深圳出现了这样的格局,用商品行走全球,然后把剩余财富调回深圳本土!

这是多么波澜壮阔的一幕,北上广都是有几百上千年的建设历史,不全是当代人也不权是本朝的功劳。唯独深圳是当代中国人、执正档从零开始建成的,是当代中国人聪明才智的最佳结晶。而且,在新科技把控、各种流的把控上,深圳也已经是世界顶级的。

纵观一战以后,所有的城市发展都是在原有城市基础上逐渐加以壮大的。从零开始建成的超级城市,只有深圳一座。所以那些寻找下一个深圳的人,一定会失望的。中国的城市发展也一定会从这种特殊阶段回归到传统价值阶段,就是在原有的城市基础上进一步的发展壮大,而不是另起炉灶再建一座。忘掉深圳吧,回归传统吧,这是必然的要求!

因此我说,这几乎是当代人类智慧和生产力投射结构最佳的城市,这几乎这就是当之无愧的全球中心城市---一个掌控了技术与流的城市不是核心谁又是核心呢?!纵观一次世界大战以后至今的百余年历史中,没有任何一个城市经历过如此巨大的变化,这是人类历史上最伟大的世纪成就之一、这是华人社会迄今为止最杰出最具创造力的空间结晶。

深圳这座城市,还开拓了一项记录,那就是最高的软财富金融和最高的硬财富科技,在一座城市达成协调发展。因为金融和科技于前是互不相容的。把硬财富和软财富通吃了,才成就了这盛世的一幕。希望这一幕持续到永远,所有的深圳人和中国的高人要为这一幕而继续努力奉献!

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2)华人隐性权力中心:掌控5流掌控命运

有人归纳美国的成功经验:华尔街+硅谷+拉斯维加斯+移民。华尔街供应经济的血液、配置资源。硅谷进行创新,无中生有带来价值增量。拉斯维加斯,提供醉生梦死的顶级实现场所、成为服务业的发展极地,让创造了巨额财富的人有宣泄的地方。而移民则保证了美国的活力。

现在深圳,其实就是一个浓缩的精华版的美国。深交所+深圳高新区+移民+澳门极乐世界。看到没有?配置跟美国是一样的,所以深圳以及大湾区极具活力,创造力,而且文化多元。很多人看大湾区过于技术化,层级太低,根本就没有穿透力,但那些声音却占据了大幅度的版面,这真是巨大的浪费。

美国成功还有另外一个原因,那就是控制了各种流。深圳各行各业各领域的领先企业,其实都是自己的企业,也逐渐控制了流。这是深圳相比上海和香港非常不同的特征,所以我才说深圳根本不是一个外资城市,深圳已经成为一个具备头部特质向外输出的城市。

就说香港吧,香港的各个领域的头部企业都不是自己的,连保险公司和银行都不是自己的。剩下的几大房地产企业,其实只是银行和金融机构的派出分支而已,香港是没有自己的企业的。

从这一点上来说,香港的级别是不如深圳的,而且是远远的不如。上海稍微好一点,但也是依赖于外资的,上海在改革开放以来,在培育企业方面的表现是比较差的。深圳是自我培育企业最成功的城市、是自身总部占比最高的城市,具备鲜明的头部特征。

而且深圳的总部企业质量非常高,控制流的能力非常强。而控制流就是控制了命运!比如说:

①信息流:有华为与腾讯、中兴。

②资金流:有招商银行、中国平安、深交所。

③物流:有顺丰快递,深圳机场、深圳港!

