导读：
         ■进军深圳最后处子新区，净地绝盘
         ■片区分析
             一、25分钟点对点交通，区域唯一地铁口新盘
              1、25分钟时空距离，实现点对点交通
              2、高速+地铁+高铁：新区唯一地铁口新盘
             二、城市副中心，门户街道“正中心化”
              1、深圳门户街道，一举得三城利好
              2、城市副中心，上域“正中心化”
             三、高新产业增长极，企业大鳄云集
               1、高新园区、企业云集，高新技术增长极
               2、企业大鳄云集：招商局、华侨城、杜邦、华星光电……
               3、高管、高技工居住首选，就在新区核心
             四、门户区域核心，最后的“光明资产”
                1、唯一一家开发的门户街道：公明、光明
               2、富人聚居中心，商品房仅三个
               3、新区核心绝盘，最后的光明资产
          ■开发商研析
           一、唯一与深圳特区同龄的民营房企：宏发地产
           二、数列区域标杆性住宅，宝安最大的复合型房企
           三、强大资金链保障，信心保证
          ■项目考查
           一、东面：一路之隔正是区域商业中心
           二、南面为成熟住区，最近得享商业、居住利好
           三、西侧紧邻红花山：核心区最近公园的绝盘
           四、北侧：近50米宽市政绿化带，堪为私家公园
           五、3~18岁全配备，区域最好教育资源住区
        ■工地考查
         一、标杆住区之上，上域更上一层楼
         二、新区首个全面“绿色建筑”设计住区
         三、光明住区第一园
          1、约20000㎡商业配套，成熟住区之上再添浓情
           2、惊喜不断：八大主题景观，五级叠落式喷泉
           3、米黄主色调，最温馨、稳重的住感
           4、下沉式艺术剧场，向百年房企靠拢
           5、最佳休憩、运动场所：约1000㎡私家双泳池
           6、住区中心休闲平台，随处可享休闲
           7、三重绿化隔音带，赋以生活纯自然气息
           8、西门与正门相遥呼应，家的舒适感随处可享
          四、户型研究：深圳首个N+2创新空间
           1、错开式建筑规划，最大化景观可赏性
           2、栋栋入户庭院创新设计，在家也可摆花弄草
           3、户型景观均好性，所有户型均实现N+2创想空间
        ■门户钧座，富豪中心
正文：

 ■进军深圳最后处子新区，净地绝盘

纵观深圳版图，是由6大行政区，即福田、南山、罗湖、盐田、宝安、龙岗，和4大功能新区即光明新区、龙华新区、大鹏新区、坪山新区组成。而足迹几乎踏遍深圳各区的房地内参www.BANQ.cn，发现仅有光明新区和大鹏新区甚少商品房楼盘项目。

30多年，深圳6大行政区在经济、环境、交通、配套等方面不断发展，但快速扩张使得可开发用地竭尽。紧跟其后的龙华、坪山两区，目前正值开发高峰期，各区品牌开发商密集，竞争激烈，区域自然环境不可避免有所破坏，发展空间受限。

较之下，仅剩的光明、大鹏两个新区，开发程度相对较慢，也是深圳十区中保留最完整、环境最优越、人为破坏最少的区域。而大鹏新区作为生态保护区，地产开发极大受限。如此，纵观深圳各区，在房地产领域，光明新区将是应该挖掘，却又未真正被挖掘的最后净区。

正是如此，位于该区域公明街道民生路与华发路交汇处的宏发·上域，作为光明新区年内唯一一个商品房销售项目，其涉及的片区价值、生态资源、高铁地铁、商业居住配套、产品创新等多重性购房需求，让我们急切对该项目片区及产品本身进行细致的研究。

■片区分析

一、25分钟点对点交通，区域唯一地铁口新盘

1、25分钟时空距离，实现点对点交通

基于此，11月8日下午15:30~18:00，房地内参专业部成员特意赶往宏发·上域项目现场，展开系列考查。从蛇口进入南光高速开始计时，向左转入松白公路，行至风景路、别墅路即达，全程约摸25分钟。

