导读：
     ■香山里1期将售罄，2期就要入市
     ■深圳核心区内的最后超级大盘
       一、深圳核心区内的最大豪宅供应，在哪？
       二、香山里，开启核心区超级大盘时间窗
     ■深圳核心区内：华侨城在左，香山里在右
       一、深圳唯一的三高尔夫豪宅
       二、双重生态公园：塘朗山、大沙河公园近在咫尺
       三、离欧洲城最近的豪宅：逛街OR公园，随你喜欢
       四、叠趣景致：城市活力、水之柔情、山之稳重
       五、全配套教育：与央校仅一路之隔
     ■项目考查
       一、延展1期空间，标配车户比
       二、建筑主体外围内庭，园林立体绿化体系
         1、外围内庭，园林可见雏形
         2、“山谷”特色，多级绿化体系
       三、华侨城最好的户型之一
         1、三层玻璃，采光减温更隔音：这是业主之福！
         2、延续立体绿化系统，窗里窗外都是景
       四、全超越性材质
         1、三重隔音系统，想扰人也难
         2、全优化外墙系统：成本翻倍，质量加倍
         3、屋顶倒置式屋面、7度防震墙体……
     ■一物降一物，撬动核心区未来价值
正文：

■香山里1期将售罄，2期就要入市

2001~2011年，从天鹅堡，到纯水岸，再到香山里，波托菲诺作品系列在6平方公里的华侨城里构建着。而占地规模超过1平方公里大波托菲诺社区，由天鹅堡、纯水岸、香山里构筑的三角鼎立之势，如今已是深圳乃至华南地区公认的第一豪宅住区。

如今，在纯水岸湖境大宅快速售罄、香山里1期尾盘销售之时，大波托菲诺社区在筑建美学人居的同时，乘势推出香山里2期，目前已经启动诚意登记，样板房即将对外开放。

事实上，作为延续波托菲诺十年经典的美学大宅，香山里的一举一动都颇为受人瞩目。自2010年9月18日香山里1期首次开盘热卖，创下房产调控期30秒售出1套的新时速。如今，香山里1期尾盘在售，2期准备入市，值得注意。

■深圳核心区内的最后超级大盘

为更好了解香山里2期项目情况，2011-8-26、2011-8-27连续两日，房地内参www.BANQ.cn先后累计5小时对项目现场及周边环境进行考查。而后不由得感慨，这应该是波托菲诺大社区乃至深圳核心区最后的超级大盘供应。

一、深圳核心区内的最大豪宅供应，在哪？

根据《深圳市2030城市策略》，明确界定华侨城区域为城市核心区之一。其实，要数深圳城市核心区，应该非福田中心区和华侨城片区莫属。而福田作为深圳的商务、行政、金融中心，豪宅大盘供应几乎没有。如此，与深圳核心区标配的最多豪宅供应，应该是在华侨城里。

那么，深圳核心区最后的大盘供应，会是谁呢？2011年7月中旬，仅205套的波托菲诺·纯水岸湖境大宅开盘随即售罄，该项目建面还不到7.6万㎡；首地·容御建面约为20万㎡。

以华侨城住宅供应来看，是由天鹅堡、纯水岸、香山里形成三角鼎立之势，而天鹅堡、纯水岸已售罄，香山里作为波托菲诺十年美学大宅，目前香山里1期尾盘在售，2期即将入市。

二、香山里，开启核心区超级大盘时间窗

波托菲诺·香山里位于华侨城波托菲诺，香山西街以北，西侧为华侨城待开发用地，东南侧为中央教科所深圳南山附属学校（以下简称“央校”），东侧为华侨城高尔夫练习场。波托菲诺·香山里组团为多期开发，目前香山里2期共3栋18层和7栋33层住宅楼、幼儿园、商业已经封顶。

香山里2期用地面积30760.93㎡，建筑面积149000 ㎡，容积率4.67，总计入容积率面积239766.35 ㎡，总户数876套（拼后）。加上香山里1期占地面积33185㎡，建面101948㎡，总户数529套（拼后）的规模，已开发的香山里总占地面积将达63945.93㎡，总建筑面积达到250948㎡，总户数为1405套。

房地内参资料显示，香山里西侧的华侨城待开发用地，将作为香山里组团的后期开发用地，包含多层洋房、小高层、高层住宅等多种建筑形态，打造成为一个与“纯水岸、天鹅堡”同档次的高尚住宅。而丈量下，这大片空地占地将超过百万㎡。