④商务流:前海CBD+深圳湾CBD+福田CBD+科技中心区IBD,越来越有世界级别的体量与影响力了。未来的南海深海经济圈、南海国际合作核心,大概率是在深圳的。

⑤客流:唯独由于地理位置的限制,缺乏对客流的足够掌控能力——但实话实说,深圳以这样的偏僻的位置,能够达到这样的客流掌控程度,也已经非常了不起了,深圳机场、深圳高铁表现还是很出色的。随着西丽高铁站、机场东高铁站以及几条高铁的规划建设,以及未来深圳第二国际机场建成,客流也将有大发展,最终成为中国海岸线的客流枢纽。

看到了吗?人、财、物、商、信息这5大核心流深圳都有战略型公司掌控。要说缺,那就是军事,但这是国家事务!以及意识流差一些,深圳对内地形成城市意识并输出已经很杰出了,但是对国际输出还尚待时日。

流是最核心的资源,深圳其实已经拥有隐性权力了,深圳已经是世界很重要的枢纽型节点城市了。只有掌控流才是掌控命运,才能掌控更多更大的价值。在这一点上年轻的深圳令人惊艳。也是众多的购房投资者受益的主要因素。深圳几乎是不可复制的。深圳极大的权力被广泛忽视了。

四)世界地权及其发展极

也就是说,整体上深圳其实已经是世界级的超大城市了,已经具备世界地权了。而在深圳内部,也为了扩大自己的循环空间,而拉大区域差别,一方面提高发展极的高度与密度,一方面夯实基础产业的基础。而为了提升发展极,深圳也形成了自己的限制在狭小的4平方公里以内的CBD---也就是发展极。为什么发展极,一定会被限制在狭小面积内?地理经济学的解释是:

限制在狭小的面积内,有利于进行高强度投资建设、提高投资密度,从而形成“发展极”,而发展极一旦形成,这个城市就有了领头羊,有了领头羊就有了速度,那么发展极地区与其它区域之间的经济链、循环空间就会被拉长、经济空间就会被拉大,就能容纳更多的经济行为了,这就将对发展极形成再推动,从而无远弗届,影响力逐渐扩大,超出城市、带动都市圈或者城市群,甚至超出自己的国家。

因此,深圳在狭小的CBD区域内堆积一切精华的做法就是格外明智的。文化的、行政的、商务的、生态的、交通的,深圳的精华设施基本都在这里了,当突破了临界点,区域就开始体现“压强定律”。

五)以1当30:没你想象得那么难!

广义一点说,物理学,社会组织,企业与个人,都是遵从压强定律的。空间过大,分子也好,企业个人也好,都是处于自由活动状态而非凝聚状态,自由态下的分子是脆弱的,凝聚到极致则成为核点,而核点必然出现基因突变,区域的性质就开始变态,成为能够定义其他区域的权力之区,是谓“最高地权”也。

犹如上面所分析的,深圳楼市投资家们的接下来的新使命,就是在看齐香港玩家之后跻身世界级。而跻身世界级的最好办法就是掌控深圳。而掌控深圳最好的杠杆其实就是CBD。在金融杠杆之外,大家普遍忽视了这种城市杠杆或者说区域杠杆。

通过CBD变相撬动整个城市、掌控整个城市的最大价值,这就是城市杠杆,未来一定会出现仅相当于全市面积0.3%的CBD的GDP相当于整个城市30%的情况、CBD房地产总值相当于整个城市30%的一幕、凝聚整座城市30%城市流。

城市杠杆的倍数,与房产金融杠杆的3倍其实是等量级的。而如果掌控CBD力最高端的物业,这就相当于什么呢?相当于位这个巨大城市杠杆找到了一个的支点。这个支点在3倍的城市杠杆之余,还提供了3倍的金融杠杆、3倍的时间杠杆(或者说效率杠杆)、以及10%的知识盈余与稠密价值带来的细致分工。

折叠架在一起,核心地段的城市杠杆是多少呢?看清楚了你:3*3*3*1.1=30倍总杠杆!看到了吗?这就是控制CBD最优质物业能够变现掌控城市的理论依据,与其在次要片区忙三忙四费劲全力占据30,其实远不不如直取深圳中心、攻占天元,只需掌控1就赢了。

未来一定会出现这样的一幕:深圳核心区经济体量相当于一座大城市,核心区一套房的价值、相当于远郊区一栋大楼、相当于三线城市一个小区。由此假以时日,跻身世界级也就轻松实现了,坐上资产主席台,没你想象得那么难,这或许就是你应该看到的深圳中心·天元背后真相。


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