导读：
     ■深圳最大旧改：占地140万㎡，中信100亿打造
     ■超大型改造：星河时代、公园大地、摩尔城、峦山谷受辐射
     ■深圳进入城市更新元年：央企、国企占大头
     ■深圳房企旧改数据罗列
       一、央企旧改项目
       二、国企旧改项目
       三、民企旧改项目
     ■“国进民退”：国字头企业领军深圳旧改天地
正文：

■深圳最大旧改：占地140万㎡，中信100亿打造

继华润夺得68.4万㎡大冲旧改项目——深圳最大城中村旧改后，日前房地内参www.BANQ.cn获悉，中信集团获得龙岗龙腾片区一块旧改项目的开发权。因该项目改造范围达140万㎡，继而成功取代华润大冲旧改，荣升为目前深圳最大的城市更新改造项目。

据房地内参www.BANQ.cn了解，中信龙岗龙腾片区改造项目在深惠路南侧，紧邻龙岗中心城，建筑面积将超过500万㎡，改造范围庞大，涉及工业区、城中村等多种用地性质，包括27家厂商和岗背、新屯、新西村、老西村、圳蒲岭五个自然村。

未来，中信将准备投入约100亿资金进行规划建设。项目计划整体立项、整体拆迁，分三大期用地开发，2011年重点拆迁大一期，计划于2011年12月前完成第一大期拆赔工作，于2014年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。目前，业主改造意愿收集、拆迁赔偿方案制定等工作已取得阶段性成果。

■超大型改造：星河·时代、公园大地、摩尔城、振业·峦山谷受辐射

作为目前深圳最大的城市更新改造项目，未来，中信计划将项目作为一个可容纳10万人工作、生活的综合城区来考虑，并希望通过几年的努力，把社区的经济水平、空间形式、生活形态有飞跃式的提升。

而因项目140万㎡的占地，范围广阔，未来其周边区域势必将受巨大辐射，其中近距离有四大项目值得关注。其西面相距530米的星河·时代，其西北面相距560米的鸿荣源·公园大地、其东北面相距1.65公里的摩尔城以及其东面相距1.7公里的振业·峦山谷，皆将因地块更新而获利好。

事实上，此次顺利夺得龙岗这个最大的旧改项目，中信作为央企的身份尤其夺目。140万㎡的占地，不是一个小数值，作为占地36万㎡龙岗中心城第一大盘的鸿荣源·公园大地，其占地也只不过是该旧改占地的25%左右。也即是说，未来相当于中信将在区域内打造近4个鸿荣源·公园大地。可想地块面积之庞大。

■深圳进入城市更新元年：央企、国企占大头

而与华润夺得深圳最大城中村旧改，和此次中信夺得全市最大旧改一样，央企身份成为了功不可没的隐性助力。事实上，据房地内参www.BANQ.cn观察，近年来一些央字头、国字头的房企，参与深圳旧改项目逐年增多，手中所掌握的面积逐年增大。并且，已经大幅超过民企。

自2009年10月，深圳市政府常务会议审议通过了《深圳城市更新办法》，并在11月底正式对外公布，深圳进入了一个新的城市更新元年：占深圳总用地十分之一的土地面积将得到改造。首批25个改造项目已于09年12月1日后进入落实阶段。

去年，单是龙岗就上报了七、八十个旧改项目，宝安五、六十。全市总计大概上报了两百多个。而随后，2010年开始，我们陆续获悉城市重点的面积大的旧改项目，大部分都被央企、国企瓜分了，民企进入城市旧改单元的占比越来越少。事实上这一现象值得关注，其将对未来整个房地产行业的发展及开发商的开发格局产生影响。

■深圳房企旧改数据罗列

下面房地内参www.BANQ.cn就央企、国企、民企，三种类型的房企，如今在深圳承接打造城市更新项目的情况进行罗列：

一、央企旧改项目

中信：

龙岗龙腾片区改造项目（目前深圳最大旧改项目），深惠路南侧，紧邻龙岗中心城，占地140万㎡，建面将超过500万㎡，投资100亿。

华润：

南山大冲旧改项目（深圳最大城中村旧改项目），高新技术产业园区中区东部，占地68.4万㎡，总建面达136万㎡（其中住宅面积达80万㎡，商业、办公面积52万㎡，配套设施面积为4万㎡），投资60亿。

招商局：

前海片区拥有3.9平方公里的保税区，在前海仅有的15平方公里土地中，招商地产大股东一家便独占1/4，未来投资建设规模庞大。在光明，招商局获得了2平方公里。

华侨城：

1、白石洲片区改造项目，占地约45万㎡。由该片区由5个村组成，有近2300栋农民房和近10万居住人口，是深圳房屋栋数最多、密度最大、居住人口最多的城中村之一。预计持续3~5年，分三步进行开发。

