主城区的土地何其昂贵啊，而价值是怎么来的呢？其实是浪费来的。具备条件浪费的土地越多、价值越高。

比如一个项目的旁边，紧邻一个公园、如果这个公园式长期性的，而且足够大但也不过大，那样这个项目的事实容积率就会非常低，甚至于逼近0.01。

因为如果空地过大，就会没有人气、缺乏辐射能力，就脱离于城市系统了。而房地产价值主要是城市系统所赋能的。

因此，好的组合，就是项目位于主城区，是核心区、就是核心商务区也就是CBD---因为CBD会提供好的持续的客户基本盘，具被价值创造力----同时还拥有公园、海面与开阔视野。

好的公园面积，有个神奇的5公里现象。就是这个公园的周长大约5公里，占地面积大约1.5平方公里，这种偏向正方形的空旷空间是好的，即可保证窗前辽阔壮丽，也不至于疏离。

记住这些话：《百万买宅、千万买邻、亿买无邻》，窗前的壮丽和无其余目光干扰是很重要的。

但如果超过这个占地面积，就必须缩小其某个边长，以获取融入城市系统的深度。如果占地面积过大、各边长又太长，那往往意味着这个公园或者空旷空间变成了疏离城市的负面因素。

从这个指数，就可以发现九曜公馆紧靠的CBD处深圳高尔夫球场其实是好面积与好尺寸。