导读：
       ■“跌的心脏受不了”
       ■楼市资金急寻出口，商办被“围猎”
       ■住转商最佳投品：鸿隆·世纪广场
正文：

■“跌的心脏受不了”

近日，有网友在房地内参www.BANQ.cn网站留言，道出其目前自持的某豪宅物业，自4月份以来大幅度下跌，自有资金已经跌没，表示到了“跌的我心脏受不了”如斯地步。而其在表示不及时听取我司负责人住转商的遗憾外，更迫切地咨询地产资金该何去何从。

事实上，自2008年年底以来，我们就已经呼吁大家重视商用物业。而在2010-10-1深圳出台针对住宅限购限贷政策时，在《房车断油：限两套，退房潮，币值变、备弹粮》www.banq.cn/html/9860.htm一文中认为，商物市场才是楼市资金的唯一去处，而富裕群体在楼市应该选择商物市场。

从之前的商物判断以及目前住宅政策来看，住宅物业的限购限贷（首付不低于三成、1.1倍利率贷款；二套住宅首付不低于六成，限购两套），近期深圳又出台更为严厉的“限价令”：自5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”；单个楼盘不得高于政府核定的最高价格进行销售，且2011年深圳房价涨幅不能超过10%。

此外，根据规划，深圳市将于今年建设7.3万套各类保障性住房；整个“十二五”期间，将建设24万套各类保障性住房。大量保障房的出现，必将再次压抑了投资住宅市场的价值性，使得住宅投资更为步履维艰。住宅的限购限贷限价，已经硬性抑制了整个市场的价值上升空间。楼市资金，该何去何从？

■楼市资金急寻出口，商办被“围猎”

所幸的是，政策并没有限制地产的另一个出口，那就是商物。事实上，不少资产人士、企业机构对商用物业，尤其是写字楼的投资意识已经愈发明显，大手笔整层“围猎”的现象不足为奇。而我们始终也认为，商用物业将是当下及未来下一个十年最具价值的楼市资金出口。

从个人投资者，到大型企业、投资公司、证券公司，都在加速投向商用物业：近期某基金公司手持5亿元资金，在深圳中心区购买整层写字楼；前不久，一个买家拿下罗湖某大厦3层共5000多平方米面积。一些外资客户也正在酝酿进入深圳商物市场的关注程度极高。不止深圳，甚至一些二线城市的商业地产得到大量楼市资金的入注。如武汉的水岸国际写字楼，4月里整层购买且一次性付款的客户，就超过一半。

大企业、投资机构这些多金主对深圳商用物业，尤其是档次相对较高的甲级写字楼的大手笔投入，足以窥见写字楼这类商用物业的巨大价值空间。数据显示，4月份深圳的二手写字楼成交均价已经达到46691元/平方米，环比上升3.9%，同比涨幅达到45%。这创下了深圳商物市场的历史新高。商用物业所具备的巨大价值空间，已经成为投资者们的最佳选择。

住宅市场的打压，商物市场的水涨船高，将是不可再逆的趋势。在深圳，商用物业较为集中的罗湖、福田、南山三区，福田部分写字楼售价已经攀升至6万元/平方米，南山的4万元/平方米也十分普遍，而罗湖区的写字楼售价是相对偏低，约20000元/平方米。

■住转商最佳投品：鸿隆·世纪广场

在大金主对写字楼整层围猎、大手笔注资的情况下，南山、福田两个区域甲级写字楼售价的不断飙升，且该两区不少写字楼偏向整层（上千平方米建面）出租或购买，进入门槛不断提高。如此，目前均价相对较低的罗湖区，在整个商物市场价值利好下，将存在着极大的补涨空间。

如此强烈的市场讯号下，可以认为，对个人投资者或中小企业主而言，位于罗湖、户型面积相对较小、且具备升值空间的写字楼，将是大多数个人投资者最为亟待的商用物业。因此，地处罗湖“金三角”核心区域的鸿隆•世纪广场，将尤为值得注意。

从所处位置上看，鸿隆·世纪广场距离地铁1号线与3号线的换乘站---老街站只有100多米，正处于三大商圈的最核心位置；且是目前罗湖区域内唯一在售的甲级商办，面积400平方米即可起租。如此优越位置且建面适中的甲级写字楼，对于迫切逃离住宅市场、寻找适中商办的个人或中小企业而言，无疑是最大的福音。

据悉，鸿隆·世纪广场的市场售价均价为28000万元/平方米、平均租金约130元/平方米/月，租售比仅1:215。而4月深圳市写字楼平均租金为112元/平方米/月，全市写字楼租售比已经高达1：416。理论上说，租售比在1：300~1:200之间，是比较合理且内在价值相对较高，而鸿隆·世纪广场正是处在这个租售比空间中，并将成为目前深圳最具投资价值的商办物业。如此，鸿隆·世纪广场所潜在的补涨空间，大家可以拭目以待了。（09）