半小时不到的高速时空距离，让房地内参颇感意外，更添了几分对宏发·上域的好感。可知，从深圳南山前往大小梅沙，也得30分钟或以上；甚至从南山蛇口到罗湖火车站，正常情况下也得约40分钟，若碰上堵车更不止。

这不但再次打破了人们对距离的传统认识：应该用点对点的时空距离，而不是地理距离来衡量，实际意义更高。尤其是随着高速、地铁、高铁等交通路网的通达性，更进一步缩短了光明新区与深圳市区的时空。

2、高速+地铁+高铁：新区唯一地铁口新盘

除南光高速外，光明新区内还有机荷高速、梅观高速、广深高速、龙大高速环绕在周边，与深圳市中心、东莞、惠州形成一体化。目前，从光明新区前往深圳机场、蛇口港、大铲港区车程也不过约25分钟。

不止如此，目前在建中的京广深客运专线，将在区域内设立城际客运站（光明站）。该站台就在宏发·上域东北侧约7公里，车程5分钟可达。未来从广深港高铁光明站前往香港、广州等地，将可在30分钟内实现。

同时，规划中的深圳地铁6号线，贯穿整个光明新区，其所设的公明中英文学校站正是位于别墅路，与宏发·上域实际距离不到400米，步程5分钟内可达。未来通过6#地铁可直达深圳北站，便捷进入深圳市中心及其他行政区域。如此看来，宏发·上域也是年内光明新区唯一的地铁口新盘！

二、城市副中心，门户街道“正中心化”

1、深圳门户街道，一举得三城利好

该项目所在的光明新区，位于深圳西北部，东至观澜、西接松岗、南抵石岩，北与东莞市接壤，总面积156.1平方公里，其中公明街道面积100.3平方公里，光明街道面积55.8平方公里。宏发·上域正是位于公明街道民生路与华发路交汇处，占地46294㎡、建面约20.3万㎡

纵观深圳最外围的街道片区，由西至东分别有沙井—松岗—公明—光明—观澜—平湖—横岗—龙城—坪地—坑梓—坪山等11个街道，与周边的东莞、惠州等城市几乎直接接壤。它们作为深圳的门户街道办，直接受深圳城市规划发展利好，又可受邻近城市的经济效益辐射利好，一举数得。

2、城市副中心，上域“正中心化”

正是光明新区的优越地理位置，2009年，深圳市政府就审议通过《深圳市光明新区国民经济和社会发展总体规划（2008－2020年）》，明确该片区总体战略定位为：穗深港城市走廊上的新型都会区、深圳重要的城市副中心，珠三角经济廊道上的产业高地、创新型高技术产业基地及其配套服务区。

根据规划，光明新区将形成“一轴、两心、一门户”、“一环、四点、八片”的区域空间格局。其中的“两心”正是指光明、公明新中心和生态绿心，而光明中心区和公明中心区构成的光明新区中心区，正是光明新区新的城市服务核心和具有区域辐射力的深圳城市副中心。

按此看来，新区中心区周边的行政规划、商业配套、教育资源、文体配套都将倾向该区域，成为整个新区的政治、居住、文化、教育中心。宏发·上域正是位于新区中心位置，受上述规划利好，将得到正中心化发展。

三、高新产业增长极，企业大鳄云集

1、高新园区、企业云集，高新技术增长极

其实，光明新区的创新产业发展优势，也是深圳市的高新技术产业高地。早在2007年底，新区实现地区生产总值150.55亿元，其中全年实现高新技术产值220亿元，占规模以上工业总产值的45.8%，成为深圳高新技术产业的重要增长极。

数据显示，到2007年底，新区就共有大小工业园区66个，登记注册企业2778家。其中，不乏吉田拉琏、创维、、飞音通迅、华映科技、海王英特龙、华星光电等在内的大批国内外知名企业；深圳重点建设的九大传统优势产业基地中的模具、钟表、内衣三大产业基地；众多大型重点园区，如招商局光明科技园、光明农业高科技园、光明同富裕工业园、化合物半导体产业基地……

