导读：
■净吸纳量140万㎡，高租低空置
■投资总额270亿美元，资产价值超一成
■楼宇经济：一栋写字楼=65亿元税收
■高产出高资产价值：鸿隆·世纪广场
正文：
■净吸纳量140万㎡，高租低空置
了解项目所在区域或者更大范围的同类产品市场信息，可以作为项目现时及未来发展的数据参考。较之一天一变、三天一小变的地产数据信息，我们不建议时刻盯紧。但周度、月度、季度、年度等时间段的数据，笔者认为，可以此为参考，从大环境角度为我们关注的项目进行对比分析。
先来看一组数据：2011年第一季度，亚太一线城市新增甲级办公楼面积为150万㎡，其中超过八成即120万㎡在中国和印度；写字楼空间总净吸纳量达到140万㎡，同比增幅超过30%。
事实上，在中国大陆、印度、中国香港和新加坡企业的迁址和扩张活动，企业员工招聘预期增长，尤其是跨国公司和国内企业对办公空间的需求大量增加，亚太地区的企业对办公空间的净吸纳量将继续保持较高水平。这可以参考一下亚太地区大多数写字楼市场的租赁活动及空置率。
2011年第一季度，亚太地区的办公空间空置率从去年同期的11.8%降至10.9%。在此大背景下，亚太地区大多数写字楼市场租金不断走高。2011年第一季度，印尼首都---雅加达的写字楼净有效租金增幅，环比增幅达到9.5%。而香港中环地区的写字楼租金季度环比增幅为9.2%；新加坡来福士广场租金季度环比增幅也达到7.9%。而上海和北京的写字楼租金也都环比增长了6%~7%。
■投资总额270亿美元，资产价值将超一成
其实，整个亚太地区写字楼的强劲市场需求，加上很多国家不断加大的通胀压力，使得很多掌握大量资金的人们对商办物业投入更多投资关注。2011年第一季度，中国CPI通胀率达到5.1%，而印度的批发物价通胀率则上涨至9.0%。加上目前中国住宅市场“三限”、通胀横行，楼市资本资产要保值增值，从大环境上而言，写字楼这类商办物业，无疑已经成为整个亚太地区的楼市资本吸纳点。
从商业地产的投资金额来看，亚太地区的商办物业已经引起了众多投资者或企业机构的足够重视。2011年第一季度，亚太地区的商业地产投资总额达到270亿美元，即人民币1754亿元。这一数字环比2010年第四季度增长了11%、同比增长了14%。
而房地内参www.BANQ.cn注意到，亚太地区前十大交易中，所有买家均为亚洲投资者，且投资者倾向于购买更多的整售物业和组合资产。商办物业的旺盛需求以及投资的热度，使得除北亚地区外的其余亚太地区几乎都有主要城市，如香港、雅加达、中国一线城市的写字楼资产价值都保持着平稳上涨。
2011年第一季度，香港和雅加达的写字楼资产价值，季度环比增幅分别达到13.1%、11.1%；紧随其后的上海、北京、广州、深圳等中国大陆一线城市，其季度环比增幅都达到7%~8.5%。而按照目前写字楼租金不断上涨以及投资利好状况下，据此推算，未来上述这些城市的写字楼资产价值全年增幅或将达到10%~25%之间。
■楼宇经济：一栋写字楼=65亿元税收
大势之下，深圳的商办物业，尤其是写字楼物业更不可忽视。2011年第一季度，深圳写字楼租金季度环比增幅达到8.6%，而本季度还新增了31050㎡的甲级写字楼，但深圳甲级写字楼的整体空置率只有5.8%，为中国内地北京、上海、广州等一线城市中空置率最低的。
充足供应和旺盛需求之下，深圳的写字楼物业，在引进各种高端企业同时，也引进了税源，从而带动该写字楼所在区域的经济发展，并形成了一种楼宇经济。这种新型的经济形态，正是把高端的甲级写字楼作为主要载体。
把平面发展变为立体发展，变实体经济为虚拟经济，从而实现向空间求发展，向楼宇要效益，实现占地少、产出高。这就是楼宇经济所创造的最大效益。其实，一栋甲级写字楼所创下的经济效益，已经远远超乎了我们的想象，这从写字楼产生的税收可窥见一二。资料显示，占地1万㎡、建面12万㎡的招商银行大厦，2010年所产生的税收，就达到65亿元。
■高产出高资产价值：鸿隆·世纪广场
65亿元！这意味着什么？2010年，清远全市的国税系统组织收入才48.7亿元，而仅一栋招商银行大厦所产生的税收就已经是整个清远全市国税收入的1.3倍有余。由此，足以可见深圳甲级写字楼所产生的强大楼宇经济及其附带的巨大资产价值。
就罗湖区而言，纳入统计监测的8栋写字楼、7个购物中心、3个工业及产业园区，于2010年创造增加值138.92亿元，这占了罗湖区GDP的13.8%。2011年第一季度，上述罗湖商物创造了12.04亿元的国地税，占了整个区域国地税总额的16.8%。
当然，值得注意的是，并不是所有的商办楼宇都能有效地高产出、创造效益的。只有具备了地段、品质、区域价值等多方面质素于一体的写字楼物业，才是实现高产出、高资产价值的最好载体。
如此，紧邻1#、3#地铁交汇之老街站、就在罗湖金三角商圈最核心位置的鸿隆·世纪广场，作为罗湖区唯一甲级商办供应、深南大道的头排物业、深港主要轴线的黄金交叉十字路口物业，基于上述层层分析，将是中小企业的旺盛需求以及资产投资者资金吸纳的最佳所在。（09）