GO
项目及片区考评
泰华地产“冠城世家”考查流水帐(上)

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-01-04 13:40:00点击9139



                                         ◇半求

                                       2003-06-5

                                  banq@vip.163.com 
                                   

    〖时    间〗:2003年5月8日15:00~15:30
                  2003年6月2日15:00~17:15
                  2003年6月4日16:00~16:30
    〖事    件〗:实地考查泰华地产冠城世家楼盘情况及片区简况
    〖地    点〗:宝安区前进一路与兴华路交汇处
    〖考查实录〗:

    由于此前对宝安楼市的了解都是零零散散,虽然关注很长时间了,却一直没有能
够得出一个总体上比较清晰的概况图。从5月初开始,本人开始集中性地对宝安宝城西
乡楼市进行了集中性的考查,第一站就从泰华地产的冠城世家开始。

    ■泰华简况

    挑选泰华地产冠城世家作为考查宝安宝城西乡地产的第一站,一是因为泰华实力
位居关外发展商第一;二是冠城世家平均售价高达5800元/平米,是关外住宅中除别墅
外的第二高价,仅仅次于观澜高尔夫赛维纳,并以如此高价屡次登上深圳楼盘销售龙
虎榜;三是泰华被外界称为“深圳标王”,对深圳房地产一级市场的形成起了非常关
键的作用;四是因为泰华是宝安房企中最早进关的企业;五是因为泰华纳税高居宝安
房企第一。

    泰华1991年成立,开始是投资工业,没有投资房地产,1993年开设涉足地产,如
今已经具备国家房地产开发一级资质,近几年来纳税都保持在约5000万,2001年以前
每年上缴利税额占宝安区房地产的10%以上,2001年以后稍有下降,但仍居首位。这个
纳税额与万科相差不大,这恐怕出乎市场的意料。年审居全市第四、宝安第一。
  
    ■十年历史,最早进关

    泰华还是最早进关的关外房企,位于福田区益田路东福民路南、建面13万平米的
共和世家早在1999年7月就已动工,2001年3月全面竣工。

    不知道是否有人记得宝安的文乐花园,这个非常一般的小区就是泰华涉足房地产
的第一步,位于宝安45区的文乐花园,是1993年10月泰华与宝安文乐公司合作开发
的,总建面不到5万平米,于1994年10月竣工。 泰华真正走上快速发展的轨道,是以
1994、1995年泰华大厦(泰华大厦是宝安区最早的高层商住建筑)、泰华花园的建设
为标志。换言之,泰华只用了不到10年的时间,就已经成为了关外的老大。在宝安,
鸿荣源、富通的发展时间也与泰华类似,真正发展的时间只有10年。

    ■一级市场的悍将、土地储备丰厚

    泰华地产历史上先后以投标、竞买形式取得了150万平米建面的土地使用权,泰华
的土地90%以上都是从公开的土地市场中竞标或竞买得来的,2001年以前宝安所有拍卖
招标出让的土地,全部为泰华获得,不过分地说,泰华在土地市场上是最干净的公
司,这一点在深圳绝无仅有。

    泰华在土地市场上的抢眼表现,以至于外界盛传泰华是深圳土地市场的巨托,本
人也因此与“熔岩”在论坛还大战了一场,随着时间的消逝,这个疑问当然已经不复
存在,

    一、1994年7月,整个房地产市场处于低谷时期,泰华以1979.56万元高出当时地
价两倍的价格购买了宝安有史以来第一块招标拍卖地,建成如今的泰华花园,为此后
宝安区土地市场的价格定位提供了参考标准。

    二、1996年11月,泰华公司在宝安竞得两块总面积为5.495万平方米的土地,出资
2778.67万元。

    三、1998年5月20 日, 《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》颁发后的首
次土地拍卖。泰华与益田地产联合以2.01亿元的高价,竞得了位于深圳福田区的“共
和世家”项目地块,占地3.7628万平方米。

