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项目及片区考评
鑫鼎·御玺山’考评:17英里后,再献先知!

作者:Homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-10-12 13:23:29点击6666


导读:
■2011最看不懂、最值得看的项目
■“墅级中户”:空间舒适性、景观最好
一、拥有豪宅级的创新中小户
1、超千户大社区:9栋,1308户
2、罕见“L”型布局:“大开间、大尺度”,与自然零距离
3、唯一户均三阳台高层:采光、通风、采景一流
二、创新打造“N+1”魔法空间
三、最具想象力、真实感的灵动空间
四、最强均质化小区:户户平均,人人平等
五、首个“园林公园化”项目:园林、公园不分家
■楼市最大忽略:拥有国家级唯一性价值最低门槛
一、史上最强性价比:5万/㎡的价值,5千/㎡的价格
二、史鉴17英里:最高的价值,往往最后发现!
■全国唯一城市峡谷资源,仅此一例!
一、唯一国家级城市峡谷资源
1、中国唯一城市峡谷
2、唯一“住权神授”住区:山、林、湖、园、河之后......
3、唯一集合“山、河、林、原始植被、园”的自然资源
4、全国首例自然资源全复合,绝对无敌!
5、开创全新峡谷生活模式:人居新高点
二、全国首个私家“山+峡谷+公园”物业
1、唯一城市私家“公园+峡谷+山体”物业
2、罕见峡谷壮景:15万㎡金龟山公园+200万㎡响水河公园
3、广东最好的天然峡谷河道之一
4、堪比顶级旅游物业:超10处娱乐景点
■比深圳更近深圳的生活圈
一、深圳“东东城”:40分生活圈
1、最便捷交通条件:高速+地铁+快线
2、40分钟打通深惠大动脉:全程高速,仅两个红绿灯
3、“东东城”崛起:厦深高铁、南坪快速三期逐步跟进
4、40分钟深惠圈、城区综合配套
■御玺山:先知者的价值预言!
正文:

■2011最看不懂、最值得看的项目

此前房地内参已出品鑫鼎•御玺山’唯论:住权神授,自由王国www.banq.cn/html/11646.htm一文,就项目区位、交通、资源、产品等方面进行了唯一性提炼,如今,御玺山即将进入最后开盘倒计时,计划于11月5日正式推售。

为此,房地内参专业部成员于2011-10-11日下午14:25-16:40对鑫鼎•御玺山再次进行了两小时实地考察。此次考察距上次又有了全新体验与感受。

全国唯一城市峡谷资源、唯一集合“山、河、林、原始植被、园”多重自然资源、“东东城”40分同城生活圈等等,在大背景下已奠定项目超然性。

但如今,人们的认知却未跟上步伐,面对唯一性资源,尚未给予正确估值。如果说,年内最看不懂、又最值得看的项目,估计就是鑫鼎•御玺山了。

■“墅级中户”:空间舒适性、景观最好

产品上,御玺山项目为将峡谷等多重生态资源利用到极致,在空间格局及细部处理上,使用了大开间、大尺度、大阳台、户户南北通透等做法,将舒适性、观赏性最大化。虽没有别墅的阔绰,但已是豪宅产品中少见的空间舒适性、景观最好的中小户产品。

一、拥有豪宅级的创新中小户

1、超千户大社区:9栋,1308户

御玺山总占地面积32390 ㎡、总建面287630.04㎡,计容积率建面223491㎡、不计容积率建面64139.04㎡,整体容积率6.9、建筑密度50.70%;规划总户数2328套、停车位1566个,其中地上停车位324个、地下停车位1242个。

项目将分两期(北区和南区)开发,其中即将面向市场的为北区(一期)地块。项目一期总用地面积14000㎡、总建面146396.97㎡、计容积率建面124565.87㎡。其中,住宅建面117014.46㎡、商业建面7439.98㎡;由9栋33层高层组成,总户数1308户;停车位681个,其中地上停车位253个、地下428个。

