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项目及片区考评
中铁·锦域蓝湾’考评:商圈江景,小户金品

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-11-04 11:38:06点击6036


导读:
       ■“粤东门户”:毗邻深港之优
       ■惠州已进入升级裂变时期
       一、交通全能:海港、陆路、铁路、机场通杀
       二、中国最大中外合资项目带动,2011预计总值达1800亿
       三、四大发展潜力:惠州凤凰涅槃,腾飞在即
       1、惠州已成为广东省重点发展地区
       2、大项目巨能释放,成惠州强劲发展动力
       3、基础设施优势明显,加速发展提供支撑
       4、发展环境容量大,惠州“后发争先”
       ■置业北上时机到来:1/3价格,1小时生活圈
       一、底价+良品,很难不心动!
       二、各产品皆宜,大户养老度假、小户投资居住
       三、深惠同城化,1小时搞定
       ■中铁·锦域蓝湾概况:熟地江景,商圈小户
       一、商圈小户称道
       二、熟地江景,与豪宅同级
       ■3倍价差吸引力,深资避险最佳安居地
正文:


■“粤东门户”:毗邻深港之优

惠州市位于广东省东南部,珠江三角洲东北端,南临南海大亚湾,与深圳、香港毗邻,是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属珠三角经济区,现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县,设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

陆地面积1.12万平方公里,占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里,海岸线长223.6公里,是广东省的海洋大市之一。常住人口370万。

惠州是广东省的历史文化名城,在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称号,使惠州的环境优势更为凸现。

■惠州已进入升级裂变时期

一、交通全能:海港、陆路、铁路、机场通杀

惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸,水路距香港仅47海里,可供建港的深水岸线30多公里,年吞吐量可达1.2亿吨,现已建成2座万吨级通用码头和4座3.5万吨级的原油油气码头,形成年吞吐量1500万吨的规模。

京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇,即将建成通车的惠澳(惠州港)铁路与京九、广梅汕铁路接轨,将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河4条高速公路贯穿全境。

全市公路通车里程7211公里,公路密度65公里/百平方公里。惠州至深圳黄田机场1个小时车程,至广州白云机场只有2.5个小时车程。

二、中国最大中外合资项目带动,2011预计总值达1800亿

2002年11月,中国最大的中外合资项目——中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资43亿美元,外方投资者是世界著名的英荷壳牌有限公司,于2005年正式投产。该项目的上马建设,给惠州带来了巨大的牵动效应。

预计在未来的5-10年内,该项目将给惠州带来600-1000亿元人民币的投资。这个项目的建设,标志着惠州新一轮经济建设高潮的到来,奠定了惠州百年发展的格局,必将对惠州乃至广东的产业结构调整升级和经济发展产生不可估量的推动作用。

面对良好的发展前景,新一届政府提出要在任期内实现经济总量翻一番,即到2011年全市生产总值达到1800亿元,把惠州初步建成珠三角东部经济强市、广东省现代石化数码产业名城、全国文明城市。这将是整个惠州升级裂变的关键。

三、四大发展潜力:惠州凤凰涅槃,腾飞在即

事实上,惠州目前的发展已走向高速发展阶段,区域已经具备加快发展的现实基础,又面临着良好的外部环境,蕴含着巨大的发展潜力:

1、惠州已成为广东省重点发展地区

广东区域经济发展战略的调整,惠州将作为广东未来重点发展的几个临港基础产业聚集区、重型装备制造业聚集区和电子信息制造业聚集区之一。

2、大项目巨能释放,成惠州强劲发展动力

受大亚湾两个石化大项目投产和建设的带动,石化中下游项目发展形势喜人。电子信息、电力、建材、汽车零配件、服装制鞋等产业均面临首良好的发展机遇。

3、基础设施优势明显,加速发展提供支撑

惠盐、深汕、广惠、惠河4条高速公路贯穿惠州全境,“五横三纵”高速公路网加速形成;同时,惠州是中国东南沿海通信传输枢纽,拥有发达的现代信息高速公路网络。

4、发展环境容量大,惠州“后发争先”

惠州陆地面积占整个珠三角的1/4,在全国200个大中城市中,土地资源可利用程度排名第25位;水资源供给程度居全国大中城市第3位;人口密度是珠三角平均水平的1/2,自然资源要素的供给能力和环境的容量具有明显优势。

■置业北上时机到来:1/3价格,1小时生活圈

一、底价+良品,很难不心动!