今年到目前为止，光明新区更是实现地区生产总值344亿元，并将规划建设LED产业园、电子信息产业园、新能源和新材料产业园等几大专业园区。

2、企业大鳄云集：招商局、华侨城、杜邦、华星光电……

招商局光明科技园，由招商局集团投资开发，园区规划面积为2平方公里（200万㎡）；

华侨城创想新城：位于光明高铁站中心区，是华侨城集团继“东部华侨城”后，推进的集现代生产服务和城市配套服务于一体，促进产业、生活、生态融合发展的大型综合开发项目，是一个广泛借鉴先进产业园建设经验并充分体现“垂直城市”理念的世界级水平的第三代产业园区。计划总投资约60亿元。目前该项目产业定位、功能组合、初步规划已基本完成，现正进行招商工作。

光明农业高科技产业园区，占地面积1万亩(666.7万㎡），将建设成为集科研、生产和农业观光为一体的生态型、高科技现代化都市农业产业园，成为农业科技成果产业化的重要基地；

光明同富裕工业园区，占地面积65万平方米，是融自然生态、广场、金融、办公、生产、商业、物流、娱乐为一体的综合性大型现代化工业园。

华星光电：位于新区高科技园区，是深圳建市30年以来最大的产业投资项目，也是我国自主建设的、迄今国内最高世代TFT－LCD生产线。该项目总投资额245亿元，注册资本金100亿元，将带动上下游形成年产值超过千亿元的显示产业群。

杜邦太阳能生产基地，占地5万多平方米，配备了薄膜光电太阳能电池组件生产线，年产能50兆瓦，预计到2012年，其在光伏产业的全系列产品的销售总额将超过10亿美元。作为“深港创新圈”首个重点科技项目——杜邦太阳能薄膜电池板项目正是位于该基地正式投产、商业化生产。
……

上述这些作为光明新区的重点产业，几乎都成行成市聚集在一起，成为集成化的高新技术产业链。而光明新区强大且密集的高新技术产业带，带动了整个新区的经济、产业发展。以新区高新技术产值保持两位数增速来看，其强大发展力已然成为深圳高新产业发展的重要增长极。

3、高管、高技工居住首选，就在新区核心

无论是从规划图还是考查可见，这些大型的、密集的技术产业带，大多集中在光明中心区和公明中心区东北侧4公里范围处。一般上，产业尤其是高新技术产业密集地区，周边会聚集大量的高级管理人员、工程师、高级技工。

如此，公明、光明街道作为光明新区的主要居住区，将成为上述高新技术人才、管理人才的居住地首选。而这类客户群体收入高，具备极强消费力，加上区域小企业主、华侨多，这些将形成区域强大的消费群体。这些，都将是区域商品房如宏发·上域的潜在客户。

四、门户区域核心，最后的“光明资产”

1、唯一一家开发的门户街道：公明、光明

用房地产目光来看待该片区价值时，房地内参发现了一点极为容易让人忽视的情况。上述我们指出深圳外围有11个之多的门户街道办，那么大家有没发现公明、光明这两个门户街道与其他有何区别？

还没发现？那我们来揭晓吧！如开篇所说，深圳6大行政区可开发用地殆尽，龙华、坪山正值开发高峰期，各大大小小房企挤满了深圳中部、东部地区，甚至相对封闭的西部工业组团沙井，万科、华盛、鸿隆源、富通等数家品牌房企进军。然而，只有光明、公明两个街道办，只有一家开发商来作土地开发，那就是宏发地产！

独家开发有何共性特征呢？房地内参发现，由于没有别家相争，这就使得区域的房地产领域竞争性少、炒作少，由此区域内的商品房价格，相对合理。这对置业者来说，自然是好事一桩。

2、富人聚居中心，商品房仅三个

而且，目前光明新区的商品房并不多，细数下仅三个，包括已售罄的宏发·雍景城、宏发·美域、待售的宏发·上域，总建面约48万㎡。若以深圳人均居住面积30平米来算，目前光明新区所开发的商品房体量，最多能为16000人提供商品住房。

而上述这些商品房项目，都集中在公明街道别墅路周边，这里有没可能形成区域的富人中心呢？考查时，可发现公明街道的车流量即为密集，沿街的商铺、购物广场、文娱配套设施都十分繁华。

此外，据不完全统计，单华侨人数就有近万人，加上本地约4.2万户籍人口，高新区企业高管、小企业主等这些资产人士，应该有6万人以上。而光明、公明街道正是深圳归侨侨眷最集中地。如此看来，公明街道周边正是区域的富人集聚中心。