2、罕见“L”型布局:“大开间、大尺度”,与自然零距离

御玺山•大峡谷,生长于金龟山原生峡谷与响水河系之间,为把建筑和自然峡谷豪情完美融合起来,总体上该项目以“大开间、大尺度”的理念进行规划设计,以线型沿用地布局;建筑以“L”型排开,环抱山体公园而建。

室内空间上,通过考察,层高2.78米,电梯间1.8米/间,客厅长度为8.13米、宽为3.6米,是中户产品中,客厅尺度感最强的项目之一。

而阳台宽1.9米,长3.68米,置身阳台,宽敞阔绰,仿佛已身处公园内部一般,与峡谷、公园十分贴近。若是楼层更高,近距离的山、公园、峡谷、河流、原石、城景都能尽收眼底。这也是中户产品中,阳台景观最好、尺度最大的一个。

3、唯一户均三阳台高层:采光、通风、采景一流

在户型上,由于项目极致利用空间,基本实现了户均3阳台,哪怕是两房的户型,也做到了。此做法的好处是,更易收纳室外景观,室内采光通风采景,更优越。同时,室内空间会更显开阔,面对室外山、峡谷的壮丽景色,多阳台设计,恰到好处,最合时宜。

例如建面约91.66㎡的A户型、赠送面积约10.5㎡,实用面积达102.16㎡,客厅拥有超大双景观阳台,阳台方正,而卧室内还享有独立生活阳台,并且明厨明卫、卫浴间干湿分离。于此一来,房间内便实现了三大采景阳台,使得空间无限延展,空气对流、通风采光最佳。

二、创新打造“N+1”魔法空间

户型上,项目全部为120㎡以下的中小户型为主,户型赠送面大,空间灵活多变。无论是三口之家,还是多口之家,都能找到合适宽阔的空间、称心如意的房子。

御玺山以二房、三房为主,共分为A、B、C、D四大类型。A户型位于1~6栋,面积在90~115㎡,两房两厅一卫。B户型位于7栋,面积在70~83㎡之间,两房两厅一卫。C户型位于8~9栋,面积在70~77㎡之间,两房两厅一卫。D户型位于9栋,面积在68~83㎡之间,两房两厅一卫。

项目户型对阳台和凸窗做了巧妙设计,除了最大化的峡谷景观享受外,业主还可以充分利用空间,例如凸窗、阳台等,营造“N+1”魔法空间,以实现了一房变二房、二房变三房,三房便四房的空间跳跃。小而精,小而巧,小而活,完美呈现。

三、最具想象力、真实感的灵动空间

项目以现代简约风格,清新素雅外立面,舒适华度内空间,把建筑与自然完美融合。因项目景观优势极为突出,设计上实现了每个视角都将山水美景呈现眼前,赋予业主生态宜居的生活空间,彰显业主无比的身份与气度。

峡谷里的房子承载着深圳人多年峡居的梦想,这里可以尽情于山水,尽享生活的情趣与乐趣。而对于年轻人来说,这里的设计风格、户型面积、居家氛围,都几乎量身定做。自由、灵动、赋予想象力的气息,扑面而来,还原本真个性。

四、最强均质化小区:户户平均,人人平等

其外,项目1-6栋为1梯4户,7-9栋为1梯6户,而无论4户,还是6户,项目全部实现南北通透,保证任何朝向都能采到极致景观。朝南单位,可观山景、峡谷、河流、园林等多重景观,空气对流,加上客厅超大双景观阳台,峡谷风景随意入眼。

朝北单位,可观园景、湖景、城市景,景观上别样风情。项目各单位实现了均质化打造,户型、景观、配套等各方面,不存在较大差距。而不像有些小区,更热衷于制造差距,好让顶级更顶级,普通更普通,而最大获利。

