前注：2011-9-17，受正中置业的邀请，我司房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武（半求）于当天15:00~17:00，在龙岗中心区正中时代广场营销中心发表专题演讲，主题为《板块轮动与楼市周期》，受到150位现场嘉宾的热烈欢迎。以下是分次刊登的尹香武演讲速记稿，未经检核、请阅读者自行鉴别。今天主讲部分的速记稿就全部刊登完毕。

■房地产是不怕竞争的

房地产是很少的这样一个行业，房地产是不怕竞争的。比如我造这一支笔，再来一个人造一支笔，那我很怕，房地产不是。我在这个地方立一个楼，最好你也能在这个地方立一个楼，最好在这里修路，我的价值就起来了，房地产严格意义上来讲是没有对手的行业，我巴不得你在跟我作对手。大家想想是不是这样？别的行业都不是，别人行业是有对手的，房地产的所有对手都是唱合伙戏的，你来修路，你来建商场，你来建住宅，我一栋楼在这里作住宅，没有人气，多一栋楼价值又高起来了，所以房地产是一个很枯寂的行业，它没有严格上的对手。

从这种角度上来讲，我不是很赞成过于看某个细节。真正能赚钱的一定是在趋势点上，就像2009年年初开始慢慢观察商铺，之前买商铺的时间成本太高了，当这个时候买就对头，你买了就翻两番了，而那时候我们说的非常坚决，为什么？这是一个很大的趋势，已经出现了，明显感知这个趋势非常确定性。这时候我身边能够影响到的亲朋好友和我能影响到的VIP客户，VIP客户全线杀入，恰恰我的邻居，开加油站的，我们两家关系很好，都主顶楼的复式，有一次他在剪花，我在楼顶，他说你最近应该投资什么，我就跟他讲你去宝安中心区买铺吧。

那时候是多少钱？那时候是30000元，他那时候犹豫没买。昨天晚上我去散步，他老婆碰到我，我说那时候叫你们买，你们没有买，他现在要买铺，我说现在我稍微有点担心你会丧失掉一些机会。看看，不把握趋势投资，你就会关注这个，关注那个小的东西，我们一定要熬得住，熬到一个趋势出现的时候，那个时候胆子要大，投资是这样的，在没事干的时候整天没事干，有事干的时候可能忙一个礼拜，然后又没事干。你们那些投资客整体要忙的人其实是我，我整天看材料，恰恰这是我喜欢的，我喜欢材料，而你们则其实没多少事可以做。

■房地产投资要有几个底线

但是趋势一旦形成，我觉得房地产投资要有几个底线：

第一，不要恋战，这个物业明摆着不行，你还幻想着它行，不符合潮流，你幻想它行，这是一种很恶劣的恋战。那时候毫不留情，我200万买进的，谁要，180万卖给你，这就是投资客的秉性，你不要在乎别人说我买了房子没有赚钱，没关系，挣钱的时候多了。如果是这样子的，不要恋战，出货。

第二，趋势性的机会出现的时候，在那时候你要问10000个人去确认的话是很滑稽的、10个人都困难，因为趋势刚刚开始冒头时、很多人不但不相信而且会贬低这种趋势，10000个人知道的以后已经不是趋势了，既不要恋战，也不要在趋势出现的时候过于广泛去求证。我在这十多年的过程中经历过很多人喜欢做考据，有些理论没法考据，有些趋势分析既是科学，有时候也是艺术。同一个东西，不同人的解释不一样，就像我刚才讲的钱不在流入实业，实业有些钱流出来是一种进步，这没有科学可言，这就是一种感觉。从这个意义上来讲，我个人建议要找一些趋势性的机会或者说趋势性的机会，一旦趋势性机会出现，知道的人反而少，到处去寻找信心支持是没有必要的。

■人口结构与房地产的关系

一、招商活动，不如招人活动

请大家包涵，我站在这个地方，说这个楼盘不合适，但还是说一说这个地方，龙岗中心城，之前我发了一条微博，说南山以前一次重大的机会是什么？在滨海大道通车的时候，这时候给深圳人很大的诱惑，在罗湖、福田买不起楼，没关系，南山区4500元，嫌罗湖和福田贵的人到了南山区去买住宅。但从1998年、1999年开始，经过10年的奋斗以后，原来贪便宜的这些人开始成为各个行业的骨干，这个时候就带来了南山的巨大变化。