3、新区核心绝盘，最后的光明资产

值得注意的是，集聚的富人中心，加上为数不多的商品房数量，必将使得区域商品房供不应求。而与雍景城一路之隔、即将入市的宏发·上域，正是年内光明新区唯一在售的新盘。

而穷尽资料后，房地内参发现，宏发·上域所在的地块，也是整个公明街道核心地段最后一块新地。如此说来，该项目事实上也是整个公明中心地段的压阵资产，是区域最后的“光明资产”。

■开发商研析

考查时，宏发·上域所在的公明街道，笔者沿路随时可见“宏发”的字眼：宏发高新区、宏发地产……那么，宏发究竟是个怎样的企业呢？

一、唯一与深圳特区同龄的民营房企：宏发地产

初创于1981年的宏发集团，至今已有30年历史沉淀，这与深圳特区成立至今的时间，仅相差一年。如此看来，在深圳本土房企中，宏发地产可谓是唯一一家与深圳特区同步成长的房企。

如今，宏发集团已发展成以地产开发为核心，兼营工程建筑、物业服务、高科技产业等相关多元化的集团企业。旗下包括宏发投资、宏发地产、宏发商业管理、宏发物业、宏源发物流、宏源建设工程、华宏信通科技等近十家子公司，成为集投资、地产、商业、物业、物流、建工、科技为一体的综合性企业。

至今，宏发集团已经获得包括深圳市“优秀民营企业”、深圳市宝安区优秀民营企业、“二00九——二0一0年度宝安区民营百强企业”、深圳市“鹏城慈善奖”、宝安区“慈善企业奖”、宝安区“2008年抗震救灾捐款特别奖”……等众多荣誉。

二、数列区域标杆性住宅，宝安最大的复合型房企

秉承“品质让生活更美好”的经营理念，资金实力雄厚的宏发地产，通过工业园区如宏发高新产业园区的开发，积极推动了当地经济的发展；并在宝安石岩开发了大世界购物广场、魅力城百货等商业地产，促进了城市、商业繁华。

宏发集团旗下还拥有十个工业园区，包括宏发科技园、宏发工业园、宏发高新产业园、宏发高新园、宏发石岩物流园、宏发田寮物流园等，总建面超过110万平米，谓之为深圳宝安区最大的工业园区民企，应该也当之无愧。

不止如此，宏发地产先后在深圳宝安区成功开发了多个区域标杆住宅项目，总建面80万平米，包括获“2004年深圳楼盘销售龙虎榜十大畅销楼盘”、“深圳十佳健康生态家园”的宏发·雍景城；获“2005年度中国金房奖居住品质卓越住区”的圣淘沙·骏园；创下深圳市2008年三季度销售冠军，获市“园林式、花园式单位（小区）”的宏发·美域；宝安的宏发·领域……

三、强大资金链保障，信心保证

同时，宏发地产还开发了石岩首个11万平方米SHOPPING MALL——宏发·大世界购物广场，集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮于一体，总经营面积11.6万平方米；旗下主力百货品牌为魅力城百货；位于宝安中心、占据1#和5#双地铁的领域商业中心……

至今为止，宏发集团累计开发物业面积超过500万平方米，现持有的工业物业约150万平方米，商业物业、写字楼近40万平方米，后续开发储备用地近250万平方米。

如此，集工业、科技、商业、住宅等项目开发的宏发地产，在30年发展中已经具备了众多优质资产的稳定收益，这就进一步增强了集团的抗风险能力。如此，这就为目前正在开发的宏发·上域提供了更多更强大的资金保障。这对目前淡市的严峻形势，多渠道发展的宏发地产，雄厚资金实力将带给客户更多的信心保证。

■项目考查

宏发·上域地块，原本为光明陶瓷厂地块，该地块拆迁范围面积89671平方米，为闲置多年的工业旧厂房。如今，该旧厂房地块将华丽转身为集商业住宅、综合服务及教育配套设施于一体的功能完善、环境优美的城市生活区。

