导读：
■中国人能否抓住美国人那样的历史性机会呢？
■引发美国各州间二次内战危险的趋势
一、全美房地产最热、增值幅度最大的区域
二、是时候忘记首位城市了？
■冰雪带→霜冻带→阳光带
一、工业化时期
二、后工业化时期
三、“阳光带”可以走多远？
■美国“阳光带”的成壮条件
一、军民互激效应：高科技与服务业促使“阳光带”崛起
二、人口趋势的影响不可阻挡
■中国人应学习美国人占据日心了？
正文：
■中国人能否抓住美国人那样的历史性机会呢？
中国商品房市场从发育到现在已经走过了30年的历程，纯商品化住宅也已经走过了快10年的历程，可以说该挖掘的楼市机会大家似乎都已经挖掘干净了，那些财富人士们，拥重金而环顾，难免会发出迷茫的感叹！但是，有人就有机会，如果能够看到大趋势，那么就有大机会！那么中国下一阶段的大机会在哪里？
这是自从房地内参开始研究三亚“东和·中央海岸”之后所提出的重大问题。由于中国是一个后发国家，我们必须找到一个与中国类似的，已经走完了相关经济过程的国家，来对我们进行启发，那么毫无疑问，我们只能面向美国找方向！无论是高科技、军事、互联网，还是城市化、文化、体育等各个方面，美国都是我们的老师。
中国与美国纬度基本相同、疆域基本一致，都是人口与经济大国，沿海城市布局也具有很大的相似度，因此房地内参www.BANQ.cn试图从美国的这个历史进程中，发现中国的机会，中国人能不能象美国人一样，也可以抓住美国人曾经抓住过的历史性的绝无仅有的机会呢？
■引发美国各州间二次内战危险的趋势
一、全美房地产最热、增值幅度最大的区域
1969年，美国人菲利普斯出版《共和党多数的出现》一书，首先将美国南部沿海命名为“阳光带”，随后的人们则将美国北部叫做“冰雪带”、中部叫做“霜冻带”。由于二战后，大批白人中产阶级涌向佛罗里达----加利福尼亚的沿海“阳光带”，以至于《商业周刊》甚至论证，人口和工业向“阳光带”大规模转移有引发各州间第二次内战的危险！
1947~2007年之间，美国南部各州尤其是沿海的州，如加尼福尼亚州、佛罗里达州、德克萨斯州、路易斯安那州、密西西比州、阿拉巴马州等，以至于亚利桑那州、内华达州、新墨西哥州等不沿海的南部城市，房价的涨幅高于其它州213%。
而“阳光带”上的迈阿密、圣地亚哥、凤凰城、休斯顿，就更是如此，被比喻为“阳光带”上的“日心城”，那里是房地产最热、增值幅度最大的区域。我们不妨从中发现中国的阳光带与日心机会！展开阐述之前，需要你将注意力集中到地理决定论、产业趋势、人口结构趋三个层面上。
二、是时候忘记首位城市了？
前工业化阶段以劳动力密集型家庭小生产为主，经济活动局限于小型家庭企业范围，这个时候小城镇多。在工业化阶段（很多发展中国家处于此阶段），经济企业化，资本重要性增强，技术进步、资本积聚及商贸网的完善，使工业活动集中性增强，就会产生“首位性城市”，在美国就是纽约与洛杉矶等，在中国就是广州、深圳与上海等。
进入后工业化阶段以后，以至之后的服务业阶段，随着机械化程度的增强和资本有机构成的提高，制造业的增长可在劳动力少量增长甚至减少的情况下取得，服务业开始越来越重要。同时交通网的完善，使大型生产部门迁往边缘地区和较小的城市，中心城市被知识密集型公司所占据，功能逐渐向信息处理和高层次服务过渡。
美国地理学家诺瑟姆发现，不同的城市化阶段人口增长呈“S”形曲线运动，即城市化初期城市人口增长较缓慢，过10%以后逐渐加快。当人口比重超20%时进入第二阶段，城市化加快，并一直持续到城市人口超过70%以后才减缓。此后即第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势，气候更温和、阳光更充裕的“阳光带”就开始崭露头角，不妨来看看美国的实证走势！
■冰雪带→霜冻带→阳光带