这种做法,短期易吸引关注,但长期入住,弊大于利。制造差距,就等于制造矛盾,不均质化的小区,层级矛盾更多,严重影响居住氛围与居家心情。而享受同等待遇,户户平均,人人平等,才能还原最自由状态,从而变潜移默化传递给业主。这是高明的做法。

五、首个“园林公园化”项目:园林、公园不分家

项目采用建筑色彩及材料采用分段式设计,裙房部分以灰色石材为主,主体采用深咖啡色涂料,商业裙楼自然围合出一个开阔而安静的内部山体庭院,这就强化了小区时尚现代独特的建筑风格,营造清新素雅、舒适的居住氛围。

园林景观上,该项目以大峡谷为轴心主题,并融合地中海风情园林的元素,突出生态休闲的文化居住气息。

事实上,金龟山公园、响水河公园,就是项目的园林,作为私家专属公园,项目本来就身处在公园内,因此公园即是园林,园林即是公园,这种奢侈享受,在深圳难寻,在大深圳范围内,估计也是第一个。在公园里生活、在峡谷里生活,对于很多人来说,估计也是有生之年的第一次吧!

■楼市最大忽略:拥有国家级唯一性价值最低门槛

一、史上最强性价比:5万/㎡的价值,5千/㎡的价格

对于这样一个可享“山、河、林、原始植被、园、湖、海”多重自然资源,且城市峡谷更为国家级唯一性资源的项目,其价值不说开天价,至少也可开一个顶级高价了。如果说,项目距离上受异议,要打折扣的话,但其便捷的40分钟深惠生活圈,完全可视为同城生活,不至拉低价值。

换句话说,不仅不应减分,或许恰好因40分钟距离适中,工作、生活两不误、可暂时远离城市喧嚣、放下压力负累,反倒应加分才对。而项目,未来的预期售价5.5千/㎡,若在深圳,这样的房子肯定在5万以上了,而只因其在大亚湾,换个前缀,价格截然不同。

但话也说回来,若在深圳,肯定也享受不到这种国家级唯一性资源。由此,御玺山成为了拥有国家级唯一性资源的最低门槛!

二、史鉴17英里:最高的价值,往往最后发现!

而对于这样的项目,房地内参也在思考,为什么消费者没有给予同等的价值评估呢?这不禁让笔者联想到当年万科的17英里。

因为,资源稀缺的万科17英里的地块就在坟墓边,当初遭来了不少人的争议,说是风水不好啦,说是冷清、荒无人烟啦,说是商业配套不便啦……各种声音,不绝入耳。

但现在的结果怎么样?17英里的价格翻了4番有余,并且不少人最后想买都买不到了,成为深圳一个为数不多的绝版项目。事实上,这与今天的御玺山其实颇为相似。最高的价值,往往都是最后被发现的!

■全国唯一城市峡谷资源,仅此一例!

首先,御玺山拥有全国唯一城市峡谷资源,一方面,这是大家在城市中第一次所能见到的生态景观、也是楼市30年来首次呈现的唯一性景观,另一方面,若不懂欣赏鉴别的人,很难发现其中的价值。

一、唯一国家级城市峡谷资源

1、中国唯一城市峡谷

城市中的顶级玩家,在走遍山、海、湖、园、河等生态资源后,很难循迹彰显其私人禀赋的唯一性价值。类似火山、冰岛、雪山等唯一性资源,为人们享受的代价太大、难度太高,且非城市享有。

而城市中,唯一未曾被占据的自然资源就是“峡谷”,尤其是“城市峡谷”。楼市兴起至今,全国唯一有稀缺“城市峡谷”资源的项目,就是鑫鼎•御玺山。项目东、南侧均为原生态山体及响水河公园。东、南侧的原生态山体及流经其间的响水河,形成了全国城市中极其罕见的峡谷景观。

2、唯一“住权神授”住区:山、林、湖、园、河之后......

海对于沿海城市并不稀缺,山、林、湖、园、河更是悉数平常,而城市中的峡谷,却极为罕见。自然生态资源,只会随时间递减,如今没有,以后更不可能出现!因为,御玺山如今是唯一,未来也定将是唯一!

