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项目及片区考评
“丰泽湖山庄、苹果园、美丽365”考查流水帐(简)

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-01-04 13:55:00点击6930


                                    半求

                                 2003-07-21 


                             banq@vip.163.com 
                              

由于最近事情较多,加之电脑被黑,今天才恢复,拖延到现在才回复,非常抱
歉。

    7月18日下午,在电视台做完节目,直接经梅林关往龙华。路上,中央电视台李记
者从北京来电话,询问深圳房地产市场近况。深圳作为全国房地产的主流市场之一,
中央电视台一直没有予以足够的报道,看来这种现象将得到改观了。

    这一次应业主邀请前往这几个楼盘,主要是针对不足之处,因此着重于谈问题,
对于一些比较好的地方可能较少涉及,各位应该保持理性的态度。

    ■丰泽湖山庄

    15:10到达丰泽湖山庄,由于时间较紧,看得比较粗略。

    一、总体

    总体来说,在当天考察的这几个楼盘中,此盘自然条件最好,依山伴水,地势自
然起伏。小区楼体较为淡雅,显得太寡了一些,虽然基座磁砖档次不高,但与楼体颜
色搭配较为合理。其它剪彩用料也非常一般。

    在这三个盘中,此盘绿化状况较好,但依然存在绿化性植物与观赏性植物、乔木
与灌木搭配失调的问题,没有绿化应该有的茂盛,显得没有规划,大树基本没有,缺
少视觉核心。另外。绿化的自动喷水系统水花四溅,座椅、行人被纷纷打湿,喷头的
布置有问题。

    在智能抄表技术已经成熟的情况下,这里的给水系统依然是手工抄表。

    二、冷色材料应用过多

    此盘不锈钢得到大面积应用。大门、空调架、无障碍栏杆、信箱、单元人口处顶
棚的材料都是不锈钢,不能说不锈钢不好,只能说建设者对于材料的应用过于考虑功
能而忽视了其应有的品质观感和自然特色。但信箱的制作较为精细,与蔚蓝海岸的一
模一样,值得表扬。

    三、开窗面积大小不一

    本小区窗户设计存在两种,一种开窗面积只有1/3,占大多数。另外一种开窗面积
达到近1/2,但比例较小。总体而言,开窗通风面积过小。

    四、交通组织较为混乱

    首先,小区属于人车混行,对于行人的安全人文关注不够。另外,对于纯人行道
的设计过于直白,只实现了行走的功能,道路微循环没有能够与景观得到紧密结合,
表现形式过于机械,实现步步移景就更是空中楼阁。这一点与特区内的大盘还有相当
差距。

    五、安全防护过于敏感

    在阳台,除开栏杆之外,还在栏杆上附加了密孔钢丝网,似乎没有这个必要。在
绿化隔离带,管理处以带刺钢丝来做隔离,容易对行人造成伤害。

    六、水库可能成为小区最大的败笔

    应该水,如果水库能够长期保留并维护好,那么这个小区的档次就永远比同档次
楼盘高。环绕水库的步行道颇有几份水乡意味。但是,也要看到,水库水位已经大幅
下降,边坡的处理极为简单,水土流失较为严重,周围山体被任意破坏。如果水库最
终被破坏,受害最深的就是这个小区。随着水库成为一个围湖和死湖,水库消失的风
险似乎是有理由和可以预见的,想到此,不免有一丝遗憾。

    ■苹果园

    在从丰泽湖赶往苹果园的路上,遇到交通事故,堵塞了近15分钟,关外的交通秩
序比关内还是要差一些,业主应该有充分的思想准备。

    苹果园已经封顶,正在进行内外装修。装修是细活,也是施工 中进展最缓慢的环
节。因此花了较多的时间去看。

    一、总体

    楼盘与锦绣江南一路相邻,但道路还未铺设硬基,尘土飞扬。呈长条状,类似与
中海深圳湾畔的布局。楼体与北面小区之间的距离大约30~40米之间,带地下车库。在
楼盘以南,一路之隔有一条高压线,有少许影响。站在楼顶,似有一览众山小的感
觉,龙华全貌和锦绣江南的全景一目了然。

    楼层净高为2米62,找平贴砖后大约2米58。虽然符合设计规范,但显得较为压
抑。

    二、施工

    水平一般,属于中等偏下的水平,毛面、空鼓较多。由于施工精度较差,一些部
位正在事后打凿。建筑用的红砖颜色偏白,有些砖中心处显黑,应是烧制不充分的结
果。工人在搬运红砖的时候显得极为粗暴,肆意将红砖扔到吊装斗中,红砖纷纷破
碎,一旁的技术人员熟视无睹。

    三,建筑材料

    窗户材料不错,为大连实德塑钢窗。门框假梁在现场预制,视觉上看,水泥沙浆
比似乎过小,颜色较浅。

    装修用的石膏线也应该运到了现场,是深圳产的“永业”牌,感觉不错,颜色连
贯、外表光洁、形状规则。

    电梯已经到货,是上海三凌电梯,也是深圳应用最广的电梯,业主应该放心。

    ■美丽365

    17:00赶到美丽365。在小区转了一遍,可以看到,一期中心花园的绿化经过几个
月的时间,效果已经有明显的改善,草坪、树木都已经显示出活力。但依然该片区第
一高价盘的地位不相称。

    遗憾的是,发展商似乎永远无法在入伙的时候就交给业主一个较为满意的家,新
区的绿化极为简单和粗糙,树种过小,一些组团绿化过稀。甚至于还有建筑的架空层
漏水需要返工的(照片附后)。当自己要再次面对曾经相识的场景,却一时显得无
语,这是一种内心的无奈。

    在现场明显感觉到,随着业务的扩大,发展商的能力、专业水准已经明显跟不上
事业扩张的需要,对于一些专业的理解过于表面,还远远停留在基本的认知阶段。排
场挺大,内里虚啊。

    深圳房地产市场要发展,首先要求发展商的水平要提升。深圳土地不多了,能够
供发展商折腾和学习的空间不多了,真心希望深圳房地产市场多出精品,多出物美价
廉的作品。


    图:丰泽湖山庄以带刺钢丝做隔离容易出现意外。

 

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