如此，目前开发建面超过25万㎡、总户数1405套的香山里，加上后期的开发用地，其规模之大，建面之大、总户数之多，在整个深圳核心区应该难以找到第二个如此大的楼盘供应。而香山里2期在此前进入市场，无疑是为现时人们开启了一扇最大的时间窗。

■深圳核心区内：华侨城在左，香山里在右

一、深圳唯一的三高尔夫豪宅

香山里2期就在1期西侧，是在1期基础上向西扩展，最西侧紧邻华侨城待开发用地，空间上更为靠近沙河高尔夫、名商高尔夫球场。

从现场情况来看，香山里2期西侧，目前除侨城馨苑外，视线上并没有什么阻碍。尤其是9层以上，高新园、两大高尔夫球场（沙河、名商）直接跃入眼内，满眼绿色。加上项目东侧的华侨城高尔夫练习场，香山里左右皆被高尔夫景观所包围着，可谓是三重高尔夫物业。

纵观深圳市区的楼盘项目，高尔夫楼盘本来就不多，如今，香山里500米范围内就有三个golf左右环绕着，数量之多深圳再无他盘可比。由此，称香山里为“深圳唯一三golf物业”，足以配得上了！

二、双重生态公园：塘朗山、大沙河公园近在咫尺

香山里2期北侧为延绵起伏的塘朗山郊野公园景观，两者直线距离约1500米。考查时可见，逶迤绵长的大片山脉就在眼前，即使是在8层左右高度，也几乎没有任何视野阻挡，窗外即是山景，自然赏心悦目。

项目西北侧就是大沙河公园、欧洲城景观。早已修建完毕、对外开放的大沙河公园，如今已是周边居民一家大小野外游乐的好去处。大片滑草坡地、足球场、羽毛球场吸引了周边众多居民前往。

从大沙河公园望去，建设中的香山里建筑主体尤为显眼，高处望去更是近在咫尺。后经过丈量，大沙河公园与香山里的直线距离约800米，步程10多分钟可达。华侨城城里城外都是生态自然环境，对业主来说，莫过于是最惬意的享受。

三、离欧洲城最近的豪宅：逛街OR公园，随你喜欢

香山里北侧为北环大道，与位于北环大道与沙河东路交叉口的欧洲城仅一路之隔。欧洲城占地1.25平方公里，规划总营业面积约10万平方米。目前，入驻欧洲城的商家有宜家家居、百安居、麦德龙、迪卡侬、香江家居Mall、顺电电器、特力屋、肯德基等国际零售业巨头，从家电到交通工具，从服装到家具，从健康美容用品到玩具等销售商品，一应俱全。

从周边楼盘情况来看，除香山里外，应该难以找到如此靠近欧洲城的豪宅项目了，这应该是深圳最为接近欧洲城的豪宅供应。而且，欧洲城紧邻着大沙河公园，闲时，和家人一起去逛家具城还是逛公园，随你喜欢！

四、叠趣景致：城市活力、水之柔情、山之稳重

香山里2期以南，远观为深圳城市景观、世界之窗旅游区景观，近看就是纯水岸组团，燕栖湖部分湖景、岛景都可进入眼内。于13层以上楼层，天气好时还可欣赏得到深圳湾海景景致，可惜考查当天天灰蒙了。

香山里居于华侨城北区，直接享受6平方公里的华侨城自然生态环境。加上项目本身的城景、湖景、岛景、塘朗山景，层层叠加起来，更为香山里添加了城市活力因素、水之柔情、山之稳重。

五、全配套教育：与央校仅一路之隔

香山里东侧就是中央教科所南山附属学校（简称“央校”），两者仅一路之隔。香山里1期可一览整个央校校园景观，考查香山里2期时，即使是从最西面的建筑望去，央校仍可进入视野范围内，央校球场、学校建筑杳然可见。

央校作为华侨城城区教育配套设施，为九年一贯制公立学校，包括小学部、初中部。香山里与之最远距离还不超过500米，除了小区门口即可到达。这对有小孩上学的业主来说，无疑是最大便捷。