说实话在18年前我第一次认真去研究房地产，没想到研究房地产是为了别人。我想的是什么？两个出发点：第一个出发点是《邓小平选集》里头他谈房地产谈了多少次？他几乎是对民生谈房地产谈的最多的，但在我们当时的社会里没有太多人去讲房地产，这对我是一个很大的刺激。我觉得也许这个好玩，最高的领导人来谈房子，我是从农村出来的，农村的房子就是砖头，地不要钱，农村人是不会认为房子值钱的，房子是建造起来的，2000元在我们那时候建2栋房子，农村里面第一个要住大房，农村人一到城市里来一看，熟了的话跟你开玩笑，我们家养牛的房子都比你这个大，养猪的都是豪宅了，猪房子多大，你们那个房子8平米，我们养一头猪最起码18个平米，从居住面积上来讲，城市的人是不如农村的猪。

二、微利办公楼

后来我感受出来，研究房地产就是研究城市化的历史，所以那时候比较理论地认识开通滨海大道后，当时认为南山会超罗赶福，把这个搞定的地方不得了。罗湖把老朽找来，没有贬抑，老朽意味着知识陈旧，意味着胆量小，而南山把生龙活虎的小年轻找来，生龙活虎的小年轻，马化腾不就是这样的，深大的毕业生不就是这样的，瞎折腾，他能折腾出东西，所以深圳很多的创业企业在南山冒出来，先把这些贪便宜的小年轻搞定，搞定以后他们慢慢成长成了骨干，轮到南山的商用物业，就是它的商业和商办。

南山的商办如果不是因为科技园，南山的商业、商办的价格会翻一倍，因为科技园是微利型商办，政府划地皮给你，建了，自己用30%，70%便宜租，拖累了南山整体商办的表现，如果没有高新区在南山，南山现在商办的租金也好，价格也好，应该是翻一倍的，因为高新区，商办的供应实在是多，现在好是什么？因为腾讯，把高新区写字楼吃光了，把没有高新资质的企业逼到海岸城、天利，所以海岸城、天利租金好起来了，这就是所谓的先搞定人的成长规划，他又是面对未来型的人，对他的帮助比较大，他成了决策人，他成了创业者，他的企业自然而然就要搬到南山，马化腾原来在华强办，他现在在哪里？他现在在南山。

我一度想去大梅沙办公，因为我觉得那个地方很舒服，我搞创意，后来种种限制，我留在南山，后来我还是选择到蛇口最边缘的地方去，休闲一点。但是大家要清楚，我们下一个，有人问我为什么宝安中心区的机会没有那么大？这是一个非常好的问题，很专业。做这么一个判断，宝安中心区不是一个独立型的区域，宝安中心区一定是仰赖于南山区的人口输出和商办客户的输出而造成的一个区域，它有机会，它的机会是确定性的，不是一个趋势性的机会。为什么？因为靠的太近，在宝安区，为什么不在高新区租写字楼？我在宝安区工作，我为什么不到蛇口去租工厂改的写字楼，都很便宜啊。所以这时候拖累了宝安中心区，宝安中心区有机会，因为它靠近机场、地铁，又有聚集效应，有机会，它的机会是比较侧重起来，太简单。

三、创业中心即将从南山迁移到龙岗

我们再来反观，原来你愿意到龙岗来买房吗？你不愿意，因为开通了水官、因为开通了南坪，这时候在福田、南山上班的又不是那么有钱的人，就会选择浪费一些时间到龙岗来买房居住，这一部分人开始成为一个潮流，而这部分人又比南山区域的人年龄又小一点，比如说南山是以70初为主，这个地方一定是以75后，乃至于80后为主。

龙岗有几个特征，跟原来的南山比较类似，写字楼租金便宜，生活成本相对较低，这都是有利于创新、创业的环境。南山原来写字楼租金便宜，生活成本比较低，创业比较方便，南山现在动不动40000元的住宅，我怎么创业？创业的人一定是没钱，刚刚起步的。在这种情况下，深圳的创业中心会有一些变化，果不其然，南山的南油工业区分成了动漫园，动漫园是什么？创业不要钱，国家给你补贴钱。假设我要创业一个制造业，需要厂房，需要钱，去哪创业？你去南山创试试看，创不了。

龙岗区具备这样的条件，住宅居住的成本相对低，商办的成本也相对低，原来深圳最多的科技孵化中心是在南山，但是南山的科技孵化中心有一半已经是名存实亡，找不到合适的孵化对象。所以这时候深圳的创业中心将转移到龙岗，但是大家想一想，龙岗这个地方具备这样的条件，从这个意义上来讲，这个地方先以住宅便宜，吸引生龙活虎的人来这里生活、创业，之后3-5年，这个地方的商办是否有机会？大家去想一想。我不作结论，只说一个趋势，作一个引导，这是我今天单方面做的一个汇报，我单方面的主讲就结束了，谢谢大家。

主持人：非常感谢半求先生今天的演讲，我们再次以热烈的掌声来感谢他。哪位观众有疑问的可以举手。

后注：主讲部分的速记内容已经全文刊登完毕