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投资分析
睿智华庭户型分析之一:89㎡大战120㎡

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-02-07 11:49:07点击6599


导读:
 ■深圳最受瞩目片区:大运新城
 ■华庭89㎡ VS康城88㎡、塞纳120㎡
 一、位置:大运主场头排,5分钟享世界级配套
 二、朝向:坐北朝南,最幽静、干扰性最低
 三、景观:生态绿体、三大场馆,全景尽收
 四、户型:二房变四房的神奇变幻,打破空间定数!
 ■睿智华庭89㎡:深性价比最高4房单位!
正文:

■深圳最受瞩目片区:大运新城

经去年深圳最大盛世——大运会的举办后,龙岗大运新城片区,倍受世人瞩目。区域交通、环境不仅一应提升,楼盘项目更风生水起,逆市旺销。

其中,位于大运新城头排的睿智华庭,在去年崭露头角,不仅因地理位置突出、景观优越,其多变灵动的空间设计,户型上的极致创新,成为众人关注的焦点。

鉴于项目在空间面积上的突出表现,房地内参将挑选同片区的同级楼盘与其进行对比,并主要以89㎡及129㎡、140㎡、160㎡四种户型为主,分两篇进行分析。此篇主要针对睿智华庭89㎡户型与中海康城国际88㎡、中海塞纳时光120㎡户型对比。

■华庭89㎡ VS康城88㎡、塞纳120㎡

一、位置:大运主场头排,5分钟享世界级配套

睿智华庭紧邻大运中心西北侧,大运新城如意路与龙兴大道黄金路交汇处,占据第一排显赫位置,是目前区域最靠近大运中心主场馆的新盘。就目前而言,整个大运新城靠近主场馆头排的位置,仅睿智华庭在卖,两者相距600米,步行5分钟。

中海塞纳时光位于龙岗大运新城黄阁路转清辉路前行约200米,紧邻中海康城,距离南侧的大运主场馆,分别相隔了清辉路、如意路两条,两者相距1000米,步行10分钟。位置上,睿智华庭更靠近主场馆,自当更胜一筹。

中海康城国际位于龙岗中心城黄阁坑北通道和如意路交汇处,与大运主场馆相距900米,步行约8-10分钟。位置上,睿智华庭更靠近主场馆,自当更胜一筹。

二、朝向:坐北朝南,最幽静、干扰性最低

睿智华庭89㎡户型,为C栋户型,地处项目最北面,坐北朝南,朝向最好。同时,由于最靠近北面,分布在整个项目的最里侧,因此,最幽静、干扰性最低。

中海塞纳时光120㎡户型,为D栋户型,地处项目东北面,坐东北朝西南,朝向稍次。而该栋同样位于项目里侧,较安静,但因靠近东北部边缘,直贴马路,稍有噪音。

中海康城国际88㎡户型,为E\F栋户型,地处项目南面,坐北朝南,朝向优。但由于该位置紧靠项目西面的高速公路,干扰度高。

三、景观:生态绿体、三大场馆,全景尽收

睿智华庭89㎡户型,西侧紧邻大面积森林绿体,鹰咀山、从径呦尽收眼底,可呼吸吐纳、身临其境,感受大自然的绝美风景。东面直观大运主场馆,游泳馆、体育场、体育馆,无一除外,全景揽获,感受世界级场馆的雄伟与壮观。可以说,该单位视野景观,相当突出。在整个大运新城,都为最佳。

中海塞纳时光120㎡户型,东面近处为城景,远处是余石岭、求水顶的山林绿地,但不能尽揽,北面为老城景及高速公路。

中海康城国际88㎡户型,西南两面,皆靠近鹰咀山,贴近山林,但由于中间有一条高速公路阻隔,亲临度打折,同时,景观相对单调。由此,睿智华庭在全揽大运主场馆及生态绿地的景观上,更优越。

四、户型:二房变四房的神奇变幻,打破空间定数!

