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行业观察
战胜人口拐点的投资重器:自保于未来洪流中!

作者:HOMER 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-08-16 13:40:35点击7353


导读:
      ■任何商物发展,都需要消费者
      ■未来总人口趋势:会下降甚至负增长
      ■城市中心,始终是人口最密集地
      ■持有城市中心商物,是王道选择
      ■深圳中心的中央,最强商铺开卖
正文:


■任何商物发展,都需要消费者

日前,关于深圳CBD之中心的怡景·中心城要卖铺的信息,房地内参www.BANQ.cn在《商物史上的大事:最强深铺,举国罕卖!》www.banq.cn/html/11600.htm一文中透露后,引起了业内及众多投资人士的关注。

对于商物,理论上认为,在大城市中,由于商物的成熟需要培育期,客户/消费者的累计也需要培育期。因此,在城市化率达到50%-60%时,赶在房价大幅上涨结束之前,是持有商用物业的好时机。目前中国城市化率超过47%,深圳更是达到百分百。按此理论,深圳已经进入持有商物的阶段。

而值得注意,任何商物的发展,最终都是由消费者来决定的。没有了大量的消费群体,商物要想发展起来,简直是天方夜谭。而一个地区的核心城市,尤其是核心城市的中心区,永远都是人口的主要流动方向。只有大城市中心的商物才具备最大的升值空间,才能规避未来人口下降的风险。

■未来总人口趋势:会下降甚至负增长

未来总人口会下降?这或许会让人匪夷所思。2010年全球人口65亿,据预测到2050年将超过90亿,中国以13.5亿为全球人口最多国家。面积只有2020平方公里的深圳,城市人口数量超过1300万人,人口密度超过6500人/平方公里,居全国之首。谈何未来总人口会下降呢?

其实,由于出生率的下降、人口寿命的延长,总人口缩减和中青年人口占比减少是全球人口变化的总趋势。加之中国计划生育的政策影响,新生子女数量的减少,未来中国总人口下降也不可避免。平均每个家庭户的人口为3.10人,比2000年人口普查的3.44人减少0.34人。0-14岁人口占16.60%,60岁以上占13.26%,其中65岁及以上人口占8.87%。

中国生育率低水平,老龄化进程逐步加快的情况,其实一定程度上也意味着未来人口下降的趋势。查阅相关资料,有权威数据表明,我国人口总数在短期内会有一定的较高增长率,到2020年增长率开始减慢,2030年左右达到人口峰值;此后人口总数开始缓慢下降,甚至出现负增长。

■城市中心,始终是人口最密集地

纵使未来总人口趋势下降,城市中心的人口数量、密度却不会因此而减少,反而将越来越集中。纽约、伦敦、巴黎等这些世界级大城市,都是如此。2010年美国人口约3.087亿,为上世纪30年代大萧条以来增速最低的十年。而作为美国乃至全球第一大城市的纽约,即使是经济危机期间,人口也达839万人,继续为全美最多,且几乎都集中在城市中心。

这应该是得益于大城市中心的高附加值产业发展。纵观史今,一个城市能否持久发展,背后的主要因素就是产业结构能否得到了及时的升级。产业结构从农业、工业,再到第三产业逐步发展。且产业结构越高端,就业人员收入和素质就越高,吸引的就业人员就越多。纽约、香港、巴黎都是明显例子。

从这点来看,未来人口总量下降趋势下,核心城市中心区却不受此影响,人口始终密集,且集中在城市中心区。即使以后人口数量下降,购房高峰期不再;但城市中心的人口却始终不会减少,反而会越来越多,并因此而带来各种吃、喝、玩、乐、购物等众多消费。因此,在人口最多、高赋值的城市中心区,最密集的客流、最浓厚的商务氛围、最便捷的交通……都成为商物发展的永久资本!

■持有城市中心商物,是王道选择

人口因素对房地产市场行业影响尤甚,不少购房者以为人口红利还将继续。其实,25~45岁的购房适龄人口早在2008年已经达到高峰期,此后将持续下降。一定程度上而言,城市化进程会抵消这影响,使得城市化率不算高的城市形成一个高峰平台。

以深圳目前达100%的城市化率来讲,出现购房高峰的可能性极小。也就是说,深圳早已进入持有商物的阶段。同时,城市内轨道交通的密集分布、商务商业等高赋值产业的发展,将促使这个城市从“空间城市化”加快转入到“人的城市化”,促进商物的发展。

60~70年代,一对夫妻可能会生育4、5个小孩;80年代,最多可能也就2、3个;现在几乎都独生子女。深圳30年发展,大多数少壮派在这里打下丰厚物质基础,子女出生在这里、长在这里,未来工作生活也大都以这里为主。住宅对这类人群不成问题,甚至一人有几套房。此时,消费、休闲、娱乐将成为主流。对投资者而言,迎合大趋势和主流需求,持有商物尤其是持有城市中心的商物,才是王道选择!

■深圳中心的中央,最强商铺开卖

如此,在城市中心区持有多少商物(商办、商铺),很大程度上将成为奠定你手中资金保值增值的稳定性、收益率。怡景·中心城所在的深圳福田CBD,作为城市的政治中心、经济中心、金融中心、展览中心、文化中心、商业中心、酒店业中心,拥有最高端的服务业,是高收入商务精英的最密集地。

考究福田区的常住人口及密度,2010年已达到16756人/平方公里,是全市人口密度的2.5倍。福田CBD作为深圳中心区,日均常驻商务流量达30万。加上聚集的多达7条轨道线(1、2、3、4、16#地铁、机场快线、福田地下火车站),未来日均客流量高达330万,是深圳乃至整个华南地区人口最密集的城市中心区。

因此,在这样人口最密集、客流量最多的城市中心地段,其中的商物,更是具备前瞻性眼光人士一直虎视眈眈之物。也正是开发商们早就意识上述形势,大业主一般都不卖,甚至连连卓越时代广场的副楼商业都选择持有。如今,居于CBD中心之中央、集合了所有优势的深圳最强商业城---怡景·中心城,事出无奈选择卖铺。这个时候,这种入市机会,或许再也找到第二次!(09)


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评论者:老吴
深圳所有购物中心中,怡景中心城是最失败的,它的地面层基本上没有人流,除了东西两面的餐饮,其它店面的生意都比较差。究其原因,主要是里面的家乐福把整个购物中心的档次拉低了,开业时家乐福里的顾客大多数是原岗厦村的租房户,大多数穿着拖鞋,把家乐福当成了菜市场,把中心城当成享受免费空调的地方,让人感觉中心城的顾客档次很低,更愿意选择购物公园。。
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评论者:过客
不错,应该重点考虑地铁2号线湖贝站的物业
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