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项目及片区考评
深圳也有CTD:将比肩CBD的中央车站区

作者:室介屋笈 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-09-23 11:43:35点击10289


导读:
■深圳北站效应
■高铁打败飞机?
■中央车站区CTD:比肩中央商务区CBD
■最具潜力的CTD物业:绿景·香颂、水榭春天、熙园山院
正文:

■深圳北站效应

在研究绿景·香颂、鸿荣源·熙园山院、莱蒙·水榭春天所在的龙华拓展区时,深圳北站的影响效应似乎最不能忽视。已于今年6月启用的深圳北站,总投资约为43亿元,是深圳地区铁路中心客运站,也是深圳铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站。

衔接京广深港客运专线、厦深铁路,并与地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳,形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽,是全国重要的区域性铁路客运枢纽;也是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。

作为深圳目前最大的高铁交通枢纽站址,对于所在区域及周边物业,究竟会带来怎样的影响呢?而该区域因此又会发生怎样的变化呢?值得研究。

■高铁打败飞机?

在国外,高铁是十分重要的交通工具。日本人乘坐交通工具的首选是“新干线”,从东京到大阪的票价是13000多日元(约合人民币1000元左右),和最便宜的飞机票差不多。法国的高速列车票价比普通列车贵一些,不过如果提前订票,通常能享受较低的折扣。法国铁路公司的网上订票系统还经常推出一些“闪电销售”,价格很便宜。

德国的高速铁路方便、快捷,而且很舒适。由于德国火车站一般设在城市中心,乘客只需提前几分钟到车站就可以直接上车,不用排队候车。因而,大多数德国人热衷于高铁出行。

而在中国,以高铁为出行工具的方式,是近几年才慢慢有些起色。早在2009年,著名经济学家张五常便用他亲身坐火车的经历,提出了“铁路或许会淘汰飞机”的观点。因为他发现,从武汉到南京,从市中心到市中心,坐动车所花的时间只用了约三个半小时;

相同的路程,坐飞机要四个小时以上,而动车的票价不到机票的三分之一,而且,动车是在陆地行驶,可以观赏风景。而且相对于火车站来说,机场一般离市中心比较远,要提前到达机场,候机时间比较长,加之现在时间误点又比较频繁。因而搭乘飞机除飞行之外的时间,比坐动车要多得多。

■中央车站区CTD:比肩中央商务区CBD

基于此,我们可以看到,在现在及未来的时间里,铁路将在城际交通上战胜机场,再加上燃油成本的提高,铁路优势更为明显。所以,铁路枢纽物业长远来看将更适合城际级客户,而机场更适合国际与洲际级客户。随着内需增加,城际重要性将增强,高铁将成为人们在城际之间最便捷的交通工具。

那么,高铁枢纽所在的区域,无疑将成为人流量最大、商务物流、信息流、资金流最集中的区域。事实上,纵观国际大都市,高速铁路基本上都进入了城市中心区,比如伦敦、巴黎、东京、香港、纽约等城市,并以高铁站址为中心,形成了一个中央车站区(Central Terminal District),英文简称CTD,而在这些城市中,CTD的区域功能甚至可比肩于中央商务区CBD。

其中,纽约曼哈顿是个典型。曼哈顿拥有纽约最大的车站、也是世界上最大的车站,就是大中央车站,这是大纽约地区最重要的交通枢纽,美国最繁忙、最著名的铁路车站之一。这个车站由美国铁路大王Cornelius Vanderbilt出资建造,1913年正式启用,至今已有近百年的历史。1983年,在启用70年之后,大中央车站被列入了美国国家历史文物保护名册。

自纽约的大中央车站落成后,每天客流量高达50万人,车站附近的公园大道上,许多饭店、办公大楼及豪宅拔地而起,这片区域CTD也成为全曼哈顿岛地价最高的地区,超越了CBD。在大中央车站所在的曼哈顿中城区,集中了帝国大厦、第五大道、洛克菲勒中心等享誉全球的繁华地。

■最具潜力的CTD物业:绿景·香颂、水榭春天、熙园山院

而类似曼哈顿大中央车站所形成的CTD片区,由于受大型高铁枢纽的带动,物流、人流、信息流的汇聚,使区域城市地位、影响力发生了极大变化,而高铁站也成为市民生活中所不肯或缺的组成部分,区域价值的显性特征逐渐凸显。

历史往往惊人的相似,近100年前1913,纽约的大中央车站启用,同时也开启了纽约曼哈顿中城的繁华;而近100年后的2011,深圳北站的启用后,将成为整个珠三角重要的高端商务人流、物流、信息流的集散地,那么片区的质变,也将指日可待。而由深圳北站为中心也将形成一个全新的CTD片区。

该片区受深圳北站高铁站址经济的影响,将对区域及周边物业带动极大的辐射作用。未来,在高铁逐渐超越飞机,成为城际之间最便捷的交通工具之时,可以想象,CTD片区物业的发展潜力。如果还有怀疑,房地内参建议各位还可以关注柏林中央火车站、米兰中央火车站、瑞典哥本哈根中央火车站、东京新宿火车站等世界级枢纽所在的CTD,均是当地城市价值之翘楚!

位于CTD北侧的绿景·香颂、水榭春天,西南侧仅相距650米的鸿荣源·熙园山院,实际上会否成为下一个纽约曼哈顿的中央豪宅呢?其中,位于深圳北站北侧,直线距离为1.8公里的绿景香颂,最值得关注,因距离适中,其既不受车站人流物流直接影响,又可便捷享受高铁站的城际交通。

据悉,绿景·香颂项目预计10月1日开放营销中心,10月中下旬开放样板间,11-12月入市,户型为80-130㎡的高赠送中小户。作为价值潜力最大的CTD物业,应该有足够的想象空间了!(03)


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评论者:老吴
请问楼上:我反对什么了?我又提出什么数据了?你说我“为了反对而反对”,可你是既没有数据又缺乏有深度的分析,让我一头雾水。
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评论者:过客
老吴只有数据,而缺乏有深度的分析。为了反对而反对,不叫分析。
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评论者:过客
龙岗的大运效益基本是一次过的,龙华新城以前相比于市内之所以落后主要就是交通阻碍,现在交通一方便规划也高(等同福田),自然主要是利好了,至于高架我承认不如地下,在新加坡地铁主要也是高架的。
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评论者:过客
拿龙岗和龙华新城比,我觉得有点。。。
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评论者:过客
老吴是个人才 哪来那么多数据
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