一、东面：一路之隔正是区域商业中心

宏发·上域东面为兴发路，与民联购物广场仅一路之隔。该购物广场集集超市、百货、购物、休闲、娱乐于一体，共四楼，一楼为KFC、国美电器，二楼为超市，三楼为服装百货类，还有溜冰场、儿童乐园、游戏城、书城等，经营面积近达万平米，周边消费人口达20万之多。

考查时可见，该民联购物广场人气极旺，应该是公明街道的商业中心。且观察下，该购物中心与周边的街铺规划，整体繁华程度甚至与原特区相差无几。宏发·上域与之仅一路之隔，举步可达，日常生活购物极为便利。

二、南面为成熟住区，最近得享商业、居住利好

项目南侧为宏发·雍景城，两者仅隔了一条永成路。宏发·雍景城作为宏发地产的区域标杆性住宅项目，已售罄，目前连二手房单价也要为13000元/平米左右，是区域的高档住宅小区。目前，雍景城已是成熟住区，沿街商铺几乎都在开张或正在装修，包括汽车保修、家政、餐饮等。

宏发·上域与之紧邻着，自然得享这些商业配套、成熟小区居住氛围，利好大增。在此基础之上，宏发·上域更延续了建筑的现代、简约，园林设计方面赋以更多景观主题，可谓是雍景城的升级版。

三、西侧紧邻红花山：核心区最近公园的绝盘

宏发·上域西面紧邻风景路，与市政公园红花山公园仅一路之隔。仅百米多高的红花山公园，丈量下该公园占地应该有10万平米。由于绿色山体资源完整、木棉花满载，还有一座千层塔。

作为市政级公园，公明街道每年均投入资金建设红花山公园。目前，园内上山梯子有1005步，还有抑郁健身设施、老龄门球场 、环山路、凉亭等，如今这里已经是周边居民休闲娱乐、健身的好去处。从红花山公园的规划保护来看，意义上甚至相当于深圳市的莲花山公园。

考查时，从宏发·上域工地外围、小区园林内望去，红花山公园的绿色山体、层层叠上的塔身，均一眼即可见。且房地内参获悉，为了保证红花山公园的可赏性，宏发·上域层高被限在15~18层之间，这就更进一步保障了宏发·上域住户的景观欣赏。由此，该项目也将是区域核心地段最后一个最紧邻公园资源的新盘了！

四、北侧：近50米宽市政绿化带，堪为私家公园

项目北侧紧邻民生大道。民生大道作为光明新区主干道之一，与风景路、松白公路相连在一起。是区域内居民出行深圳市区、东莞等区域的重要干线。

宏发·上域北侧紧邻如此重要道路干线，在得享出行交通便捷的同时，开发商更细心地在项目小区与道路之间设置了一条绿化带，目测丈量下竟宽达50米、长约摸300米。如此长宽的绿化带，应该称之为小公园更为恰宜了吧？

五、3~18岁全配备，区域最好教育资源住区

对购房者来说，不止项目周边景观、商业等资源配套极为重要，教育资源更是重中之重。其实，宏发·上域周边500多米范围内，已经为宏发·上域业主们提供了3~18岁的教育资源。

就在项目东南侧200米、一路之隔就是公明中英文学校，是集住宿、接送、走读三种形式为一体的九年一贯制学校。目前，该校现有教职工124人，学生1296人，35个教学班，校内各类教学设备按省一级学校标准配备，是深圳市一级学校，也是光明新区示范化学校。

另外，就在宏发·上域西侧约500米处，仅与红花山公园相隔的公明中学，是广东省一级学校、国家级绿色学校，深圳市“现代教育技术实验学校”。该校占地面积69728平方米，绿化覆盖率达61.97%。目前全校有33个教学班，学生1600人；教职工133人。

而宏发·上域小区本身也规划有1所幼儿园，加上周边东西环绕的2所区域内最好的教育资源，项目自身所配备的教育、公园、交通可谓是全副高档，成为区域内最出众的教育资源物业。

■工地考查

一、标杆住区之上，上域更上一层楼

在宏发·上域占据了光明新区核心、至上的地段、资源、配套等多种复合型优势后，建筑规划、产品品质将成为整个项目价值的最重要因素。宏发地产作为项目开发商，与深圳特区差不多的资历，更有开发多个区域标杆性的先例。

