房地产作为开发行业,将用大约20年的时间,逐渐萎缩到维持建筑新陈代谢的水平。
但是作为财富行业和资产行业,则要进入持续的膨胀时期,而且这种膨胀时期还伴随着效率提升导致的有效房地产收敛的双重压力。
所以有效房地产的最好的时代其实已经到来了。但是这个转换的过程当中应该会经过一次震荡。应该跟美国当年差不多。
事实上我们国家2013年是一个临界点,此前是开发为主的增量阶段,此后就逐渐开始变化。
如果以2013年为一个起点,那么2033年就是我国房地产完成从开发行业到财富行业和资产行业转变的完成年。
所以美国在上世纪90年代之前,最大的房企都是开发企业。之后最大的房企都是资产管理和资产经营的企业。
现在的铁狮门、黑石啊,规模比以前的房企可都大,但他们的开发业务很小的。
米国很多原来他们开发行业的人,伴随着企业的这个变化而逐渐的转入了资产管理、资产运营的领域了,金融的味道加大了。
而且新的房企的经营半径大多了,因为开发的话规模再大其实半径还是会很小,但是资产管理、资产运营它受到的限制就小、半径就大多了,所以届时我国的房企的国际化水平应该会极大提升。
所以有志的民营房企,应该朝着资产和财富的领域狂奔。我看过一个材料,加拿大的一个房企,竟然在五眼联盟的大城市建设核心公寓(通过发行信托的方式),然后不卖,规模竟然做的挺大,年度利润非常不错。。。真是令人大开眼界。
因为随着社会分工和服务的细化,越是城市核心,买房的人越少,而这种服务反而促使人们更愿意租他的房子。所以对行业的情绪取决于对未来的判断。
如果继续作为开发领域,相对保守的情绪将持续20年。如果作为财富和资产的领域,度过过渡阶段之后,情绪就会持续膨胀了。