【房地产：大投机家的事】
这一段文字，可以帮助很多人进行思想改造。所以发给大家参考一下。多年以前我提醒说门槛越低的领域成功率越低，门槛越高的领域只要进去了成功率就很高。
所以就导致一个逻辑的出现。那就是已经迈入门槛的富裕阶层。他们在面对经济困难的时候，反而会通过涨价来实现自保。这就是有效房地产非常特有的冷胀效应。
你在看下面文字的时候，要注意把投机理解为投资。因为在海外华人的语境中，投机和投资是没啥本质区别的，都是一种套利行为。说起投机的时候是没有贬义的。
房地产领域的两大主流，包括住宅投资及商用不动产投资，另外还有通过其他金融商品间接投资房地产的投资工具，比如：
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房地产基金、不动产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)、不动产抵押贷款证券(Mortgage-Backed Securities，简称MBS)、住宅地产抵押贷款证券(Residential Mortgage-Backed Securities，简称RMBS)等。
由于房地产的流动性较低，变现不易，因此直接投资于房地产的本金需要足够雄厚，否则一笔投资套牢，就会造成资金周转不灵，因此，房地产市场的投机家们会尽可能通过向银行贷款(房贷)的方式来分散风险。
假设有1000万元的本金，投机家们不会用这1000万元去买一套房子，而是买进几套不同的房子，加起来总值约5000万元，用1000万元作为自备款，而另外4000万元(80%)则是通过银行贷款，因此，会有杠杆效果。
在银行贷款占80%的状况下，杠杆就是5倍，如果房价上涨10%，他的获利不会是10%，而是50%；当房价下跌时，损失也将是房价跌幅的5倍。
由于在房地产市场投机往往需要与银行往来以取得资金，个人的财务状况及过去的信用记录就变得很重要，如果你没有足够高的月收入证明或其他财力证明作为担保，银行并不会愿意借给你钱；反过来说，只要你的财力雄厚，尽管你很有钱，银行更愿意借钱给你去投资。
这也是为什么科斯托拉尼认为房地产市场是大投机家的事，因为这不单单只是投资能力的问题，也包含有个人在社会中的地位问题，如此对价关系的生态，自然而然会让富者愈富。
在中国台湾，富有的阶级普遍以房地产作为主要投资或投机的战场，或者作为财富保值的主要工具，有时甚至大过了他们在股市所做的投资。
房地产与有形资产一样，具有独特性。也就是说，任何一套房子都是独一无二的，如果某套房子已经被一个人买下持有了，其他人就无法持有。
因为这个特性，使得价格多少会因为买卖家们的主观认定而出现差距，这也是有利可图的地方。
对于财力雄厚、有足够时间可以等待的投机家来说，想买到便宜的房子，总是不乏遇到有卖家需要变现而急于脱手的机会(因为移民、家庭变故或者跑路)，尤其是司法拍卖房屋市场，是房市投机家们的主战场。
预售房产则是投机家们的第二大战场，因为通常一个预售的新盘要两三年之后才会完工，因此，房地产开发商以样板间、房屋模型或影片等方式来呈现新房的样貌，购房者进行选购，再等待楼盘建好后入住。
由于开发商的样板间或模型与实际最后建好的房子可能会略有些微差异，包括周遭的生活环境也可能略有改变(比如，附近又要盖更高的楼房，可能挡住视线或采光)，使得买卖双方存在信息不对称的情形，且这种信息不对称要比其他已经存在的房产大许多。
愈是信息不对称的市场，就存在愈多投机家的活动，尽管房市投机家向开发商买进预售房产时，房子还没盖好(甚至还没动工)，然而，在房子盖好之前，投机家们可能已经用更高的价钱把房子转手卖给其他人了。
一般人们最熟悉的是二手房的市场(民众将原本居住的房子拿来出售)，它也是房地产市场上的最大宗交易，然而比较来说，预售房产或者新建成的房产是开发商作为卖方，二手房则是一般民众卖给其他民众。
这两者最大的差别在于，开发商盖房子的成本可能只有售价的一半，因此，按照售价打七折卖出都有利可图；然而，二手房在一般民众买入时已经是市价，当房价走低时，他们不愿意认赔卖出，这就会导致难以成交的情形。
尤其在房市下滑时，新建楼盘项目仍有流动性，而二手房却缺乏流动性(开发商愿意降价求售，但一般民众却不愿意降价求售)，这也是房地产市场的投机家们对二手房较不感兴趣的主因。
在中国台湾，过去“有土斯有财”的传统观念在新一代年轻人心中已经逐渐淡化，因此，现代年轻人未必会将买房自住视为人生之必需，反而可以接受长期租房，这对房市的老投机家们来说，是个不利的因素(因为新投入市场的买家不像过去那么多了)。
好在台湾地区的股市的波动仍然远大于房地产市场，使得房地产依然是富有者们保存资产的主要选择，因为个股可能一天重挫10%，而房地产可能一年仅下跌10%；个股可能跌到退市变成废纸，但是房子甚至可以放50年都能居住使用。