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项目及片区考评
招商·观园之鹭湖第一街’铺陈:极地式商业

作者:室介屋笈 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-05-30 13:26:40点击5273


导读:
           ■观园36席黄金街铺即将入市
           ■深圳街区商铺成功案例:梅林一村
           ■极地商业:闭环、封闭、独立,皆为优点!
           ■招商观园•鹭湖第一街:商业掘金至高点
             一、观澜高新科技园区打造,15万高端消费群
             二、不限购、不限贷、小面积、小投入、大回报
正文:

■观园36席黄金街铺即将入市

经过去年一年,招商观园的热销,如今项目乘势将推出其商业部分——“鹭湖第一街”,预计将有36席黄金街铺于近期入市。由此,从商业视角分析项目,成为近期重点。上周,我司负责人在观园讲座上提到了“极地商业”的观点,这里有必要展开来谈。

投资商铺有两种,一种是商圈商铺,一种是社区商铺。商圈商铺因有卓越的体验感、奢华的档次感,成为吸引人潮的关键。但却对商圈客流、人口消费层级、投资客本身的要求较高。而街区商铺,由于针对生活实际之需,只要有稳定客群、人流,发展相对容易,进驻门槛较低。

其中,社区商铺中,不乏很多铺是死铺,而真正能做旺的铺,是需要一些基础条件的。深圳社区商铺有一个经典成功案例,就是梅林一村。从地段而言,梅林一村与中心区有一定的交通距离,并且通行并不是十分便捷。然而,为何梅林一村的社区商铺可以做得风生水起呢?

■深圳街区商铺成功案例:梅林一村

从地图上看,梅林一村与中心区中间正好被北环大道相隔,而北环大道是快速干道,也即是说,从梅林一村抵达中心区,相比一般的区域,更不便,路程所花费的精力更多。而中心区商业繁华、挑选余地多,但由于交通不便,于是这个渠道被封死。

那么,梅林一村的人,绝大多数被交通阻隔只能停留小区及周边消费,又由于梅林一村的地块封闭、独立、集中式,这样一来,就无形构成了一个闭环的结构,小区自成一体。那么,社区内这么多人,只能在小区内解决消费,由此可视为一个极地。

即向外不便,只能向内寻需。而这种封闭、独立的小区结构,造就了项目自身的社区商铺具有了极地的特征。事实上,这点与商圈商铺,形成了强烈反差。商圈商铺反倒需要区域的毛细交通很发达、最好四通八达,方便人流到往。同时,形成很多交织、串联,扩大辐射面。

■极地商业:闭环、封闭、独立,皆为优点!

但成功的社区商铺的特征,就是小区相对独立、封闭、同时与外界存在一定的交通屏障,小区自成一体,形成闭环,能将人锁在内部,从而构建一个自身解决需求的极地。而这正是梅林一村成功的原因所在。因此,业内人士经常会说,正是因为北环大道,所以才成就了梅林一村的旺铺。

而这点对于即将入市的招商观园,有异曲同工之妙。地段上,招商观园同样位于中心区的后方陆地。与中心区保持了20分左右的通行距离。同时,招商观园以西的梅观高速、以南的环观南路同样作为快速路,将项目所在地域进行了阻隔,形成了一个相对封闭、独立的住区,也即是鹭湖国际住区。

同时,目前整个住区外围,尚无高端商业、综合体出现,临近周边解决需求的场地极尽稀缺,但对于鹭湖国际住区而言,这里未来的居民人口,却是极为庞大的。住区内共有4个大盘,其中, 招商观园总户数1246户,金地天悦湾一期382户,和黄懿花园1338户,城建•仁山智水1602户,区域总户数近5000户。以一户三口计算,居住人口高达1.5-2万!

■招商观园•鹭湖第一街:商业掘金至高点

一、观澜高新科技园区打造,15万高端消费群

因此,在有1.5-2万固定消费人群的基础上,又因招商观园所在住区是一个极地住区,这无疑全面提升了商铺的消费指数和商业价值。事实上,鹭湖第一街地处宦官南路和2号路交叉口,雄踞鹭湖住区门户段位,临公交站台,具有极强昭示性,而环观南路更是连接观澜新中心的东西大动脉,四方客源都将在此汇聚。

同时,观澜高新科技园区总面积约22平方公里,国家级高新技术产业园区,2009年,园区共实现工业总产值近45.57亿元,目前入驻企业20多家,预计建成后将至少带来15万相关产业人口,以强大的规模连动效应,实现财富增长。

另外,在2月23日,落户于观澜高新科技园的IBM再制造中心已经建成投产,将为观澜高新区再添新发展核动力的同时,区域内也将迎来更多高端人才的入住,带来更多的高端潜在消费人群。

二、不限购、不限贷、小面积、小投入、大回报

鹭湖第一街产品主力面积70-90㎡左右,户型方正,带卫生间设计,超值使用空间方便灵动;部分户型更有挑高设计,阔绰内涵精心打造,商业街两大广场性成人流量节点,设想周到的财富格局让经营更顺畅。且商铺属于不限购不限贷产品,小面积小投入可博得大回报。

而且,鹭湖近百万建面的高端住区,目前配套可售商业面积不足1万㎡,商住比例近1:90,以2万固定核心客源及区域内近15万潜在客群将带来强大的消费力,再加上商铺的稀缺,其未来涨幅态势应予看好。目前,招商•观园2期将于2012年3月入伙,目前已经进入竣工验收阶段,随区域发展,这里的商业潜力即将展现。(PM)


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