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投资分析
“涓滴效应”:5家深东大作之盘

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-12-20 10:28:33点击8445


导读:
     ■大军北上,愈演愈烈
     ■涓滴效应
     ■回顾惠州楼市10年,销售面积增长23倍
     ■进入2010年,单月可销近3000套
     ■成交均价达6071元/㎡,创历史新高
     ■“涓滴效应”热浪:东部蔚蓝海岸、珑湖湾、半山名苑、万林湖、四洲蜜方引领
正文:


■大军北上,愈演愈烈

自房地内参www.BANQ.cn发表《给你12个“贴深情人”!》www.banq.cn/html/10187.htm一文后,贴深购房,受到置业者的广泛关注,“贴深区”,也再次成为人们追逐的热地。随着深莞惠地区的同城化,交通一体化,贴深购房已成市场主流。

在笔者多次前往惠州、东莞等地进行考察时发现,销售处、已销单位门前停靠的粤B车辆,比越来越多。同时,从售楼处了解到的看房、购房情况,深圳客占比甚至比当地人还多。随着这种势头的发展,如今,深圳人大军北上的趋势,愈演愈烈。

从今年4月份开始,受政策驱动,贴深购房已开始初冒端倪,之后随着9月底深圳迎来史上最严厉的政策严控,贴深购房开始逼向高峰。如今更一发不可收拾。于是,这种类似于将深圳人挤出城的现象,房地内参认为值得进一步深入研究。

■涓滴效应

事实上,如今贴深购房热无不与深圳的发展,密切相关。当深圳通过30年的高速发展,经济实力、生活质量、富裕程度,相应提升,并到达一个峰值点后,随之就会产生各个领域的渗透现象。

这就相当于一个瓶子,随着水越装越满,而最终超出瓶子自身的容量,就会慢慢溢出,流向其他地方。其实,专业上所指的“涓滴效应”,简单来说,就是这样理解。具体里说,是指一个优先发展起来的地区通过消费、就业等方面惠及较落后地区,带动其一同发展富裕,也就是由于地区差距,由富“涓滴”带贫,使地区差距接近、拉平。

而在房地产上的表现是,在条件允许的情况下,房价高的区域将通过输出人口、资源,以带动房价低的区域的价格水平,与其保持接近、甚至是抹平。这种“涓滴效应”类似于“价格趋一”、“渗透效应”,都表明了地区存在差距而引起的牵动现象。可以起到人群分流、带动区域发展、保持价格平衡的作用。

■回顾惠州楼市10年,销售面积增长23倍

回顾惠州近10年楼市发展时,几乎可以用一步青云形容。2000年,全市房地产开发投资仅为9.2亿元,2009年全市房地产开发投资高达175亿元,开发投资总额增加了19倍之多。惠城区房地产开发投资更是从2000年的1.7亿元激增到2009年的105.85亿元,总量增加了62倍。销售面积从2000年的13.14万平方米增加到2009年的309.97万平方米,增长了23倍。

在2000~2004年的几年时间内,惠州路网升级是促进房地产发展的重要环节。惠州房地产也开始由封闭性区域市场转为半开放性市场。

从2003年开始,进驻惠州的深圳开发商增多,他们和本地开发商一道助推了惠州房地产行业质的飞跃。其中,吸引了很多深圳投资置业人士涌入惠州淘金,成为惠州各地楼盘引人注目的现象。

■进入2010年,单月可销近3000套

惠州房地产从2004年上升期开始,“进口与外销”逐步加强;同时,惠州加快与深圳一体化的速度。一体化为惠州楼市带来新的机遇,与深圳之间的差距逐步缩小,越来越多的人对于 “工作在深圳,居住在惠州”的居住方式表示认可。

惠州楼市在2007年达到了这一轮增长最为火爆的时期。从2009年下半年开始,惠城区商品房市场一直呈现供不应求的状态,困扰广大购房者的同时,也间接导致了房价的不断攀升。

进入2010年后,深圳房地产调控政策频出,销售齐齐攀升,多的月份几乎接近3000套,少的月份也有几百套。而这一系列的火爆,正是“涓滴效应”的体现。不仅使得价格上涨,并且带动了人群分流。

■成交均价达6071元/㎡,创历史新高

据房地内参www.BANQ.cn获悉,11月最新数据显示,惠州商品房成交均价达6071元/㎡,创历史新高,这也是惠城区有史以来单月新建商品房均价的历史最高值。

事实上,目前惠州市场上推售的新盘,品质普遍较高,有的地段好,有的景观好,几乎都是稀缺型物业,例如惠州“四核之心”珑湖湾,资源型豪宅鹏基·半山名苑、万林湖,大亚湾海景豪宅卓越·蔚蓝海岸、四洲蜜方。项目品质突出,景观优越,价值自然高企。

此外,深圳限购令的实行,也把部分深圳客的投资资金分流到惠州来,这也可以算是投资型刚需的旺盛。这也正是涓滴效应,将人群分流而导致的,因为贴深区与深圳存在较大的价格差,所以,导致价格涓滴,惠及莞、惠区域。

■“涓滴效应”热浪:珑湖湾、半山名苑、万林湖、蔚蓝海岸、四洲蜜方引领

其外,万科、中信、华侨城、振业等一大批龙头房地产公司相继进驻。惠州房地产市场被注入了不少新的活力。从去年下半年以来,许多深圳人开始涌向惠州购房置业。如今,深圳人购房率远远超过本地人。

再加上,从深圳前往惠、莞两地交通一体化,带来了巨大利好。从深到惠州大亚湾,盐排高速、机荷高速、水官高速、惠深高速、东部沿海高速等等都可以直接畅通。事实上,无论是自驾车还是铁路交通,从深圳前往东莞、惠州,三种路径选择,所用时间都是差不多。

除了现有的高速、铁路交通设施外,未来深圳、东莞、惠州三地交通更加便捷。根据东莞城市轻轨规划,R1、R3两条轨道线分别与深圳龙华车站、深圳机场相接驳,直接贯通东莞、深圳两地。未来,随着“涓滴效应”的发挥,贴深区购房将越来越热,方直·珑湖湾,鹏基·半山名苑、万林湖,卓越·蔚蓝海岸、四洲蜜方将继续引领这股热浪。(03)


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