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行业观察
哀乐高峰期:活力通缩中的投资逃生门

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-01-13 15:45:57点击11312


我在《2030前八年的投资关键》分析过,在经过八年的从中龄化浪潮向老龄化浪潮的过渡时期之后,我国就将正式进入老年化社会。
进入老龄化社会,我们就必须转变社会的生命活力观感。以前是一种活力膨胀的观感,生孩子的多,结婚的多,高升的多,发财的多。进入老年化社会以后,就是守成阶段的多。
老龄化社会最根本的社会观感就是活力通缩,保健养生免死的文化成为主流,73 84的阎王不请自己去的现象就会在大家的身边层出不穷,哀乐将越来越多的在社会响起。妇幼医院越来越过剩,而养老中心床位越来越紧缺。
全国600个城市,将只剩下13座城市拥有维持人口增长的潜力,但是这种人口增长也偏向于其他地区的迁入,而不是依赖于自己的生育补充。也将只剩下27座城市能够维持人口稳定。
除了这40座城市之外,其他所有地方的人口都将逐渐老化下降。而在13座能够维持人口增长潜力的城市中,将持有10座城市能够继续维持十五年内的年龄相对年轻,再过15年后将只有三座城市能够继续维持相对年轻态,剩余的其他即使人口维持人口稳定的城市也都将在人口上表现出老态。
人是万物的尺度,当然也是价值的尺度。这种活力通缩所带来的价值的改变是巨大的。接下来面对房地产将实现巨大的分流,成为四大块:保障型住宅、消费型住宅、财富型住宅、价值型住宅。
低收入家庭直接面对保障型住宅就好,中低收入家庭直接面对消费型住宅就好。随着房地产经营的效率提升,随着居住保障的水平提升,随着房价高企,很多人奋斗一生也买不起房(这是好世界的正常状态),现在对不少的人来说,不买房租房确实已经变得可行了。
而很多中产家庭将在财富链地位上有所滑坡,他们面对的是财富型住宅,也就是说缺乏足够的流动性、缺乏足够的稀缺性(稀缺性才导致价值),不买房不行,买多了也不行,只能守着这种大白象了。

这个人群的购房要好好的研究产品户型,不要再去过多琢磨价值层面的事儿了。价值是一种收敛,是反人性的,很多人去追逐价值对自己并不有利。
如果还要投资的富裕家庭,就只能面对价值型住宅,这种住宅首先是具备财富属性的,同时还具备足够的流量和稀缺性。

流量包括租赁流量,交易流量,抵押流量,认知流量四个部分。

而价值追逐的是稀缺性,包括五个层面“稀缺的民生资源,稀缺的自然资源,稀缺的物管资源,稀缺的声望资源,稀缺的产品资源”,这种住宅就是财富性+价值性,是最最好的超级都市豪宅,这是投资的极佳标的。
而在流量和稀缺性上,稍微比超级都市豪宅弱一些的都市豪宅,则是价值性比超级都市豪宅少掉一个稀缺资源,四大流量上只具备三大流量。这种房产价值性稍弱一点,财富属性占比高一点。但同样是投资的好标的。
超级都市豪宅和都市豪宅,在都市房产中的占比大约是20%。这是价值追逐的主要标的。所以还有至于投资的人,一定要根据自身的情况进行适配。我不推荐超配,当然也不推荐低配。因为超配和低配都会降低你的自身效率。唯独适配才是提升效率的方式。
祝福我的粉丝们。最后提示,关于价值和财富的分流、区别,请直接参阅《预见2023年十件大事》《财富越来越多、价值越来越少》即可。


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