2、沙河五村旧改项目，其中一地块，位于沙河街以东，大概为8.16万㎡的大地块，划回南山区政府所有，而因为标地块紧邻华侨城的纯水岸，据悉南山区政府在与华侨城协商，华侨城集团将负责此局部的改造义务。

二、市属国企旧改项目

深业：

沙河五村旧改，其中一地块，该片14.69万㎡的用地中，位于沙河街以东、沙河东路以东，面积大约为6.53万㎡的小地块，划归深业集团之沙河地产所有并负责整改。其外，还包括笋岗清水河片区、八卦岭工业区、车公庙泰然工业区等。

长城：

笋岗仓库改造项目，总用地面积 66454.22㎡,规划建筑面积共计293900㎡,其中物流 189840㎡,商业性办公 60000㎡,商务公寓 44000㎡,公共厕所 60㎡。

金地：

岗厦河园片区旧改，占地约23.2公顷，约占整个中心区南区面积的9%，其中用于开发改造的可建设用地面积15.16公顷（不包括学校用地1公顷）。项目规划包括30万㎡的shopping-mall，6万㎡的酒店和14万㎡的公寓。

三、民企旧改项目

万科：

1、位于龙岗区龙城街道附近的爱联新老西城中村改造项目，涉及到新老西村两个自然村，项目拆迁范围28万㎡，项目建设用地235232㎡，总建筑面积1018025㎡。

2、位于沙湾樟树布村的旧村改造项目占地也有11万㎡，总建筑面积47万㎡，其中住宅面积39万㎡，万科还将充分利用本项目4 .2万㎡的商业规划，打造集超市、邮局、银行等设施一应俱全的便利生活配套。

2、南山区南苑新村整体更新改造，这是南山区第一个商品房旧城改造项目。由万科地产和金晖企业合资成立的金晖房地产开发有限公司开发。南苑新村将成为包括精品商场、甲级写字楼、酒店式公寓、高端住宅、国际化幼儿园在内的城市综合体。

京基：

蔡屋围金融中心改造，京基集团承担了整个蔡屋围金融中心的改造及建设工作，计划投入40个亿，4年开发完毕，每年投入10亿元人民币。

佳兆业：

大鹏王母社区项目，毗邻王桐山脚，远眺大鹏湾的东面，佳兆业集团将在大鹏王母社区地段投建花园式高尚住宅区。

地业：

水湾村旧改项目，位于招商·兰溪谷东北方向不到1公里的水湾村，拆迁范围达36836㎡。建设用地将达29164㎡，容积率7.5，建筑密度为55%，绿地率为25%，地上建筑面积将达218730㎡。

星河：

雅宝高科创新园项目，该项目位于龙岗区坂田街道坂雪岗片区，西临宝安区民治水库，东临鸡公山近郊公园，南接南坪快速干道，项目用地面积约62.3万㎡，总建筑面积达105万㎡。该项目计划2011年下半年面市。

卓越：

南头旧改项目，位于南新路西、桃园路南北的4幅相邻地块，计划将其开发为深圳体量最大的商业项目。项目住宅建筑面积约7万平米、商业建筑面积超过30万平米。住宅户型面积为90—115㎡，预计2011年完工。

鸿荣源：

龙城街道盛平社区第二工业区旧改项目，位于龙城街道盛龙路以南、碧仙路以西、龙岗河以北。改造用地面积约6.50万㎡，总建筑面积约为12.20万㎡，其中砖混及砼结构厂房建筑面积约10.63万㎡，简易铁皮房1.62万㎡。

华业：

龙岗区龙城爱莲片区旧改项目的实施权，该项目占地面积约26500㎡，容积率≤3.8，项目地块性质属于旧城改造用地，土地用途为商住用地。

■“国进民退”：国字头企业领军深圳旧改天地

由以上数据罗列，我们已经可以明显看出，目前深圳的城市更新领域中，央企、国企、民企存在的不协调比例，大项目都被央企、国企获得，零散项目被民企获得。而这一“国进民退”的事实，其实随着深圳未来房地产开发项目越来越多，土地开发规模越来越大，对企业公平参加市场竞争，保持市场活力并无好处。

试想央企的身份力量越大，本土市场所能起的作用也就越小。而随着央企、国企参与旧改的比例不断增大，对于民企的冲击，不容小觑，最重要的是将削弱一部分市场机制所发挥的作用，对于公平竞争、市场良性发展将受到一定的阻碍。

但同时不能否认的是，央企、国企实力强大，资金充沛，影响范围广，对于开发项目的投入力度也更大。而事实上，对于城市较大的更新项目而言，也需要具有这些优势的实力企业做后盾，为城市建设出更大的一份力。因此，目前深圳所处的“国进民退”的阶段，也应正确看待，总之，一切的出发点是为谱写深圳更美好的明天而努力，就能迎来人民的呼声。（03）

图片：中信所获得的深圳最大旧改位置图