导读：
        ■政策频出，催生商业地产成交结构变化
        ■住宅炮轰，商办高歌：开年至今，深商办租金售价普涨10%-20%
        ■鸿隆•世纪广场：需求推动门槛高驻，远见者抢占先机！
正文：

■政策频出，催生商业地产成交结构变化

目前的市场情况是，住宅市场遭到严厉调控，大量游资涌入商业地产。拿数据说话！房地内参www.BANQ.cn数据显示，2010年第四季度，“由住转商”的投资客约占客户总人数的10%，近期这类投资客的比重显著增加，2011年2月份，这一比例已上涨至30%。

从2010年各月价格走势来看，深圳写字楼成交价格一直呈上升趋势，由1月份的22159元/㎡上涨到12月份27778元/㎡，年涨幅达25%。去年，深圳写字楼成交均价达25146元/㎡，比2009年大幅上涨24.9%，创下历史新高。

而2010年4月以来，住宅市场一直处于政策高压之下，令不少投资客撤离住宅市场，转投写字楼市场。2010年9月份以来，福田中心区一些优质写字楼盘源上市后，价格更是大幅递增。事实上，近期受频繁出台的政策影响，商业地产的成交结构已经悄然发生变化，而如福田、罗湖中心区的甲级商办，价高一筹，其中鸿隆•世纪广场关注密切。

■住宅炮轰，商办高歌：开年至今，深商办租金售价普涨10%-20%

如今，在政策对住宅市场炮轰、限购限认限贷之时，商业地产因不受限，独树一帜，一路高歌，大量资金涌入，写字楼物业大面积成交增多。据了解，2010年深圳500㎡以下写字楼物业成交相比2009年减少了约5个百分点，500至1000㎡的物业增加了约4个百分点，1000㎡以上的物业成交增加了1个百分点。

很明显，投资商铺或写字楼租金回报率比住宅高，尤其是写字楼未来的升值潜力巨大。据房地内参www.BANQ.cn数据显示，2010年深圳甲级写字楼租金创下历史新高，涨幅高达24.5%。深圳不少新落成的甲级写字楼采取只租不售的策略，租金则达到159元/㎡/月，上涨了24.5%。

近日，中心区甲级写字楼不包括管理费每平方米租金是100元-110元，现在租金起价150元／㎡，均价都要180元／㎡。事实上，春节以来，深圳商业写字楼租金售价普遍上涨10%至20%。

随着经济形势的向好，各行业对商业地产的需求量大增，令2010年商业地产成交量上涨明显；而从如今2011年深圳商业地产开局走势来看，仍将保持旺盛的需求，成交量和价格仍有望继续向上。

■鸿隆•世纪广场：需求推动门槛高驻，远见者抢占先机！

尤其表现在占据核心地段的中心区甲级商办上。由于业主放盘数量偏少，市场需求一直居高不下。租赁回报方面，不少中心区商办项目在2010年5、6月份时月租为190至200元／㎡，现在已经涨到了230至240元／㎡，涨幅达20%，收益可观。

同时，据了解，目前不少“由住转商”的投资客认为，1月26日出台的“新国八条”要求二套房首付提高到6成以上，而商用物业依然保持原有的首付5成，同时住宅投资又受到“限购令”和“限贷令”的限制，而且增加了营业税成本。在这些因素的影响下，投资住宅并不是一种好选择。相比之下，写字楼的吸引力对投资客越来越大，尤其是占据中心区位的甲级写字楼。

目前，由于深圳的经济快速发展，许多国际国内的企业入驻深圳，需求量大增。再加上如今住宅市场资金流向商业地产以及市区内写字楼需求旺盛，这三重因素正推动深圳市区内商业写字楼租金快速上涨，中心区的甲级写字楼，更因此需求不断激发。

分析这种上涨动力归根结底来自于旺盛的购买需求。由此，房地内参www.BANQ.cn认为，对于地处罗湖“金三角”核心区域的鸿隆•世纪广场，在原本中心区写字楼逐渐饱和的背景下，因其得天独厚的地段优势，以及高端的产品打造，和中小户拉低总价所具有的强大优势，让其获得了极强的稀缺性，找到了足够的价格上涨动力，未来或将因此抬高进驻门槛，值得关注。（03）