全球峡谷资源原本就十分稀少,比钻石更罕见。而城市峡谷,更是千万之中出一例,意义非凡。其意味着,既不脱离城市,又能享有唯一性景观。要将矛盾两者统一,难上加难。若能呈现,只能说非人的旨意,而是神的旨意了。

对于御玺山占据原本深处在惠州城中、距深40分钟,同时紧邻峡谷状景,“住权神授”的意义凸显。对于豪宅来说,更多的不是劳动创造价值,是造物主创造稀缺、稀缺创造价值。

凡是可以复制、可以批量生产的东西,就不具备稀缺性。唯有纯天然的山、湖、海是稀缺的,不能复制的。随深圳城市化、一体化加速,“人授住权”的稀缺性将逐渐递减,随之对“神授住权”的要求越来越高,“神授住区”也将越来越稀缺。其中,峡谷住区为顶级。

3、唯一集合“山、河、林、原始植被、园”的自然资源

之所以峡谷顶级,一方面其相对海、山、林、园更稀缺。整个珠三角拥有峡谷景观就御玺山这么一列,若说城市峡谷,全国唯一一列。另一方面,峡谷是唯一将“山、河、林、原始植被、园”集于一体的自然资源。这种高度复合,是其他资源所不具备的。

因此,峡谷才有了山的苍莽、河的灵动、林的幽静、原始植被的茂密、园的大开大合,才一同呈现出峡谷景观的壮丽多彩、深邃神秘。就如玉石是集亿万年火山灰精华之杂碎共同历练而成,其所赋予的价值,超越了如今一切外在感官,而是蕴含了更深层的精华融合、时间历练。

4、全国首例自然资源全复合,绝对无敌!

与此同时,深处在御玺山的人们,单纯说享有峡谷景观,并不全面。事实上,其一同欣赏了“山、河、林、原始植被、园”等多重景,实现景观多样化、视野叠加化。

距离项目北面570米处,还有一个高尔夫练习场,其内含有一个面积达34万㎡的湖区。因此,从项目高层远观,还要湖景,与此同时,往项目南面5公里远,就可抵海边,车程大约15分钟。

如此看来,项目近距离可享受“山、河、林、原始植被、园、湖、海”多重自然资源,几乎将城市中可享受的所有自然资源,全部复合。就生态资源这块,绝对是无敌了!!

5、开创全新峡谷生活模式:人居新高点

从古至今,几十年的人居生活,基本都围绕着“山、林、湖、海”进行演绎,而如今,御玺山复合型峡居,无疑开创了另一种全新的人居生活模式。即使你是最顶级的不动产玩家,这种继山河海公园之后的峡谷资源,也未曾拥有过吧?!

喧嚣城市中,饱受快节奏与高压力的困扰,人居于海、湖、林、山,直至峡居的迁徙,逃逸城市纷扰,亲近自然,回归自然,已为人居所向。鑫鼎•御玺山的峡居将成为人居生活迈向新高峰的起点,成为新一轮城市主流生活模式。

二、全国首个私家“山+峡谷+公园”物业

1、唯一城市私家“公园+峡谷+山体”物业

御玺山位于金龟山公园与响水河系之间,家门口即金龟山公园与响水河公园,为双园物业。其中,响水河东西漫延,如盘龙状,其水系绕项目而过,呈现大小S的河道蛇曲。从项目高层眺望,峡谷灵动之美尽显。

项目南侧的响水河公园,面积达200万㎡,相当于32个詹园---广东最大私家园林。其外,15万㎡的原生峡谷---金龟山公园(与200万㎡响水河一起构成215万㎡的绿色公园资源),也为御玺山的专属私家公园。城区双园物业,极为少见,而双园皆为小区内公园,更是稀罕。

御玺山所享有的金龟山公园与响水河公园皆为小区内公园。在加上,公园所具有的峡谷、山脉、河流等自然景观,项目即拥有了私家的“两大公园+峡谷+山体”,全国首例!有听说过私家园林,私家峡谷还是第一次听说吧?!

