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投资分析
纠正“地产供需”观,旺优于郊:蛇口、华侨城

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-02-21 11:47:08点击7940


导读:
    ■纠正“房地产供需”观
    ■房地产供应的矛盾:需求会放大,供应却不对等
    ■房地产供应矛盾下的蛇口、华侨城
正文:

■纠正“房地产供需”观

房地产市场无疑是市场经济的重要组成部分,房地产也是国民经济的支柱产业之一,它的发展程度和运行状况与国民经济整体发展强烈相关。因而,对房地产投入无论多的细致的研究,都不为过。目前的房地产市场,与以往有了很大的不同。

一方面是国家处于城市化高速发展的阶段,房地产需求仍处于急剧增长的态势;另一方面,自2011年起,政府运用多种手段对房地产市场进行了史上最严厉的打压限制。2012年,围绕房地产市场的博弈仍然将继续深化,核心在限购、限贷、房产税和保障房变化指标。从市场反应来看,2012年总体来看会比今年更冷。

但就目前而言,目前房价下跌的是部分企业、部分城市,是阶段性的现象。从全国商品房的销售金额来看,2011年9月份是6000亿元,依旧是今年以来销售额最高的月度;就是到了11月底,全国商品房销售额还是涨了20%。而销售面积和去年同期相比,则是涨了10%。整体看,房地产市场环境更冷,但需求仍然旺盛。

■房地产供应的矛盾:需求会放大,供应却不对等

就房地产供应来说,一个点上的需求会放大,但这个点上的供应不能对等放大,这才是观察房产供需关系的正确逻辑。也就是说,并不是所有的需求都能有相对应的供应。在这一点,表现得十分明显的,即城市旺区和郊区的房地产供需。

以深圳来说吧。就目前而言,因城市旺区的土地多半开发殆尽,因而新盘供应量少,呈现出明显的需求大供应小的矛盾;而郊区或是里主城区稍远的地方,房地产开发却是如火如荼,呈现出明显的供应过大需求偏少的局面。

这也佐证了前文说的“一个点上的需求会放大,但这个点上的供应不能对等放大,这才是观察房产供需关系的正确逻辑”这一观点。供需矛盾的严重不平衡,则会使得旺区的供应显得更加难求,其楼盘项目也将随着时间的推移而更显价值。

■房地产供应矛盾下的蛇口、华侨城

基于此,从全国大范围房地产需求仍处于急剧增长的态势、再到深圳旺区与郊区房地产供需的现状来看,处于深圳旺区内华侨城的波托菲诺(纯水岸、天鹅堡、香山里),蛇口的雍景湾、伍兹公寓的供求基础不错。

而且,以上几大盘都处在深圳15公里滨海休闲长廊上。深圳15公里滨海休闲长廊,西起南海酒店,东至红树林海滨生态公园,总长15公里,分为5个区段,包括A段(滨海大道南侧)、B段(后海填海区东侧)、C段(西部通道口岸区东南侧)、D段(东角头沿岸)、E段(海上世界片区)。

整条海上长廊绿化面积达100万平米,在城市建筑和海岸线之间,整体覆盖了200多种植物,并串联起系列城市名片:蛇口海上世界、西部通道、深圳湾、华侨城南区、红树林等深圳城区最重要的景点、企业总部、教育资源、人文气氛、市政配套……

本身就已经处在深圳旺区内,再加上拥有深圳乃至中国内地城区复合型最好、综合性最强、最有价值的“15公里”滨海线,在旺区与郊区供应矛盾下,以上华侨城和蛇口的几大盘,应视为当下楼市重点研究的对象。(06)


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评论者:过客
罗湖的二手房外表跟曾荫权的房子一模一样,位置也类似。看一看:(图) http://www.ycwb.com/ePaper/ycwb/html/2011-06/04/content_1129329.htm
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评论者:过客
港澳8号附近的二手房是12000元左右的价格。看一看: http://bbs1.luoohu.com/viewthread.php?tid=1247902
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评论者:老吴
旺不旺销主要取决于价格,与市区郊区基本无关。特区内的房价高,抑制了需求,所以特区内的大多数新推项目都没有出现因为供不应求发生抢购现象。香山里、兰溪谷、万泽香蜜湖云顶、君临天下、廊桥花园、港澳8号都是如此,雍景湾“被抢购”了这么久了不也还在促销吗?到是能够放下架子的福田桐林花园卖得很快。
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