导读：
    ■惠州新发展动脉将建，惠南大道两侧细规出炉
    ■惠南大道沿线规划区定位：东联门户、经济走廊
      一、高技术产业走廊
      二、现代商贸物流中心
      三：穗深港宜居住区
      四：惠州科教研发基地
      五：生态科技公园
      六、大亚湾享实质利好：御玺山、东部蔚蓝海岸受惠
   ■实现点对点时空，利好星河丹堤、珑湖湾
      一、居住、绿地建设占近半比例
      二、“一纵十三横”交通路网、
      三、实现点对点交通，星河丹堤、珑湖湾占了大便宜
   ■三景区五城市形象：集山、水、城、园为一体的景观经济走廊
   ■空间游戏，地租级差：方直·珑湖湾、星河丹堤大卖很有理
正文：

■惠州新发展动脉将建，惠南大道两侧细规出炉

2011-11-18，惠州市对惠南大道沿线两侧控制性详细规划及风貌设计方案进行了公示。根据规划，房地内参www.BANQ.cn获悉，惠南大道沿线地区将建成充满生机与活力的“经济走廊”和集中展示惠州形象的“景观走廊”，并预留惠深城际轨道交通走廊。

惠南大道是沟通惠州惠城区和惠阳区的交通大动脉，是原惠淡大道的延伸，全长约33.4公里，双向6车道，比双向2车道的老惠淡大道缩短近5公里。改造后于2008年6月全线贯通的惠南大道，设有中央分隔带和两侧绿化带，沿路种植了大量高山榕、小叶榕、樟树、红棉树，单绿化投入就达2200万元。

现在，惠南大道起于惠城三环路口，终点为惠阳区金秋路口，按一级公路结合城市主干道标准建设，行车速度为80公里/小时，总投资约10.9亿元，是惠城区向沿海地区前进的最重要主干道之一。在此基础之上，如今针对惠南大道沿线地区再做新动作，将为沿线带来怎样的新面貌，给地产人士何种思考呢？

■惠南大道沿线规划区定位：东联门户、经济走廊

根据规划，惠南大道两侧控制性规划范围为：北至惠城区四环路，南至惠阳区外环路，沿惠南大道两侧约500～2000米的范围内，全长约23.4公里，总面积约3022公顷。控制性详细规划的范围为三栋镇域内惠南大道沿线地区，北至四环路，南至陈平大道，面积约1852公顷。

惠州将依托区位、交通和环境优势，把惠南大道沿线地区建设成珠三角向粤东地区辐射的“东联门户”、惠城中心区向南部沿海地区拓展的“南进门户”、充满生机与活力的“经济走廊”、集中展示惠州形象的“景观走廊”和“新惠州”的“发展大动脉”。

正是在这样的发展目标指导下，惠南大道沿线地区将形成五大城市发展定位：

一、高技术产业走廊

广东省重要的以电子信息和通讯产业为主导的高技术产业走廊。依托现有的数码电子信息产业集群优势，建设惠州高新技术产业走廊，发展成为以消费类数码电子信息产品、计算机和新型电子元器件生产和自主研发为主的高技术产业基地；以新一代手机为主的通讯设备和新兴电池为主的电力设备的先进制造业基地；以网络智能、新型显示器件、嵌入式系统、超大规模集成电路设计创新突破为主的研发基地。

二、现代商贸物流中心

珠三角东部梯度性现代商贸物流中心。依托惠南大道附近高速公路、铁路等“多式联运”交通优势，发展现代物流业，建设成为面向珠三角消费需求的重化产品、原材料集散地；粤东等外围地区服务于珠三角汽车、轮船等高端制造业的零配件集散地；面向珠三角和粤东地区的电子信息产品“供销一体化”交易枢纽。

三：穗深港宜居住区

依托惠南大道沿线优美的山水生态环境及便利的区位交通条件，发展成为面向市区的城郊型居住区、为大亚湾产业人才配套的生活区、穗深港区域性宜居住区。

四：惠州科教研发基地

依托现已形成并逐步完善的职业教育基础，以及位于联系惠州市的“管理中心”（惠城中心区）与 “生产中心”（大亚湾）“纽结点”区位，构建“产学研”技术创新体系，发展成为服务于惠城中心区电子信息产业、大亚湾重化工业升级的科技研发基地和教育培训基地；以相关配套软件开发、产品设计包装、数码影视产品制作为主的创意产业基地。

五：生态科技公园

充分利用永湖镇峰峦叠翠的山体，蜿蜒秀美的河流，以及与东莞、深圳、香港等城市便利的交通联系，结合本地浓郁的客家文化特色，将生态科技手段与景观设计手法结合用于公园设计，发展成为珠三角首个具有岭南客家文化特色，集生态、科普、休闲于一体的生态科技公园。