此外，还有波托菲诺国际儿童中心、华侨城小学、华侨城中学、暨南大学中旅学院……香山里业主们都可直接享受这些全配套教育设施。

■项目考查

一、延展1期空间，标配车户比

香山里2期总建面为149000 ㎡，由3栋18层和7栋33层，建筑高度小于100米的塔楼组成。其中住宅143500㎡，幼儿园3600㎡，商业面积650㎡。6栋～9栋一层全部架空，为入户大堂及公共休闲空间，2~33层为住宅，目前建筑主体已经封顶。

香山里2期规划总户数为876套（拼后），项目设有地下一、二层车库，共停车位1018个（包括地上40个，地下978个）。由此，车户比为1.16:1，为标准车配比。

二、建筑主体外围内庭，园林立体绿化体系

1、外围内庭，园林可见雏形

香山里2期延续了1期的建筑风格，同样显得简洁大气。规划上，住宅产品尽量布置在地块的外围，这就留有足够大的小区园林，为业主提供休憩活动之用。项目采用板楼设计，这有利于通风采光，同时还可充分欣赏到四周的山景、湖景、园景、城景、golf等景观资源。

香山里2期的绿化园林面积接近1万㎡，目前正在建设中的园林雏形已现，小部分园林景观如灌木、高大乔木等，在部分景观节点上都可看见。香山里2期园林主要设在由主体建筑围合而成的内庭中，规划上通过水景、溪流、亲水木平台、步行道来表现。

2、“山谷”特色，多级绿化体系

根据地形，香山里2期小区园林将设计成“山谷”特色景观，以水景和溪流为主要景观中心，辅之以乔木、灌木、植被、草坪等，并通过乔木、灌木、植被、草坪来表现一种多级绿化体系。

这与华侨城的立体生态系统相融合着，同时也最大限度地利用了小区空间，形成丰富的景观层次，最大化地体现自然园林的舒适写意，对业主来讲，营造温馨舒适归家感受的同时，也缓解了都市生活的压抑、紧张情绪。

三、华侨城最好的户型之一

1、三层玻璃，采光减温更隔音：这是业主之福！

香山里2期总户数为876套（拼后），户型面积为145~175平米的3房、4房，且户型种类比较少，档次差距不大。这就保证了邻里间的纯粹性。项目户型实用率在74.7%—79.33%之间，目前样板房正在配置软装，即将对外开放。

考查现场时，项目各楼层正准备安装门窗、阳台玻璃等。观察及相关资料显示，香山里2期所有户型，除了厨房、洗手间是采用双层LOW真空玻璃，其他均铝合金型材的三层中空玻璃，中间层设置了钢化玻璃。

原本香山里1期全部采用双层LOW真空玻璃，足以最大程度地减少光照对室内温度的影响，还使得室内温度比室外低2~5摄氏度，照顾景观、采光的同时，更拥舒适。如今，2期采用三层玻璃，中间设置钢化玻璃，使得玻璃隔音效果加强。这不但是香山里对自身不断进步不断提升的体现，更是业主之福！

2、延续立体绿化系统，窗里窗外都是景

香山里2期住宅部分层高约3.00米，净高约2.7米以上，户型主要为3~4房。工人房、客餐厅、主卧之间功能分区十分明显，这在一定程度上保证了业主起居生活的私密性。此外，户型内设计了大量落地凸窗，并设有护栏，这不但保证了室内的采光通风，同时也引景入室，扩大了视野景观。

同时，香山里2期延续了1期的华侨城立体绿化系统，如电梯厅外沿、每户长形阳台设有内花池（只在室内看到，挂在室内）。这既为自家增添了绿意，又为业主及家人提供了自己动手营造生活的乐趣。室内绿景，园林生态景观，再往外看就是山景或是园景、golf景等等，层层叠趣。

四、全超越性材质

1、三重隔音系统，想扰人也难

香山里2期北侧接近市级主干道北环大道，驾车的业主们可直接由此进入小区内，避开了绕行华侨城的单行车道。不可避免，有人担心这会对香山里的居住生活带来噪音影响。其实，华侨城充分考虑到了这点，并采取了三重隔音通风系统。

一重：香山里与北环大道之间设有数十米的绿化带区，这可以隔离一定的噪音。二重：通过中央户式隔音通风系统，用窗式消声通风器进风，采用中央新风系统更换室内新鲜空气进行排风。三重：三层玻璃门窗。尤其是在门窗设计上，考虑降低噪音而增设了窗式消音通风器，且卧室、客厅、餐厅用房中空厚度9毫米，其他为6毫米，加强了隔音效果。