2、罕见峡谷壮景:15万㎡金龟山公园+200万㎡响水河公园

其中,响水河面积达200万㎡,占据了项目东南面大部分土地,为御玺山的滨水景观区,该地带峡谷资源分布最密集,景观最壮丽,原生态瀑布、岩石、丛林,都于此呈现。若从高空远眺,仿佛身处大山密林之中,有种丛林探险的神奇体验。

近景莽山、河流,远景瀑布、原始森林,而脚下竟是文明的商业城市,这种大跨度的时空穿梭,逼近眼前,真实淋漓,如此体验,罕见之极。

3、广东最好的天然峡谷河道之一

更为甚的是,响水河河滩卵石丛横,河床两岸森林茂密,春夏秋冬四季千姿百态,沿途还可观赏冰臼群冰川时代遗存原始地貌,感受、原始生态及地质。而全长3.5公里、落差近50米的响水河段,还是广东最好的天然峡谷河道之一。

河道两岸树木茂盛、两边悬崖巧夺天工、峡谷遮天、怪石嶙峋。身处于内,仿佛时光倒流千年至古代,天人合一,放逐自由的冲动,瞬时爆发于天地!只能怪这里,美的不真实,自然的太飘渺,自由的如极乐世界!

4、堪比顶级旅游物业:超10处娱乐景点

项目西南向为金龟山公园,与响水河公园主要以自然生态景观为视觉点大相径庭,该公园主要是以互动、游玩的休闲娱乐设施为主。公园设计了诸多适合游人散步、休憩、娱乐的配套设施。

其内包含多个景区,有如意泉名人广场、步云台、玄武岩、清风茶舍、皓月池、卧龙岗、环翠台、驯龙谭、听涛阁、岗亭等10处景观点,供游人一天游玩,都搓搓有余。从这种意义上说,御玺山也可定位为旅游物业,这毫不比深圳的世界之窗、欢乐谷逊色,在原生态资源、景观上,甚至还不敌!

金龟山公园规划设有两个入口,其中主入口就设在项目的西侧。金龟山公园设有四条景点观光线,如意轴作为景观主轴,从主入口一直延伸到山顶,包括如意泉名人广场、步云台、玄武岩三个重要景点。主入口就在项目西侧,御玺山业主自家门口处处都是峡谷风景。

北侧游线入口拥有两块天然岩石的观景平台,极目远眺可把峡谷风光一览眼底;西侧游线的峡谷小道与响水河水系并驾齐驱(名为青龙峡),沿道可一览峡谷里的纯天然岩石与欣赏清风茶园;还有山间游线以作消防应急。此外,周边拥有中心公园、红树林公园、虎头公园、市政广场、滨海公园、南蛇岭公园等众多休闲配套。

■比深圳更近深圳的生活圈

其次,项目在区位交通上,远比人们想象的临近。若不亲自驱车抵达,时空的观感,城市与自然的穿越,很难明显体会。御玺山比深圳很多地域距离市中心更近,但同时还能拥有城市中极为罕见的峡谷资源,这种矛盾融合,就是价值!

一、深圳“东东城”:40分生活圈

1、最便捷交通条件:高速+地铁+快线

御玺山位于惠州大亚湾西区石屋地段,北侧紧邻石化大道西、西侧为龙山九路,东南两侧为原生态山体及响水河公园。交通上,东部沿海高速、地铁三号线、南坪快线、深汕高速等快速交通干道及轨道交通,打通深圳与大亚湾的经济动脉,使大亚湾经济迎来前所未有的发展机遇。

东部沿海高速:2010年3月25日沿海高速开通,深圳市区至大亚湾仅需45分钟车程;