一、工业化时期
美国开发自东向西依次进行。19世纪初，中西部尚处于开发阶段，城市化进程略缓。1850年城市化率达9%，其后进程加快。这一时期城市多沿河流分布，构成所谓“沿河城市化时代”，此为城市化的初始阶段。1870年，中西部城市化达到22%以后，便以远远超出全美平均增长率的速度发展，进入城市化的快速发展期。
整个19世纪后期都是美国工业化与城市化的鼎盛时期，恰在这一时期，中西部城市异军突起，成为“工业城市化”的典型。1860年到1890年，芝加哥的人口增长了10倍，但其制造业就业人数竟增长了30倍。同样，克利夫兰、底特律、密尔沃基的工业劳动力人数的增长也相当其总人口增长的两倍以上。
这些城市是“全美工业的奇迹”，到本世纪初，中西部成为全美主要城市化中心，与东北部的轻工业区一道被并称为美国“制造业带”，或曰工业布局的心脏地带。在全美10大城市中，有四个位于中西部，芝加哥在全美居第二位成为全美最大的铁路枢纽、底特律成为汽车制造中心。在当时，中西部尤其是中部城市在房地产上基本夺取了所有的荣耀，现代建筑在芝加哥诞生，中部房价1.6倍于东部城市！
二、后工业化时期
中西部城市于20世纪20年代开始显露盛极而衰，走下坡路的端倪。尽管这一时期中西部人口仍在增长，但增长的热点地区已转向后来的“阳光带”地区。在全美25个增长最快的大都市中，中西部仅有3个。到20世纪30年代，形势更不容乐观。中西部工业城市在大萧条中首当其冲，12个大城市中竟有5个人口减少。
中西部的克利夫兰、圣路易斯、托莱多、阿克伦和扬斯敦首次出现其历史上人口减少的现象。在此10年中，全美人口增长7.2%，中西部任何城市都未达到这个平均数。而二战后美国新经济开始出现，经济结构开始轻型化、服务化、信息化，西部和南部的新兴地区相继崛起，至20世纪60年代末形成所谓的“阳光带”，人口开始大批向“阳光带”迁移。
东北部和中西部这两个老工业区所在的“冰雪带”与“霜冻带”却增长乏力，1980~1986年间，整个“冰雪带”有59个大都市区人口减少，其中有44个是在中西部，“冰雪带”以外的制造业就业人数己超过“冰雪带”本身，这在“二战”前几乎是不可思议的。买房跟人走，“阳光带”开始超越之前领先东部“冰雪带”中西部“霜冻带”，成为全美之冠，如今要是数美国最新的顶级豪宅，80%在“阳光带”！
三、“阳光带”可以走多远？
20世纪70年代的10年中，全美大城市人口增加额的96%来自“阳光带”，其增长速度也比东北部和中西部快2.5倍。据美国史学家卡尔·艾博特的统计，1940年至1970年这30年间，全美有49个超过全美平均发展水平的大城市，其中有40个在西部和南部。
“阳光带”其实泛指的是美国本土北纬37°以南气候温和、光照充足的地带，加利福尼亚、得克萨斯、佛罗里达就是“阳光带”三大州。根据人口规模重新计划的全美10大城市为：纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯敦、费城、圣迭戈、底特律、达拉斯、菲尼克斯、圣安东尼奥，其中有6个位于“阳光带”！
“阳光带”城市的生命力有多强呢？如内华达、亚利桑那、新墨西哥州等地，多为沙漠覆盖，水源短缺、气候燥热，且偏远不易开发，然而它们竟在几十年里后来居上。在上个世纪70年代，全美人口增长最快的10个州中，亚利桑那和新墨西哥州名列第二和第八位，增长率分别为53%和31%。拉斯维加斯、菲尼克斯等沙漠城市在上个世纪70年代在全美前30名大城市中发展最快！这就只能用规律来解释了！
■美国“阳光带”的成壮条件
一、军民互激效应：高科技与服务业促使“阳光带”崛起
“阳光带”地域辽阔，气候温和，光照充足，适宜于军事训练和设立军事设施，西南部绵延数百英里的大片沙漠虽有碍经济发展，却便于空军飞行训练，再加上众多可供海军栖息的不冻港，这些都使“阳光带”的大部分地区成为国防工业的理想场所。