睿智华庭户型皆为非常实用的N+1、N+2设计,空间灵活多变,户型方正,可实现二变三,三变四的空间转变。其中89㎡户型面积为3房2厅2卫,带有宽2.5米、6.5米超长入户花园,长6.9米超长阳台,卧室及客厅均出阳台;

且所有卧室均设有凸窗,可拓展性极强。并且,值得注意的是,该户型赠送面积高达20㎡,且花点心思改造,入户花园即可变身为一个书房或客房,十分实用。

中海塞纳时光120㎡同样为3房2厅2卫,户型为阶梯式,不如睿智华庭方正,空间基本固化,可改造性、灵活性较低,阻碍了空间的拓展。但主卧空间阔绰,套房设计,给予更尊崇体验。

中海康城国际88㎡为2房2厅1卫,户型也阶梯式,不方正,但各房间面积较为均质,然而存在的问题,仍是空间拓展稍弱,除凸窗外,基本很难延展空间,灵活变幻。空间面积也较为固定。

由此,在此比较下,睿智华庭89㎡加上20㎡的赠送,实质相当于110㎡,同时可改造为四房;而中海塞纳时光120㎡,仅为三房,中海康城国际88㎡面积基本与睿智华庭89㎡相当,但房间数只有两间,相距明显。无论是实用性、空间拓展、舒适度,睿智华庭优势突出。

■睿智华庭89㎡:深性价比最高4房单位!

事实上,89㎡的住宅常规是设计成2房,做到3房已十分罕见。然而,睿智华庭89㎡户型,充分利用边角空间、露台、阳台,最终可实现4房的居住享受,相当于送了1-2个房间的面积。

如此计算之下,原本89㎡单位、均价14200元/㎡,账面总价为126.4万元。拓展后建筑面积为89+20=109㎡,实际价格为126.4万/109=11594.5元/平米;这比账面均价还便宜了2605.5元/平米,实际总价节约了约23.2万元。

事实上,精明的购房者一定能清晰算到这笔帐,三套房的总价:

1、睿智华庭89㎡=1.42*89=126.38万;
2、中海塞纳时光120㎡=1.4*120=168万;
3、中海康城国际88㎡=1.4*88=123.2万。

首先,睿智华庭89㎡VS中海塞纳时光120㎡,前者价格更低,能享受110㎡空间几乎相当,同时可改造4房,更胜一筹,并且景观、地段更优;睿智华庭89㎡VS中海康城国际88㎡,前者虽然价格稍贵,但所享受的实用空间比后者多出21㎡,同时变4房,空间数是后者的一倍,也更胜一筹。

如此看来,睿智华庭89㎡户型,可谓是深圳性价比最高的4房单位。作为紧邻大运主场馆的新盘,睿智华庭未来更将直接享区域价值蜕变、世界级待遇的优势。(03)

睿智华庭89㎡户型

中海康城国际88㎡户型

中海塞纳时光120㎡户型

 


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评论者:maginfu
周末刚刚看房回来,总结 1、康城国际入住率较高,其他两个盘就不说了,要知道在那么偏僻的地方人气很重要; 2、中海的都是精装房交楼,可能不算豪华但是可以直接入住,可以降低新装修的噪声烦扰; 3、睿智华庭离大运公园距离是近一点,但是现场感觉不明显,塞纳时光是远一点; 4、康城国际离北通道比较近,估计靠近的地方噪声较大; 5、三个楼盘周围现在完全没有商业配套,每一个超市现在是入驻的! 6、离地铁站都很远,走路估计20~30分钟,开车5分钟左右,相差都不大,不过如果说公共交通塞纳时光离黄阁路的公交站比较近,那里有三四趟走水官高速的公交车; 7、睿智华庭可以实现南北通透确实较好; 8、看了康城国际89平方的,96万,三房两厅两卫,面积应该有好多标称100左右的大小,如果单卫的话90万。
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评论者:过客
典型的枪手
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评论者:老吴
昨天龙岗区新房有2个楼盘成交价是8字头,还有一个楼盘(深业御园)的成交价是6字头(6305元)。对真正的刚需是个好消息。
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评论者:老吴
经过特区报业的报道,睿智华庭确实降价了,最低降到了一万一千多,大多数新成交均价在一万二千多。
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