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项目及片区考评
和黄·君墅’墅评:府唯不争,则莫能与之争

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-02-23 11:24:52点击11727


导读:
■“双冠王”2011新品上市:深中轴唯一新独墅
■延续“产品与众不同,企业为其不争”风格
■项目分析
一、企业品牌:华人世界里的默器
二、土地利用:地不尽其用,留白才是最好的艺术
1、深圳除天琴湾之外的容积率条件最好的纯别墅
2、超低建筑密度:15%
3、别墅区中空地最多的项目
三、规划艺术:留白的想象空间
1、物尽其用:人类给自己套上的枷锁
2、留白多,在深圳最有用
■产品打造:细致考究、极致追寻
一、景观空间最多、最开阔的别墅项目
二、百米楼间距,趣味外立面设计
三、客厅挑高6.5米,可容纳20人庞大家族的室内空间
四、全能电梯井:和黄的贴心考虑
五、巨大观景平台:实现室内外空间链接、功能有机分隔
六、别墅区最大的人防工程
七、观湖园·君墅拥有别墅区最大的叠水出入口
■君墅评墅总结:府唯不争,则莫能与之争也!
正文:


■“双冠王”2011新品上市:深中轴唯一新独墅

由百年企业和黄地产精心打造,辐射莞深港等地、惠及三城,占地375851.875㎡,建面165540㎡,容积率仅为0.44,具备打造低密度纯墅大盘的地利:拥有两个天然湖泊、远山连绵、清新自然的观湖园,自2009年一期开盘,即荣登6月深圳楼盘成交龙虎榜冠军宝座。

之后,观湖园又成功摘得了2010年上半年深圳别墅成交套数、成交面积“双冠王”桂冠。经过09、10年的持续热销,观湖园1、2期都已即将售罄。2011年,和黄·观湖园适时推出了3期。可售产品约141套,其中临湖双拼36套,临湖独墅105套。

而即将面世的观湖园3期·君墅,作为“独墅”产品,将填补深圳市场近期空白。房地内参www.BANQ.cn资料显示,整个组团105席独墅产品,或临湖、或独岛而建。观湖园3期“独墅”规划有八种户型,面积在240-525㎡之间,主力户型为280-340㎡。

为此,房地内参www.BANQ.cn专业组成员于2011-2-22日下午16:20—18:00对项目进行了参观,作为曾荣膺2010上半年“双冠王”的观湖园,在目前市场“独墅”罕至的背景下,即推“独墅”新品,并作为深中轴唯一新独墅面市推售的项目,值得期待。

■延续“产品与众不同,企业为其不争”风格

观湖园从开盘以来,报着“墅居是一种态度”,将别墅“做精做专”的开发理念,在深圳独树一帜。并只要处于推货状态,则必然是当期的冠军这是深圳别墅史上绝无仅有的一幕。而这与开发商的企业个性及产品本身的优势密切相关。

纵观和黄·观湖园几期产品,印象最深的是“产品与众不同,企业为其不争”的八字概括。而此次观摩新品君墅,更是将这一风格延续并升级,达至全新境界。“产品与众不同”的不同在于,观湖园的墅区空地总是那么多,不用,留着干嘛?别人的墅区,地尽其用,每寸都不浪费......

“企业为其不争”的不争在于,别人铺天盖地的营销宣传、张贴广告,和黄只是老实做事、低调不语。我们可见市面上,为争第一、第二头衔,吹嘘浮夸,为居冠军宝座,撕破脸面。而和黄却与之不争,不为所动。哪怕是第一的硬身板,也从未给自己贴金戴银、多说半句......

看和黄的产品,有时觉得不够精明,不够算计;读和黄的企业风格,有时觉得太沉默、太和气。但和黄的成功,却始终无以遮盖、无法回避。是不是越成功的发展商,在某些方面越“笨”,或者说只有具有某些“笨”的潜质才能成功?!

■项目分析

观摩观湖园·君墅,和黄的“不精、不争”再次淋漓尽显。无论在企业品牌上、土地利用上、规划艺术上、产品建造上,都让我们再次窥见在和黄独有的价值观下,呈现的人居艺术。

一、企业品牌:华人世界里的默器

说话是艺术,沉默却是力量。像天地长空、月亮长城,它们是默器,从来也不言语。然而它们却给了我们最触及心灵的思考,这就是默器的力量。那么,和黄的闷声经营,是不是默器的表现的呢?世界500强、150年历史、全球最大的私营货柜码头经营商……和黄都不说。而默器是永恒的。