与传统通风器不同的是，窗式消音通风器除通风外，还引入了消音的特殊辅助功能解决了开窗通风带来的许多弊端，从而将通风器智能化。重重隔音系统下，难怪在正装修中的样板房参观时，即使外面车流如织，也丝毫感觉不到什么扰人声音。

2、全优化外墙系统：成本翻倍，质量也加倍

不同于主流的框剪结构的建筑，香山里2期延续了1期原有的最优化外墙系统，外墙采用纯剪力墙结构，全部是一次浇铸成型的混凝土墙，这就扩大采光面、并消灭需要填充的部分，使之建筑质量更有保证，从源头上采取了防裂、防渗、防漏措施。

更为优胜的是，香山里2期在非承重外墙材质上，采用了100cm厚的钢筋混凝土+100cm厚的加气混凝土。可知一般楼盘建筑采用的是200cm厚的加气混凝土砌块，香山里2期此举使得项目工程造价提高，成本增加了数倍，却使得抗震强度更高，建筑体寿命长、防水效果更强。

3、屋顶倒置式屋面、7度防震墙体……

屋顶采用的是倒置式屋面做法，保温层就在防水层上，采用2道防水层，一道合成高分子防水涂料，一道40厚配筋混凝土刚性放水，防水等级2级。隔热层则采用40厚挤塑聚苯乙烯保温板。

此外，香山里2期的外墙和沉重内墙不低于200cm；楼板厚度为10-18cm；墙体及分户墙的厚度也达到200cm，并按抗震设防烈度7度设防；户内的排污管道材料采用UPVC塑料排水管；通力电梯、韩国KOCOM彩色可视对讲系统、型材澳美铝合金门窗
……

■一物降一物，撬动核心区未来价值

常言道，一物降一物。一个东西再好，也总有另外的东西来制服他。换个角度，对于房地产，也总有这样的情况存在。香山里2期不但继承和延续了1期的种种优势，在建筑产品、户型设计、景观资源上，更增添了更多优质元素，对项目、开发商本身来说，都是一个超越。

作为波托菲诺系列的十年佳作之一，香山里的面世，本来已是为众多梦想进驻华侨城的人们带来了更多机会。接近30万㎡的波托菲诺·香山里，无论是规模上、还是建筑面积来说，在深圳核心区内，目前应该再也找不到第二个了，这也就更加凸显了项目的最后超级大盘价值。

2011年3月，《大沙河创新走廊重点更新片区城市更新专项规划》编制工作启动，未来大沙河创新走廊，从源头知识创新到产业孵化，再到总部经济等创新资源，将进行全面聚合创新。波托菲诺·香山里与之不到1000米距离，享最近利好。

如今，随着香山里2期的即将入市，由香山里和纯水岸、天鹅堡共同构建而成的大波托菲诺社区，将再度撬动深圳核心区的豪宅价值发展。而在华侨城特区中心地位表现之下，这里的豪宅将继续可能成为深圳价格表现最为出色的品种之一。届时，波托菲诺·香山里作为深圳核心区最后的超级大盘，未来价值表现更无以替代。（09）*3

从大沙河看香山里，中间隔着高尔夫景观，周边很多绿化灌木

在建中的香山里：从大沙河公园的天桥上望，清晰可见

 从大沙河公园看香山里：公园里踢足球的人玩得正欢

 从香山里2期看北侧的塘朗山：连绵起伏的山脉就在眼前

香山里2期看欧洲城、大沙河公园：很近呢，隔一条路就到了

香山里2期看西侧的名商、沙河高尔夫景观

香山里2期看燕栖湖、世界之窗景观、深圳湾

从最西侧的香山里2期整个项目、golf、央校

香山里2期看东侧的华侨城高尔夫、央校校园

 注意看：香山里的屋顶倒置屋面

补一张香山里golf全景图

在建中的香山里2期

香山里2期：在建中的园林一小角

香山里2期：园林雏形

 香山里2期：园林雏形一角

香山里2期：一楼大堂，样板房即将开放

香山里2期：一楼大堂、三层玻璃门窗设计

 香山里2期，凸窗设计

从北环大道一侧看香山里2期，不想绕圈的车主可直接回家

香山里2期规划总平面