“二战”期间，美国作为世界反法西斯同盟的“军工厂”，联邦国防预算开支有70%投放于“阳光带”，另一方面，毗邻空军基地和飞机制造厂的“阳光带”城市日益兴隆。之外，政府还在西部和南部设立一些国防战略研究中心，其中较有名的是新墨西哥州的洛斯阿拉莫斯国家实验室，第一颗原子弹就诞生在这里。
为了巩固国防优势，美国联邦政府制定长远规划，有计划地在西部、南部进行大型军事、国防、宇航方面的研究，同时，通过贷款和军事订货等方式，吸引了大批相关工业企业迁往“阳光带”。
“二战”期间政府所设立的军事工业有相当一部分转为民用工业，这就促使“阳光带”产业结构发生了根本性的转变，高科技业得到长足的发展，成为整个经济部门中的主导力量，10年完成了30年的发展，“阳光带”因此成为全球高科技中心。
二、人口趋势的影响不可阻挡
而促成“阳光带”城市蓬勃发展的另外两个因素，一是“阳光带”能源费用低廉、物价合理、人口密度不高、污染较少、税收负担轻等等对人们都有相当大的吸引力，而这些恰恰是东北部和中西部比较欠缺的，相形之下，人口和资本必然向“阳光带”移动。
二是美国人口的老龄化。从20世纪60年代到70年代，美国年逾65岁的人口数量由1600万增长到2500万。这是医疗保健、社会保险及退休金增加等一系列因素作用的结果。这些退休人员离职后，多半迁往气候宜人、风光秀丽的“阳光带”城市安度晚年。他们终生的积累相当可观，而且不乏巨富者。
结果就造成这样一种局面：他们在”冰雪带”劳作大半生所得的钱财随着他们到“阳光带”，或作为投资，或用于纯消费，转瞬之间成了那里的财源之一，这是不止一次的空前的财富大转移。美国东南部，尤其是佛罗里达的迈阿密、加州的圣地亚哥--这两大美国一东一西的最南端城市，更是南迁者最理想的目的地！
在全美65岁以上居民比例较高的10个大城市，佛罗里达拥有8个。除迈阿密、圣地亚哥之外，其他老龄人口增长较多的“阳光带”城市有：北卡罗来纳山地名城阿什维尔、俄勒冈南部旅游胜地梅德福、亚利桑那阳光明媚的菲尼克斯和图森，以及加州南部大批濒海城市。
■中国人应学习美国人占据日心了？
如果类比美国，广东省、海南两省其实就类似中国的“阳光带”，回观我们吧！现在的中国卫星集团已经在深圳设立国际总部，总部大厦已经在后海地区开始建设，全国首个军工产业园也已经在南山成立。
而卫星发射的主阵地，也开始逐步由酒泉迁移到海南，那里正在建设最靠近赤道的海上发射平台，广东省的最南端就是南海舰队所在地。而潜艇基地、飞行基地、军港都必将在海南相继建立！在南海已经成为中国核心利益的基础上，中国的阳光带似乎已经在悄然崛起！
而中国的一线城市开始纷纷走过工业化阶段，进入后工业化时期，按照美国曾经走过的规律，这个时候第三产业、旅游度假产业将成为世界最大的产业，那么海南省也将因此迎来最好的发展时期，这或许也是不能简单将目前的海南房地产热类比于上个世纪90年代初期的那一幕的重要原因。
之外，中国上个世纪80年代开始进行计划生育，婴儿潮已经过去、60后及其之前的劳动群体开始逐渐退休，中国老龄化的脚步已经清晰可闻！养老必定向南，而广州、深圳这样的南部城市价格已高，而海南城市尤其是三亚简直就是唯一的最佳去处！中国不象美国，阳光带里有很多城市，中国这里的适合养老的城市太少，而中国的人口又是何其之多！
因此三亚的机遇将远高于美国的迈阿密、圣地亚哥，作为中国唯一位于北纬18°以内的海岸线，三亚城市中心地段的头排海景物业目前可只有“东和·中央海岸”！如果说圣地亚哥、迈阿密这两个美国最南端的城市，是全美阳光带上的日心城市的话，那么三亚就是中国阳光带上的唯一日心城，而日心城上地段、资源稀缺性极强的峰值物业将之后东和·中央海岸。仅此发现，仅供参考！