    四、1998年9月,泰华公司通过竞标获得市中心区占地3万多平方米的B116-0038地
块(购物公园)。

    五、1999年3月,泰华收购深圳金荣泰房地产开发有限公司的全部股权,由此获取
了龙华镇一建面为13万平方米的商住用地。如今泰华在西乡、龙华另有土地储备70万
平米。是深圳房企中土地储备较为丰厚的一家。

    六、2000年3月,泰华以3.24亿元人民币,竞得了号称“深圳宝安地王”的原宝安
体育场地段,这个时候,泰华逐渐为深圳房地产主流社会所认识。

    七、2001年12月6日,泰华以14.55亿拍得深圳红树湾两块用地,总建筑面积达70
万平方米,“深圳标王”之称开始叫响。项目名据说初步定为“红树湾滨海花城(未
经核对)”。

    八、2003年5月初,泰华取得宝安新中心区靠近体育馆的一块建面42万方米地皮,
项目名初步定为“海逸世家”(未经核对),

    ■人才怀柔政策:值得房地产老板学习

    根据记录,泰华对员工实行了极为宽松的福利政策,表现在:

    1、泰华对员工买房实行的优惠政策,恐怕是全深圳最优厚的,假若市场的房价为
4000元,那么卖给员工价格定为2500元,再打八折,既2000元,另外员工只需先付
30%,剩余部份由公司提供七年按揭,就是说,泰华一名员工工作满七年,都有能力购
买一套房子,如果在这期间有员工跳槽,政策也很宽松,不收回住房。

    2、原泰华监理公司总经理张林洲,原是建筑设计院的工程师,在惠州分院当负责
人。罗瑞希两次赴惠力邀加盟,如今他已经升任泰华地产副总经理。

    3、留学博士谢斌,一分钱不用出,泰华成立高科技发展有限公司,谢斌任负责
人。

    ■泰华软肋

    泰华的发展历史无疑是成功的,但是,存在的一些问题也必须引起高度重视,否
则将对泰华未来的发展带来严重影响。这些问题,一些是房地产企业的共性问题,一
些是泰华的个性问题。

    一、创新能力

    泰华从泰华花园的底层上层不同隔间梁柱技术,到冠城世家的户型创新,实事求
是地说,保持了一定的创新势头,但是与特区内的大型房地产企业相比,泰华存在不
小差距,尤其是缺乏深层次创新能力。在竞争日趋激烈的房地产市场,尤其是区外企
业纷纷进入宝安,泰华如果不尽快提高创新意识和创新能力,将受到它们的强力挑
战。

    二、组织架构

    房地产企业,土地储备当然重要,但是,企业本身的组织架构、管理能力更重
要。万科、中海、招商、华侨城能够取得今天这样的成绩,与他们的内部管理模式、
创新能力是有很大关系的。无论发展重心是在宝安还是扩展到整个深圳,泰华管理层
都必须将眼光放得更远更高一些,取长补短、鼓励学习。在组织架构方面,对于经理
阶层的培养和使用显得非常关键。目前泰华的经理阶层远未形成,内部业务流程相当
不成熟,专家治司没有得到重视。

    泰华早期的成功,有商业嗅觉的功劳,但也有机遇的成分,商业、住宅、工业,
什么赚钱上什么的投机模式蕴涵了很大的风险。在业务发展上,泰华一直没有定式,
没有明确的发展目标,企业形象比较模糊,一些管理理念、管理手段还相当朴素,随
着市场份额被逐渐摊薄,泰华如何寻找到自己更为准确的定位非常重要,只有定位找
准了,泰华的管理理念、管理模式才可能更到位。

    三、扩张能力

    购物公园地皮拿到已经多年,但迟迟没有动工,红树湾地皮一直进展缓慢,冠城
世家、天骄世家、泰华明珠虽然在定位上比较明确,没有发生内耗,但在销售安排、
广告策略上,依然存在或多或少的问题。这些问题的出现,说明泰华公司的组织架构
限制了扩张能力,内部员工力量显得过于薄弱有待加强,对于外力的利用比较薄弱,
产品复制能力较差。

                        「待续:泰华地产“冠城世家”考查流水帐(下)」


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。