■与天津人谈万林湖

网络真是无边无际，原本房地内参对深业鹏基·万林湖进行论述，主要目的是为了给深圳投资客户的跨城投资布局，提供一些决策佐证。昨天晚上，我们收到一封邮件，来邮件者是一位在惠州最生意的天津人！

他想购买万林湖自住兼投资，但是他关心的是未来两年内中国极其可能的加息，以及其对房价的影响，“我可不想成为烈士，虽未谋面但一直耳闻，希望你们给我分析分析！谢谢”。关于利息提高与房价的关系，在正常时期肯定是负相关，但现在形势比人强！

目前，由于国民保险没有普及，以及民营企业贷款受到压制，因此中国储蓄率太高，17年来从没低于36%。民间力量不活跃，政府就越依靠投资去拉动经济，结果就导致货币投放失控，通货膨胀又迫使货币离开银行，但即使离开银行也不愿意或者说没有足够安全感去消费，就导致房价上涨，这是基本的逻辑。

■房价受加息影响的幅度是金融品中最小的

而如果加息，两个影响就出来了：大企业这个时候就会减少贷款，但是中小企业由于利息低的时候额度不够，只有利息高的时候才有机会，因此加息时大企业减少的贷款需求，在中国通常会被中小企业填补，结果加息不但未能降低总的贷款需求，反而提高了企业的财务成本。

这就意味着降低了整体的金融效率，这就反而衬托出高房价的合理性，因为在一个整体效率低的金融体系中，作为金融的分支--房价也因此可以没有效率，而表现没有效率的最好途径就是价格高企。

之外，由于社会保障、医疗保障、公共教育没有全民覆盖，无论如何加息，国民还是要自己留钱预备，中国的资金对利率不敏感、反而对安全性敏感，因此房价受到加息的幅度其实在所有金融品中是最小的。

■加息？让她加去吧！

正因为上述极为特殊的国情，在中国加息总是很难产生预期的反应，在楼市场也是如此。2007年中国一连加了6次息，目的是想抑制资产泡沫与通胀，结果呢？却反而刺激了资产泡沫、房价积累了更大的上冲动力。

更要引起关注的是，由于人民币存在确定性的升值需求，所以如果加息，就会对外币增加吸引力，外币必然会通过各种途径进入中国，做什么呢？当然是存款、购房。所以当前乃至未来三年内，中国加息只能使境内的热钱更多，每加一次，就会吸引更多的外钱涌进中国以求人民币升值收获。

所以，作为研究楼市已经十年的机构，房地内参www.BANQ.cn感觉深业鹏基·万林湖所依托的山、林、湖、园等稀有资源，以及“双低双高双多”的绝无仅有的指标，其实是人民币“对外升值、对内贬值”背景下的上佳对冲品，加息？让她加去吧！