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■看守2008，则轻政重市
2008-3-20，尹香武（半求，则达观www.BANQ.cn）在《房地产进入“看守状态”：游戏要因在转变》www.banq.cn/html/5277.Htm一文中判断：中国楼市政策将进入“看守状态”，也就是说，2008年针对楼市不太可能再有重大决策出台。
如今，2008年即将过去一半。2008-6-23下午，宝安某咖啡厅，与某大型房企总裁、常务副总裁面谈2小时，还是谈到楼市政策进入“看守状态”的判断，我们一致认为，如果说2005~2007年之间，房地产市场主要看政策的话，进入看守的2008，则政策要素退居二线，市场基本面重新成为判断因素的主线。
也就是说，“轻政重市”将成为2008~2009年内进行房地产形势判断与房价判断的方法论基础，参与各方也要调整思维。
■房价下降压力大增
同时，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn与该企业一起正在进行一项研究：深圳不动产运行的价值中轴数理判断。本项目研究即将完成，在滞后一段时间之后，将选择性对外发布。
进入“看守状态”之后，以“轻政重市”判断深圳房价，可以得出什么样的结论呢？
一、M型楼市
低端房产更具有必需品特征，属于自购解决居住的第一步，比如中海康城国际价格定位很实惠，销售不错。
高端房产客户承受能力强、特别是在股市楼市前两年大规模造富之后尤其如此，股市的低迷、地震使不少资金进入高端市场，最近，华侨城纯水岸、卓越维港、万科东海岸、鸿荣源公园大地、中海大山地等表现突出；
但是中端、尤其是中高端房产的受众价格敏感性强、政策敏感性强，而且购房的时限性很宽泛，销售则受阻。
这样一来，深圳楼市将成为出两头好销、中间受阻的“M型楼市”。
二、二手楼打一手楼：后知后觉投资客开始大量出货
尹香武（半求，则达观www.BANQ.cn）在2007年12月份的福田会堂演讲上已经直白得不能再直接地说：对于住宅投资来说，豪客已经在2007年9月底之前出货。
但是，还是有很多后知后觉者忽视了政府动金融的威力，随着房价的逐步下降，很多早高点购入的人，压力开始越来越大，前期出现的向发展商要差价的现象就可以例证。
相信随着时间的推移，原来还能够抵挡一阵、还在等待机会出货的人，将由于中国银行业存在追溯制度而不得不考虑降价挂牌转手，这将增加供应，对于买涨不买跌的投资客来说，当然不会太感兴趣，这又将构成房价的巨大压力，二手楼打一手楼的时代到来了。而这个潮流过去之后，深圳将出现法院拍卖房产增多的现象，大家不妨拭目以待。
三、房地产需求受到压制
相信能够经常性地对深圳的工业区进行一些调研的人会发现，随着用工成本的加大、人民币的升值、内外资税制的统一，深圳工业厂房的空置率与2007年同期增长了100%，企业关闭与外迁数量激增。同时，深圳港口的海运增长开始下滑，出口受到打击。
石岩、福永、西乡等地区就可以说明。东莞情况比深圳还严重。这将对深圳房地产需求构成压制。
四、深圳已有企业考虑退地
在在楼市清淡的情况之下，目前深圳在挂牌的土地高达32宗，除了两宗工业用地为企业转让外，其余23块全部是政府出让地。如此大体量集中挂牌，是深圳土地出让史上所仅见的。总建面高达200万平米的出让量，相当于深圳2007年销售量的近40%！
这种“以暴制弱”的土地交易与房产交易安排，将对市场构成没有必要的巨大负担，后患严重。如果按照这种出让安排，深圳必定将安排将近5平方公里的土地出让，创造30年建市以来的跳空顶点。
2008-4-8，深圳土地市场出现集体流产事件：一次性流标4块。而土地流标、地价下跌，使某些前期出售的地块成为“负资产”，深圳已经出现个别企业准备退地的苗头。
五、项目类企业可能集体性降价逃生现象
深圳的房地产企业中，项目类公司很多，开发一个就关门。这种公司，不具备操盘的足够时间空间，一旦在可以忍耐的时间里无法实现资金回笼，那么逃生欲望就开始抬头。早前，这些企业并不担心，但是最近，这些企业负责人心态开始有所转化，特别是看到前期率先降价的企业回笼资金状况不错后尤其如此。
六、深圳人均年龄开始机械式上升
2005年，人口统计结果是，深圳平均年龄是25.37岁。以25~39岁这一年龄段为人口主力的经济体，其房地产投资和消费都处在相对旺盛的阶段，比如日本在1980~1990年，韩国在1980~1990年以及中国在1998~2007年，都出现了房地产投资和消费高峰。
深圳自2007年年初开始出现企业倒闭与外迁潮之后，这些企业的员工大多数都是25岁以下的人，随着这些人离开深圳，深圳的人均年龄现在应该已经越过30岁，进入房地产发展速度开始降低的阶段。
七、房企将价压力增大
香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn监测的数据表明，1~5月相当于全年的24%，但万科仅完成全年任务的20%。在深圳，1~5月份万科仅完成7.75亿销售，而深圳其它20强企业，综合计算完成2008年销售任务的平均比例也仅在20%左右，但是同时房地产开发投资数额与去年相差不大，连营销售高手万科都如此，那么这说明，深圳房地产企业的存量待售房产开始增多。
由于在深圳20强房企中，上市，或者需要良好销售报表等待上市的企业，就占了65%，这可以推断，深圳房价存在下调压力。
■住宅价降25%：商铺是抗跌天王
地震灾区、雪灾区都需要重建、需要扶持，这些地区将吸血其它城市、其它领域的资金，灾区将成吸金池。购房贷款严格、租金上涨达到中期整固阶段，从而制约房价的进一步上涨。
按照以上因素推断，深圳2008年的住宅房价将比2007年下降25%左右，所有品类（别墅、TOWNHOUSE小高层等）都存在降价空间。而由于通货膨胀的传导效应，包括二手商铺在内的商铺的优点将越来越突出，价格还将有所上涨，上涨幅度应该在35%以上，成为所有品类中的抗跌天王。
而2007年深圳的房价指标是：商品房14049.60元/平米、住宅13369.62元/平米、办公楼23534.82元/平米、商铺19102.28元/平米、其他10202.95元/平米。
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