惠州地处珠三角,与周边城市的交通网络日益完善,且十分便利,但房价较低(平均房价只有深圳的1/3、广州的l/2),存在较大的价格差优势。自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来,惠州的房地产业持续升温。

同时,随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出,惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚,这使惠城区的核心区扩大了一倍,城市面貌焕然一新,城市品位大幅提升,“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。

商业地产、教育地产、体育地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市,惠州房地产业的发展正向多元化转变。交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响,使深圳人开始关注惠州的房地产市场并进行投资。

二、各产品皆宜,大户养老度假、小户投资居住

从深圳人到惠州置业的趋势来看,他们主要关注高端住宅(越高端越保值)、地段好的小户型或商铺(惠州的小户型和商铺投资刚刚兴起,市场有潜力可挖)、大社区的中档住宅(自住投资均可,自住者多用于度假、养老,投资者则多计划出租给大企业的高层管理者)。

同时,由于深圳的土地资源已日渐稀缺,深圳的开发商走出深圳,已经是必然趋势。一些资源比较丰盛的区域,深圳的开发商已崭露头角,其开发的一些项目的产品根本就是为深圳客户量身打造的。

近几年,惠州新开发的商品房主要集聚在惠城区江北片区,河南岸、演达、麦地片区和东平片区。故此,位于河南岸庙前塘片区的中铁·锦域蓝湾,得以进入了房地内参www.BANQ.cn在惠州地区的重点研究范本库。

三、深惠同城化,1小时搞定

惠州目前已经成为珠三角土地供应量最大的城市,也是众多国内外品牌房地产开发商战略布局之地,根据初步统计,在惠州的房地产开发项目中,占地1000亩以上的有16个,惠州房地产已经在品牌实力开发商的推动下进入了真正的大盘时代。

在惠州经济快速增长和城镇居民可支配收入持续增加的带动下,房地产投资开发增长迅速。住宅开发将逐渐向规模化、集约化发展,消费者需求增长趋于平稳,产品日益成熟,住宅郊区化日益明显。随着惠州基础设施建设日益完善,投资环境进一步优化。

同时广惠、深惠、惠河等高速公路使一小时内到达城市周边城市成为现实,“一小时生活圈概念”将使惠州与周边城市联系更为密切。目前惠深沿海高速公司正在动工建设,建成后深圳到大亚湾仅需15分钟。受深圳等地土地日趋紧张,房价居高不下影响,区域整合的力量将会出现,房价有望进一步上升。

■中铁·锦域蓝湾概况:熟地江景,商圈小户

一、商圈小户称道

项目位于惠州市河南岸庙前塘,地块编号0090070345,土地用途为商住,使用权性质为出让,使用终止日期为2043年4月30日。土地证上使用面积为:6638.3㎡(总用地面积6920㎡,道路占用282㎡),土地使用证是2006年8月办理的。
 
项目北面是沿江路(西枝江),东面是规划36米宽的道路,南面是18米现在道路,西面为民宅,该项目两面临路。地块形状为三角形,现状为空地,有少量拆迁房。其中,项目以1房1厅、2房2厅、3房2厅的小户为主。

规划指标:总占地面积6920.46㎡、总建筑面积42742.95㎡,其中商铺1492.89㎡、住宅面积33625.92㎡、地下室面积:7012.16㎡、架空层面积:379.10㎡、居委会面积:232.88㎡,计容积率面积为35351.69㎡,建筑密度29.4%,容积率5.11,绿化率33%,停车位:301个。

二、熟地江景,与豪宅同级

项目地处城市商业中心辐射区,生活配套设施较齐全。北与惠州总建筑面积169.5万㎡的知名住宅社区东湖花园一衣带水、隔江为邻,往东约1800米与惠澳大道相接,是目前惠州市区通往国家级开发区大亚湾区最捷径的交通要道必经之地,是大亚湾区、惠阳区与惠城区相连接的重要门户。

项目具有极佳的江景资源,价值潜力更大。事实上,在城市熟地,拥有江景景观,一般来说,是别墅、豪宅的享受待遇,而作为小户的中铁·锦域蓝湾来说,能雄踞中心地段,欣赏江景景观,极为难得,也将是吸引消费者的价值所在。

其外,项目配套齐全。中小学主要有河南岸中心小学、南雁小学、东江小学、河南岸中学、下埔小学、市第九中学;约1公里距离的综合商场:人人乐购物广场;银行有建行、中国银行、农行;医院有河南岸医院。生活较为便利。

其外,项目周边道路都不是主干道,因此不会对项目造成嗓音影响。并且,老城区可供建设用地日益减少,故此项目销售压力相对较小。

■3倍价差吸引力:深资避险最佳安居地!

而且在9.30深圳房地产调控政策、深资外逃东莞惠州之时,惠州的楼市出现了高端住宅、地段价值大的小户型或者商铺、用于自住或度假的中档住宅等,成为投资惠州房地产的关注热点的现象。

据房地内参www.BANQ.cn数据显示,今年上半年,惠州市房屋销售价格累计同比上涨4.0%,其中,90㎡及以下小户住宅销售价格累计同比上涨8.8%。在各类产品中,小户项目价格涨幅较为突出。
 
目前惠城区成交均价达到6090元/㎡,而相比深圳平均2万/㎡的房价而言,存在3倍多的价差空间。房地内参www.BANQ.cn认为,中铁·锦域蓝湾以其小户型的定位,总价低,流通性强,同时在惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素,以及深资避险的形势下,将越来越吸引周边城市,尤其是临近的深圳人置业,未来市场升值潜力趋势明显。(03)


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