比起和黄,观湖园的名字貌似更响亮!这是为什么呢?作为已经是全球500强,是港交所最大上市公司之一的和黄,华人圈中,全球房地产布局最广、经验楼市开发经验最多、实力最强的房企,也是全球最大私营港口运营商,其历史超过了150年。然而这一点却鲜见宣传。和黄确实有“闷声发大财的”的味道。

从而这里就不得不提到和黄开发观湖园的套路了,与本土企业有明显的不同。比如说其广告与营销,与本土企业相比十分低调,就算是铁一样的优点,其也并不直说,只是照实宣传,没有那种咄咄逼人的架势。开发商闷声发大财,对业主是好的。

事实上,你是否发现,提到万科,全球最大住宅开发商的名号,路人皆知。而却鲜有人知道和黄更开拓、更全能,覆盖了住宅、商业、商务、酒店等多种类型的房产。但和黄却从不宣传,也不争论。事实上,若摆出自己的头衔,足以为项目积攒强大的关注力,但和黄却认为,产品好才是真正的核心。

二、土地利用:地不尽其用,留白才是最好的艺术

1、深圳除天琴湾之外的容积率条件最好的纯别墅

和黄邀请了梁黄顾建筑师(香港)事务所担任观湖园建筑设计、法国欧博建筑设计有限公司担任景观设计,这是和黄在香港长期的合作伙伴了。观湖园占地375851.875㎡、总建面165540㎡,容积率0.44,是深圳除天琴湾之外的容积率条件最好的别墅。

她的1、2期是A932-0253宗地、3期是A932-0011宗地,A932-0253宗地占地230173.09㎡、总建面101540㎡、容积率0.44;A932-0011宗地占地145678.8㎡、总建面64000㎡、容积率0.45。

2、超低建筑密度:15%

其实,除了容积率之外,本项目最值得称道的是其建筑覆盖率的数据:15%!所谓建筑覆盖率(建筑密度)、也就是建筑投影面积在占地中所占的比例。由于别墅区建筑密度高,所以各位一旦进入别墅区就有一种感觉,或许天倒是无须抬头就可以看见,但是建筑很密、楼间距很窄,感觉很闷。

由于别墅无法向空中要面积,因此一般地说别墅区的建筑密度(建筑投影面积占总用地面积的比例)往往较高,没有什么公共场所,比如赫赫有名的上海九间堂,土地都是建筑和各家的花园,是没有公共场所的,对于业主的长期生活来说,这无疑是恶梦,只能天天呆在自己家里。

观湖园虽然拥有了超低的容积率,可以设计大量独立别墅,但如此一来则建筑密度太高,因此观湖园一、二期以双拼和联排、叠加别墅为主,向空中要面积的同时,又没有影响别墅品质。这样一来建筑密度就大大降低---只有15%!本项目实现了低容积率、低建筑密度的矛盾统一。

这意味着在各户的私人空间得到保证的情况下,小区内的公共场所也有很多,比如绿地、水面等。试想,整个君墅组团就有105套独墅单位,按理会十分拥挤,每套都要占领一块土地,全部加和起来,这要耗费多少土地资源,但在此基础上,小区还能实现超低建筑密度15%,这是罕见的。

3、别墅区中空地最多的项目

事实上,能成就低容积率、低建筑密度矛盾统一的实现,就是因为观湖园空置了很多土地。房地内参www.BANQ.cn在考察和黄·观湖园3期君墅时发现,这大概是别墅区中空地最多的项目。别人做别墅是地用其尽,而和黄却地不用其尽。

进入项目组团,完全没有压抑之感,相反,这里空间的阔度、视觉的延展,完全出乎了想象。站在独墅阳台向外眺望,可见大片空地,广阔的视觉感受,仿佛如站在高层一般,辽阔开远。而这只是别墅,换做其他墅区所见都是黑压压的屋顶了。

未来,小区留有的许多空地,小部分将建很多公共休闲平台、椅子、绿地、水面等,有比较多的公共设施。绝大部分,将不用尽。别人榨干每寸土地,丝毫不浪费,以至小区密密麻麻,而和黄却留着空地不用,其实这并不精明,按现在的空地量,完全可以多盖几十套别墅了,但和黄从来不与他人争,3期始终如此。

三、规划艺术:留白的想象空间

1、物尽其用:人类给自己套上的枷锁

房地内参在速读某规划大师的规划设计理论时也发现,该大师说,如果我们将一个小区,任何角落、任何地块、任何场所都赋予其物质的意义、利用的价值,而不留白,那么这个小区居住起来就让人拘谨、不自在,具有某种无形的压力,甚至让人产生去意。