六、大亚湾享实质利好：御玺山、东部蔚蓝海岸受惠

从该规划区发展定位尤其是惠州科教研发基地、穗深港宜居住区的定位来看，惠南大道沿线地区与大亚湾之间的产学研升级、教育培训、创意产业，在区域交通的便捷下，将使得惠城、惠阳、大亚湾这些交通线辐射片区的物业，得到实质性时空利好。

加上规划的深圳三号线延长线将无缝接驳大亚湾、深惠沿海高速的快速通达，这将为大亚湾片区的房地产市场带来更多居住氛围、商业气息、交通出行便捷。如此，大亚湾片区拥有的中国唯一城市峡谷资源项目---鑫鼎·御玺山、百万墅质大盘---卓越·东部蔚蓝海岸都因此而受惠。

■实现点对点时空，利好星河丹堤、珑湖湾

一、居住、绿地建设占近半比例

根据规划，至规划期末，惠南大道沿线地区常住人口为23.5万人，按照30万的设施人口规模进行控制。

惠南大道沿线地区城市建设用地面积约2561公顷。主要以居住、绿地、工业和公共设施用地为主，居住用地643.31公顷，占总建设用地25.2%；绿地551.212公顷，占总建设用地21.5%；工业用地447.25公顷，占总建设用地17.4%；公共设施用地386.97公顷，占总建设用地15.1%。

二、“一纵十三横”交通路网、

惠南大道两侧规划区内主要的对外交通通道包括惠南大道、莞惠高速、省道S357、惠深城际轨道等，其中，规划在永湖镇以南，沿惠南大道中央绿化带预留惠深城际轨道的交通走廊。

规划形成由潮莞、惠阳外环等高速公路，惠南大道、四环路等快速路，以及陈平大道、主2路、主4路、主6路等主干路构成“一纵十三横”条带状的干道路网骨架。

三、实现点对点交通，星河丹堤、珑湖湾占了大便宜

值得注意的是，根据规划，惠南大道全线主线不设置交通信号灯，交叉口则根据相交道路的等级，分别采用互通立交或菱形立交的形式。这样将使得惠州不同城区之间的点到点交通，得以畅通，缩短区域间时空距离。届时，从惠阳前往惠城更为便捷，沿路景观也更为优美。

从上述可见，惠南大道沿线地区，更为侧重居住、绿地规划，单这两项比例就达总量的46.7%，近半。如此一来，就在惠南大道惠阳区路段、金秋路口东南侧直线约3.6公里的星河·丹堤，从惠南大道右拐进体育南路，进入金山大道，即可直达的方直·珑湖湾，都将因此而缩短了出行时空距离。

■三景区五城市形象：集山、水、城、园为一体的景观经济走廊

根据规划，惠南大道沿线地区将结合规划区“两门户、两走廊、发展大动脉”的发展定位，对现有景观资源进行挖掘，把惠南大道建设成融“山、水、城、园”于一体，集中展示惠州新岭南现代风貌特色的景观走廊。具体形成：1、人流、车流、物流高效运转的交通性景观走廊；2、城市与山水融合、节奏感强烈的山水景观走廊；3、高档次产业与高品质生活并举的现代人文景观走廊这三个分目标。

景观分区方面，惠南大道沿线将划分为3大景观分区：“山水楔城、绿意融城、文化映城”的三栋综合服务片；“依山傍水、显山露水、山水怡情”的永湖生态休闲片；“宜居宜工、动感时尚、繁荣康乐”的三和高新产业片。

城市景观格局方面，将依托惠南大道，由北至南形成教育科研区、商贸物流区、休闲度假区、生态居住区、都市工业区等5大形象代表地区，形成独具特色的惠南大道五景。

■空间游戏，地租级差：方直·珑湖湾、星河丹堤得益甚大

综上述，就惠城和惠阳之间惠南大道沿线地区的详细规划，涵括了绿化景观、发展定位、经济规划、交通、城市设计等众多类型，这将对沿线地区及辐射范围内的经济、产业，及相关的房地产市场带来翻天覆地变化。作为城区别墅级大盘，方直·珑湖湾得益甚大。

值得一提的是，惠南大道两侧规划区主要对外交通包括惠南大道、莞惠高速、省道S357、惠深成绩轨道等。这种不同区域间的交通便捷，将使得沿线地区房地产市场纳入瞩目范围。其实，房地产市场有时候就如一个空间游戏，找的就是点与点之间的时空距离。房屋作为不动产，只能通过有效的流通，包括交通、人流、信息流、物流等众多改变不同地区空间距离来实现。

根据地租级差理论，等量资本投资于等面积的不同等级的土地上产生的利润不同，所支付地租也就不同；往往利润率的将向利润高的地方流动。如此，通过不同地区点对点间的时空距离，不同区域间的楼盘项目也将因此而带来更多的资本流动，从低利润地区逐渐流向高利润区域。这也是11-19就在惠南大道东南侧的惠阳星河·丹堤，开盘首日即吸引数千深惠客，大卖六成的理由之一。（09）

惠南大道两侧控制性详细规划图

惠州方直·珑湖湾

深圳东星河·丹堤