地铁3号线:深惠1小时经济圈的重要体现,届时将驳接惠州市内的轨道交通网络,使深惠同城化概念体现得更具体。

南坪快线:南坪快线目前仅有坪山至大亚湾西区路段未开通,届时将龙大工业区及大亚湾西区工业区形成一个整体;

深汕高速:目前深汕高速正全面整修,全新的沥青路面将大大提升深汕高速的运载能力。

2、40分钟打通深惠大动脉:全程高速,仅两个红绿灯

其中,御玺山紧邻石化大道,从深圳中心出发,走东部沿海高速,全程不过40分钟;若从深圳东部的龙岗出发,经坑梓收费站,只需15分钟即可到达。因东部沿海高速贯通,使深圳到御玺山,全程高速,一路只需两个红绿灯即可抵现场,快速便捷,一路通畅。

而40分钟车程,比深圳内抵一些同城区域还快。事实上,惠州大亚湾紧邻深圳东部的龙岗坪山、坑梓,为东部之东,又因两地交通网络密集、点对点交通发达,深惠同城化已为事实,御玺山所在区域完全可视为深圳的“东东城”!

3、“东东城”崛起:厦深高铁、南坪快速三期逐步跟进

此外,未来3#地铁将延长至惠州,预计2015年开通,届时从深圳坐地铁即可直达项目;预计2012年开通的厦深高铁,将在惠州南站、汕头、潮州、厦门设有站点;这条铁路将把长江三角洲和珠江三角洲更紧密的连接起来。

而规划中的南坪快速三期(南坪快速2期主线起于广深沿江高速前海立交,终点接南坪一期塘朗山立交,全长15.525公里)即将连通,届时只需45分钟即可到达项目。作为深圳“东东城”板块的重量级新盘,御玺山无疑值得重视。

4、40分钟深惠圈、城区综合配套

配套设施方面,项目周边拥有爱丁堡双语幼儿园、大亚湾中心幼儿园、大亚湾第一中学、澳头中心小学、澳头中学等教育配套设施;拥有四大银行、农信社、邮储银行、广发银行、光大银行等金融配套;生活商业配套有三星购物广场、人人购物超市、新佳购物广场、华润万家超市、人人乐、沃尔玛超市。

此外,周边还有大亚湾人民医院、红十字医院、西区医院、假日酒店、中海酒店、安惠大厦、咖啡厅、酒吧、影院等综合配套设施。

■御玺山:先知者的价值预言!

中国古代,出自《孙子•用间》有这么一句话,“故明君贤将,所以动而胜人,成功出於众者,先知也。”其中,“先知”一词是指认识事物在众人之前或认识事物在众人之前的人,而先知最开始其实运用于宗教,是指受神启示而传达神的意旨或预言未来的人。

即是说,在众人尚未觉悟、还沉浸在大众意识、持有大众思维时,总有这么一群人脱离赶超于他们,在他们之上看问题,认识到其他人所认识不到的真谛,这就是先知者。在楼市,如今看来,当年买了17英里的购房者就是先知者。谁能想象未来能翻5倍,而先知者无论是凭直觉还是专业看到了。

如今,对于御玺山而言,拥有全国唯一城市峡谷资源、集合唯一“山、河、林、原始植被、园”多重自然资源、景观唯一性最好、舒适性最强中小户、40分钟深惠同城……发现其中的价值,或许就是一种先知的直觉。

类似这样的产品,往往在前期喝彩的人不多,不被理解,甚至看不懂,但正是如此,才真正体现了先知的意义和价值。17英里已是楼市最典型的一个先知案例。它告知我们,面对这样的楼盘,往往不是没有人鼓掌,而是掌声在声后。如今,面对占据全国唯一性资源的鑫鼎•御玺山,先知者其实已看懂,不是先知者或许也已无缘享受未来的价值了。(03)*1.5

御玺山:90%公园,10%建筑

御玺山计划于11月5日正式开盘


阳台宽1.9米,长3.68米:中户产品中,阳台景观最好、尺度最大

户型对流通风、户户南北通透


鑫鼎园效果图



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