而如果我们在规划设计时,将一些场所、一些地块让其不具备什么利用的意义,不强加给我们的意志,那么人在其间生活,反而会觉得自在和舒适。因此,留白对于居住区来说同样重要。

物尽其用,这是我们秉承了多少年的价值观,我们喜欢将我们的意志强加给所有的角落。但如今来看,却是一个误区,因为这个价值观,我们自己给自己套上了枷锁。

2、留白多,在深圳最有用

而在观湖园·君墅,大量空地,大量留白,赋予了我们更多想象的空间。事实上,这些留白,是给予我们填充思想的乐土。而顿时,观湖园远处的高山,小区内将打造的湖景,在脑袋里有动感,有了生命。

是啊,山与湖都没有人的意志,人无法从物质的角度去利用山与湖,山、湖就在那里,没有什么我们所赋予的功能,而这恰恰就是观湖园君·别墅最大的留白,能够拥有湖、山之一的项目往往给人以自在感,是否就是留白带来的好处呢?

而也因为到处空地,留白多,以至于小区园林大、路宽,连道路都那么宽,其实,你不这么建,未必会有人说。若是精明的开发商不会这么干,对于他们来说,“留白就是白留,空地就是浪费”。但和黄却依然不与之争,他们按照自己的价值观打造,事实上,这种留白的规划艺术,恰是空间密集、土地稀缺的深圳人最需要,也最抗拒不了的。

■产品打造:细致考究、极致追寻

一、景观空间最多、最开阔的别墅项目

观湖园·君墅的面积在240-525㎡之间,主力户型为280-340㎡,有240㎡的小别墅,也有340㎡的中别墅,也有500㎡以上的大别墅。可以说,产品类型丰富,选择性大,适合人群面广。而无论是小别墅,还是大别墅,都无疑做到了园林面积大、景观面多、开阔的居住享受,这是较为罕见的。

房地内参在观摩君墅一处由14栋小别墅构成的组团中,单是每户自家的后花园,甚至都快超过一栋别墅的占地面积了,花园面积很大。而事实上,如这样的小别墅,其有多处超级景观空间,包括3个花园(前后2个花园+1个屋顶花园)+两个露台+室外超大园林。

而尤其值得注意的是,14栋小别墅中间围合的室外小园林,仅是整个君墅组团中一处较小的园林,但面积也已相当于一个小型的足球场了。再加上,观湖园空地多,视野开阔,因而,这可谓是景观空间最多、最开阔的别墅项目,连小别墅组团都如此,大面积别墅更甚。

二、百米楼间距,趣味外立面设计

而据现场目测,小别墅组团最大的楼间距高达50米,而若是距离中别墅组团、大别墅组团,最大的楼间距可超过百米,因此,君墅给人最大的印象就是开阔,视野景观尤为突出。百套别墅全部坐落于此,却不感拥挤,这是何等的打造水准,可见和黄为营造别墅区阔绰的居住感,在产品的空间景观上,下足了功夫。

同时,为防止百套别墅带来的视觉疲劳,景观单调,君墅在别墅的外立面上,做了特别的区隔。即每一排并列的别墅,以红、黄两色外墙石砖为区别,每两个一变。

这样一来,既不跳跃,也不呆板,还将整个墅区外观的趣味与和谐统一了。因此,从高处远眺,不是一层不变,让人腻味,反倒是有那么一点点的跳跃,恰到好处,赏心悦目。

三、客厅挑高6.5米,可容纳20人庞大家族的室内空间

考察350㎡中别墅时,其客厅挑高高达6.5米,空间阔绰十足,客厅大面积的落地窗,更与窗外的景色相呼应。做到了内外空间同开阔的双景观优势,视野相当不错。

而上至500㎡的大别墅,空间感更为震撼,基本每个房间都宽敞,采光通风面比一般的别墅大了好几倍。500㎡的大别墅,超大空间,哪怕是一个15-20人的庞大家族,都完全受用,且不感拥挤。

这种看似“浪费空间”的大手笔,无疑又体现了和黄的不精、憨厚,但却让业主捡到了诸多实惠。最终受益的,还是业主们。

四、全能电梯井:和黄的贴心考虑

之外,一般上了300㎡以上的中、大别墅,都将预留电梯井。而在观湖园·君墅还有一个更细致的考虑,是预留了电梯备用机房的空间。别看这个举动,事实上,在未来的实际使用中,却非常实用。

如今,市面上所使用的电梯大致有两种,一种为油压电梯,这种电梯速度相对较慢;一种为无机房电梯,这种电梯价格相对较贵,却无需机房。因此,在客户自己的权衡下,会做出相应的选择。但观湖园却贴心的做好了万全的准备,即设置了全能电梯井。