如今，宏发·上域作为光明新区核心地段最后的一个新盘项目，其在建筑规划、产品打造上更费劲心思，物尽其用，力求最好地开发土地，做到最好。考查中，房地内参发现，宏发地产也是不遗余力地把这个项目做到最好，前赴后继精神表露无遗。

二、新区首个全面“绿色建筑”设计住区

宏发·上域作为宏发·雍景城的升级版，在建筑方面延续宏发·美域的现代、简约、时尚的建筑风格；园林设计方面则在原地中海园林基础上增加了诸多区域景观主题，打造别具匠心的意大利西西里陶尔米纳风情园林。如此，宏发·上域可是结合了雍景城和美域两个标杆性项目的优点，无论是建筑规划、园林设计都更上一层楼。

宏发·上域为光明陶瓷厂地块旧改项目，将是光明新区首个实施“绿色建筑”标准的城市更新项目。该项目建筑设计为中国电子工程设计院深圳奥意建筑工程设计有限公司，其采用的“绿色建筑”设计理念，更使得该项目成为光明新区首个倡导绿色理念的住宅小区。

根据规划，宏发·上域将采取“绿色更新”理念，各个环节都将按照“绿色建筑”标准，加大绿色环保和再循环材料的使用，突出体现“四节一环保”理念，在户型、房屋结构、给排水、电气暖通等设计中突出体现“绿色建筑”标准要求；

并加大绿色环保和再循环材料采用量，加强最新技术使用力度，采用先进技术和新型材料控制环境噪声，建立太阳能热水系统和小区太阳能照明系统、雨水收集利用系统和中水处理回用系统等。

三、光明住区第一园

在此建筑设计基础之上，宏发·上域加大对园林景观的主题设计，这在区域内此前的雍景城、美域两个项目，都是没有涉及到的。项目占地46294平米，绿化覆盖率竟高达35%，如此估计下，整个小区园林面积应该有将近16000平米。如此大的园林面积，应该是区域内第一大园林。

根据规划，宏发·上域在原地中海园林基础上，增加了诸多区域景观主题打造，并陶尔米纳地中海风情园林为主题，将世界级的风景搬到园林中，业主在其中即可处处享受到别有风味的地中海怡情生活。

1、约20000㎡商业配套，成熟住区之上再添浓情

由于宏发·上域四周沿路，且周边有着成熟的商业配套，因此小区沿街首层规划为商铺，命名为翁贝托大街，给人以热烈的风情感。此外，项目还将有集中性商业14000平米，并将引进国际知名大型购物商场、知名星级电影院。

这与东侧的民联购物广场、西侧的雍景城街铺融为一体。以目前该区域的商业氛围来看，未来建成后的宏发·上域，商业形态将更加丰富，氛围愈加浓厚。这不但便捷了小区内业主的日常生活，更是形成核心高档住区的重要因素。

2、惊喜不断：八大主题景观，五级叠落式喷泉

宏发·上域整个园林分设了八个主题景观，从东侧的主入口到小区内西侧，分别命名为若瑟广场、陶尔米纳之门、格雷科剧场、伊奥尼亚水岸、克罗切花园、威廉花园、墨拿西门、卡塔尼亚门都共八个主题景观。

其中，主入口处的若瑟广场，规划设置有景观灯柱、特色喷泉、景观廊架，并采用大片水景和鲜花妆点。目前，若瑟广场的喷泉雏形已建好，由下而上逐渐缩小，级级而上，竟达五层之多。

这种五级叠落式喷泉，极为少见，一般市内小区也是建三层水景。连喷泉水景也如此花心思打造，才进入小区门口已是给人以震撼和壮观感，接下来还有什么更让我们惊喜的呢？期待！

3、米黄主色调，最温馨、稳重的住感

主入口之后的陶尔米纳之门，约摸估计下，整个大门面宽达20米左右，其中上下台阶出入口宽6米，两旁规划了柱门廊、花池、景观墙，辅以鲜花和叠水景观。如此壮阔的正大门，稳重高档气质立马出现，与特区豪宅小区无疑了。

