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行业观察
新政细则雷霆谍报:宅市不力,商物迫涨!

作者:HOMER 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-04-13 18:35:43点击10444


导读:
       ■大力左事:行政化、去市场化
       ■深圳新政透风
       ■商物将再上一层楼
       ■商物推荐榜
       一、可售商办
       二、供租商办
正文:

■大力左事:行政化、去市场化

4月20日,国务院房地产调控专项督查小组就将完成16个省市的督察工作,并将把相关督查报告汇总上报国务院。此轮督察中,最震动人心的话是国土资源部副部长贠小苏所讲,2011年4月12日他听取杭州、宁波、温州等地汇报时表示:

“中央认为,以城市住房为主的问题已经影响到了全局,必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”

而以国务院督查组督查为契机,中央近期将会给地方政府加码,制定更严格的调控政策。甚至包括对房价的直接干预、土地出让政策的进一步完善、以及收紧开发贷、土地抵押授信等,也就是说,房价持续上涨的预期必须改变,也就是说,短期内必须去市场化!

事实上是,因为房地产的市场化改革,已经基本解决了城镇住房问题,可以说这是举世罕见的。但如今,这个表态,实际上已经把政策失误(比如说保障房的长期缺失)推给市场,颇有转移矛盾焦点的味道,接下来的逻辑很可能是:既然市场错了那就扩大行政调控,甚至有去市场化的危险趋势。

这是中央首次如此明确地把通胀、房价列为两大影响全局问题的表态,短期来看,持有普宅的各位汗流出来了吧?终于感知普宅之压力了吧?2009年开始介入商业者笑开颜了吧?

■深圳新政透风

深圳在4月12日接受了督察,督查组肯定了深圳楼市稳定,同时对深圳今年的保障房建设任务提出了高要求。但更值得关注的是,为实现房价控制目标,深圳政府正酝酿新调控政策,以期今年整体均价不超过2.2万/平米。房地内参www.BANQ.Cn得到的消息是,新政主要有:

1、4月底5月初上线新预售备案系统,新备案系统的作用是:
(1)与工商物价局联网,备案价格与成交价格捆绑,成交价格只能低于而不能高于备案价格。
(2)将对每个项目设定价格上限,如超过该价格,将无法打印销售合同,限价直接到每套房备案预售价格均应不高于该片区限价。
(3)而对每个片区,按某个月的录入合同价格来折算均价,结合物业类型进行审批,同样有上限,高于上限不发预售证;
(4)对分期开发项目,新推单位价格不得超过上期价格;
(5)全市房价不再整体统计,而是以实际成交均价分段统计(普通商品房、高档商品房、豪华商品房)。以免结构性变化带来均价误解。

2、对已拿预售证项目:针对2010年录入合同的价格折算出均价,并限定涨幅、一刀切。

3、由于现房销售数据不计入国土部门预售系统,不纳入城市均价数据,超出3万/平米的豪宅,将全部只能现售、不能预售,本项目工作已经开始执行。涉及区域包括华侨城、后海、观澜、大梅沙等。

4、下半年的第一天开始,深圳将对二手房实施按评估价征税的新规定。

■商物将再上一层楼

上述严格限令下,均针对商品住宅,而与民生没有直接关系的商业物业(商办、商铺、厂房)都未加限制。由于2010年年末我国广义货币(M2)余额72.6万亿,比2002年年末的18.3万亿增加了54.2万亿——8年之间几近翻了两番!如此惊人庞大的货币是怎样炼出来的?这就是商业银行具有“创造货币”的能耐。

因此,纸币已经被比喻为“冰币”,持有货币已经到了最危险的时候!因此,在住宅严格限购、限贷、限售情况下,游资势必将转向商物,尤其是其中的商办与商铺!包括银行在内,对于住宅的开发贷款以及购房贷款发放已经十分缓慢、甚至停止,而对于商物的放贷则顺利得多。

而外资呢,由于人民币持续加息,西方利息接近零,因此外币进入中国即使什么都不做,只赚利息差2%、与人民币每年5%左右的升值部份,进入中国就有了7%的丰厚套利空间,而进入中国的外资兑换成人民币后,相当于人民币进行了增发,终归是要贷出去的!

■商物推荐榜

因此,房地内参www.BANQ.cn可以做初步判断:中国商物价格还将更上一层楼。这里推荐几个品种:

一、可售商办

1、武汉光谷·芯中心
品质与深圳智慧广场类似,有武汉商务帝标之称,东湖高新集团出品,美国LEED认证,开启光谷绿色办公新模式,退台花园办公产品,350-600平米产品,即将公开发售

2、振业国际商务中心
位于深南大道西部起点,深南大道与前海路交汇处,属于深圳最重要、财富最密集的大道---深南大道的起点物业。总占地13550.㎡,容积率4.98,其中商业34559.9㎡(1-6层纯商27873.9㎡、地下1层肉菜市场---未来将成为超市6686㎡),办公、酒店38078.78㎡(6-30层)。

二、供租商办

1、卓越·世纪中心1栋
2、鸿隆·世纪广场
3、鸿荣源·国际西岸商务大厦
4、绿景·NEO企业大道


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评论者:过客
楼上不知道住宅受限,转让变现非常不便\以及住宅税费高吗?
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评论者:过客
2009年买住宅的,资金杠杆,赚的比商铺只多不少
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评论者:鸿瑞
求侠在2009判断商铺市场即将大热,的确是领先一着,这份投资眼光了得。到现在,买商铺的人都已经赚得盆满钵溢了。
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评论者:半求
楼上过客,买入时点的不同,对于投资收益的影响巨大.去年年初买入到现在翻番了,与两年买入对比呢?就更不要说三年及之前了.
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评论者:过客
能买得起商铺的早就买了,余下的都是买不起商铺的,就是商铺再涨也是与他们没有什么关系的。并不是他们看不到商铺的投资价值。
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