未来,装什么类型的电梯都可以,若是安装有机房的电梯,如今和黄已建设好了,为业主省了心,若是安装无机房电梯,如今的电梯井同样也不浪费,并且在屋顶还相当于一个类似于烟囱的景观。而像观湖园·君墅打造备用电梯机房的考虑,是唯一别墅项目这么做的。

五、巨大观景平台:实现室内外空间链接、功能有机分隔

作为深圳最大、密度最低的中轴墅,观湖园3期·君墅沿坡地而建,在延续和吸收了前2期的优秀经验与风格上,人工湖设计为环状,产品绕湖而出,形成了玉带环腰状。而在中央湖区位置,更打造了一个巨大的观景平台,其横向展开面至少有60-70米,而这也属于小区内部的公共空间,对于别墅区,如此大的公共空间,是十分少见的。

未来,在原本别墅也有多处景观空间的基础上,这一中央观景平台,也将作为业主们休闲放松的好去处。别墅内部空间,可作为接待好友、亲戚娱乐聚会的地方,而中央观景平台,可作为接待不至太亲密,不便带入屋内,如一般客人、同事等人的室外空间。

同时,对于业主自身来说,茶余饭后,散步于此,也是一大享受。而像其他墅区,可甚少有这样的待遇。只能家家户户呆在自己的天地里,与外面的天地甚少接触。这个巨大观景平台,实现了墅区内外空间的连接与功能的有机分隔。

六、别墅区最大的人防工程

各位可能不知道观湖园1、2期入口处的会所的地下部分,其实承担了人防工程的任务。同时,3期入口处的水岸观景台,其实地下也有面积较大的人防工程,埋至地下大约5米的深处。

也就是说,观湖园拥有两处集中式的人防工程,在发生战争或者其它紧急情况需要避难时,观湖园的业主就可以就近解决问题。而在别墅区一般是没有这种设施的!在深圳只有三个别墅区拥有人防工程,而观湖园则拥有深圳别墅区最大的人防工程!

七、观湖园·君墅拥有别墅区最大的叠水出入口

在观湖园西北侧,就是紧靠泗黎路的西北主出入口,这个出入口房地内参www.BANQ.cn感觉比1、2期的主出入口要好:1、出入更靠近城市道路,方便且视觉感受好;2、出入口的设计更情景化;3、明显档次上升级了!

观湖园·君墅拥有深圳别墅区最大的叠水出入口:整个西北出入口,有一条两车道+两侧的人行道,而在出入口的北端则是小区的一个山地组团,组团与主出入口之间,设计了长达大约120米的三层叠水景观,在南面则设立了三个巨大的落水平台及水池,结合密集植树(乔木),效果非常不错。

■君墅评墅总结:府不争,则莫能与之争也!

中国古语有云:“夫唯不争,故天下莫能与之争”,此语出自《老子》。全句为:“不自见,故明;不自是,故彰;不自伐,故有功;不自矜;故长;夫唯不争,故天下莫能与之争。”其意是指:不显示自己,不自以为是,因而更显耀突出;不夸耀自己,因而有功绩;不自以为贤能,因而受到尊重;只有那不与人相争的,世界上没有人能和他相争。

这段话充分体现了“柔弱胜刚强”的哲学思想。而其中所谓“不争”,不是放弃一切,而是要以不争反立于不败之地。事实上,考察完和黄观湖园·君墅后,和黄所体现“不争”的价值观,完全与之暗合。

无论是其百年品牌、亚洲之冠,还是地不用尽、留白艺术,亦或是产品的细致考究、极致追寻,都体现了和黄“不与世争,不精计算”的作风。而不争则莫能与之争,别人都在鼓吹第一、地用其尽、精明算计时,和黄的语言不争、外在不争,其实就是最有力的还击。

真正有实力者,反倒是不争的,争意味着你缺少、你不足,不争则代表你什么都有了,底气十足。有幸的是,我们总能在和黄身上看到智者的“愚笨”,强者的“不争”,君子的“不精”,而如今君墅的“君”是否暗藏了这三个意思?(03)*3

观湖园·君墅入口处的横幅

入口处的绿化已经基本建设完毕

内部园林面积宽阔

视野空旷辽阔,留有大片空地

别墅区最大的人防工程

室外空间面积大

未来中间空地将打造湖景

水管全部使用不锈钢水管

墙壁使用了防裂杜拉纤维

别墅之间最大的楼间距可达百米

预留的全能电梯井

君墅入口处的景观绿化带

别墅区最大叠水出入口

远处的群山与别墅,交相辉映


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