由于该项目的整个建筑外立面，多采用米黄色和咖啡色的配搭，以显得庄重得体，大方沉稳，且建筑看上去更显肌理；建筑的完整几何形态与精良材质的构成更是显得典雅高贵。而在园林墙体色调方面，正大门外立面、景观墙、亭台等，主要都是用以米黄色调，这就使得整个建筑色调一致，给人以明亮之感，也是给以住户最舒适、温馨的感觉。

4、下沉式艺术剧场，向百年房企靠拢

目前宏发·上域园林已建至格雷科剧场。该主题景观区通过众多瓦雕、休闲平台、三层特色水景喷泉、景观亭来营造一种休闲景观。并设有儿童活动区，为社区人们提供家庭娱乐、亲子的最佳场所。特别是精致小巧的景观小房子设计，更是一眼吸引了笔者的眼球，别有心思和趣致。

尤其是该主题景观区的格雷科剧场，其以下沉式的规划设计，更是成为小区内居住者的室外艺术殿堂。而这种规划设计，在招商·海月社区也有。宏发·上域无疑是在向百年房企的产品品质靠拢。

5、最佳休憩、运动场所： 约1000㎡私家双泳池

伊奥尼亚水岸，该景观区位于整个小区园林中心位置，就在格雷科剧场的左侧，主要为成人和儿童泳池。目前，该主题景观正在打造中。

宏发·上域根据伊奥尼亚水岸景色进行完美复制，在特色景观廊、风情景观之中，精心打造了私家露天双泳池，面积约1000平方米，水最深处1.5米，成为炎炎夏季业主最佳的休息场所和运动场地。

6、住区中心休闲平台，随处可享休闲

克罗切花园：位于小区泳池的右侧，周边均为主建筑体所包围着，这里是居住者的中心景观区、休闲平台。该景观区设置了雕塑，并规划有众多精美的陶罐摆放在花架下，未来将形成烂漫的花卉及大片养眼的绿地。

如此优美的景观、生态植被、特色花草，业主们随时可在这呼吸到新鲜的空气，生活格调、情趣油然而出。闲时，和家人在此散步、赏花，悠然生活随时可享。

7、三重绿化隔音带，赋以生活纯自然气息

威廉花园，紧邻着小区北面50米宽的绿化带。该开放性景观区，更配备了多功能草坪、儿童活动区、阳光活动区，休闲平台，使得整个花园充满阳光、草坪、花朵。如此丰富的活动空间，喜欢天马行空的人们，闭眼躺上草皮，悠哉乐乎。

而且，由于威廉花园与翁贝托大街、北面的民生大道绿化带相连，几乎形成了小区的第三条绿化带。也就是说，小区内的住宅建筑实质上是三重隔音，保证了生活居住空间的安静、舒适度。

8、西门与正门相遥呼应，家的舒适感随处可享

卡塔尼亚大门：该主题景观就设在整个小区的西门处，将是小区内业主出入的西门厅。其中设置了众多花廊、休闲平台，可以给以业主们更多的休憩、休闲平台。台式阶梯、米黄色主外墙、西式瓦片、原木柱子，皆与正大门相遥呼应着

闲时，行走其中，时而是一片花海，时而是矗立着古典雕像的宁静角落，漫步在水与绿交织的美丽画卷中。相信就在城市的你，自然也会放下匆忙步伐，细细品味自然的芬芳。坦白说，这不就是在家的最舒适感受么？

如此特色园林景观，其所带来的舒心、舒适、自然享受，与项目本身的绿色理念规划、西侧的红花山公园自然资源向配合着。较之雍景城和美域，宏发·上域不止是位置上更靠近核心自然资源，园林设计上更远远超越了它们。因此，房地内参认为，给以“光明住区第一园”的名谓，该是当之无愧！

三、户型研究：深圳首个N+2创新空间

1、错开式建筑规划，最大化景观可赏性

宏发·上域地块呈梯形状，总占地46294平米，总建面202856.14平米，容积率3.26，绿化覆盖率为35%，总户数1432户，车位1350个，规划为10栋住宅、1栋公寓、1所幼儿园，层高主要是15层和18层。

在这种整体式的建筑规划下，宏发·上域的10栋主体建筑，错开式地分布着，高空看去颇有十字或T形的风格。这种建筑规划风格，可使得建筑内的每套户型都最大化地欣赏到园林或红花山公园景观。

2、栋栋入户庭院创新设计，在家也可摆花弄草

尤其是宏发·上域创新式地设置栋栋入户庭院的设置，更是使得每家每户都可以享受到别墅级的景观资源。从上述园林八大主题景观的介绍来看，它们都是环绕着每栋住宅建筑的周边而进行。

难怪，房地内参考查时，无论从哪个角度来看，西侧的红花山公园，都能进入视线范围内。设计之妙，值得大赞！而且，宏发·上域还巧妙地在户型客厅阳台处设了一层花池，不止区域、园内，在自家也可摆花弄草，何乐而不为？！

3、户型景观均好性，所有户型均实现N+2创想空间

除了每栋主体建筑可享受到景观均好性外，甚至是每户人家也不例外。考查时可见，宏发·上域的户型面积，每户人家均设置了入户花园，几乎所有卧室窗户均为飘窗设计，这就增大了室内空间面积，增大采光性。

由于宏发·上域主力户型涵盖76-89㎡的两房、三房，89㎡的复式，121-168㎡的四房、五房。而且，户型空间格局上，通过挑高、飘窗、近2米宽的大阳台，使得每家每户都实现了大尺度创想空间。

由于所有户型单位均赠送了两个双层高方正阳台，长宽甚至达3米或以上，面积约达10平米。这些双层挑高的阳台，极为方正，只要稍花点心思，即可改造成房间或书房。如此看来，宏发·上域实际是实现了N+2户型创想空间。这是深圳首个全部实现N+2户型单位！

■门户钧座，富豪中心

尽管考查当天，正好碰上深圳立冬以来的首次阴雨天气，但这丝毫没有影响到房地内参www.BANQ.cn专业部成员对宏发·上域考查的兴奋心情。坦白说，以房地内参阅盘无数的总结经验，这应该是深圳西北部光明新区有史以来资源最好、建筑规划、园林打造、产品设计最好的新盘。

而从商品房的性质来看，它既是民用品，又是投资品，既是消费品，又是金融品。从一定程度山而言，和富人靠得近的，往往将形成资产品，具有保值、增值的金融性作用；相反，和穷人走得近了，更多会形成民用品，适合于自主。

宏发·上域占据着光明新区最核心位置、商品房最集中、富人聚集最多的区域，更聚集了整个新区最好的自然资源，教育资源，中心政治、文化、商业等综合性资源，也是新区中心最后的商品房新盘，无疑是深圳的门户钧座物业。这无论从自主还是投资角度而言，都是新区内绝无仅有的标的。

尤其是光明新区作为深圳最后处子新区、门户街道，房地产开发领域尚属净地领域，仅有的唯一一家开发商——宏发地产，在保持着新区较为纯净、少激烈竞争的房地产市场的同时，宏发·上域作为这个深圳门户区域最好、也是最后的新盘，现时淡市下无所适从的现金流在此无疑是得到了最光明的指引！（09）*4.5

宏发·上域效果图

沿街效果图

 宏发·上域效果图

 宏发·上域侧面效果图

宏发·上域沿街效果图

 内院效果图

宏发上域园林效果图

宏发上域正大门：米黄主色、水景先入眼

宏发·上域：正大门很气派

宏发上域：格雷科剧场，下沉式的艺术剧场

宏发·上域：园林一角，雕塑很多

伊奥尼亚水岸：近千平米的泳池

宏发·上域：伊奥尼亚水岸泳池一角

罗切尼花园

 宏发·上域：卡塔尼亚大门，这是西门，色调风格与正大门想呼应

宏发上域：威廉花园，这是业主休闲的好平台

 宏发·上域：东临民联购物广场，KFC、国美均在这里

宏发·上域： 南侧为雍景城，沿街商铺全开，氛围浓厚

宏发·上域：高空看东面的商业中心

宏发·上域：小区内看红花山公园，塔身、绿色山体在雨雾中可见

宏发·上域园林：植物已种上，很快就可以对外开放了

 宏发·上域园林：格雷科剧场的雏形

宏发·上域园林实景：在建中的景观小房子