◇ 半求banq

                          2003-10-30 

                           banq@vip.163.com 
                          

    〖时    间〗：2003年10月2日13：20～14：45 
                  2003年10月7日13：00～14：00    
                  2003年10月27日15：20～17：50
                  2003年10月29日16：00～17：00      
                  及此前多次到现场
    〖事    件〗：实地步行考查卓越地产蔚蓝海岸项目
    〖地    点〗：后海路以东、创业路以南
    〖考查实录〗：


    ■片区概况

    一、后海将成为深圳与香港对接的焦点区域

    后海片区房地产开发占尽南山半边天，也是深圳迄今为止商品住宅开发最为密集的区
域。西部通道2005年建成后，这里又将成为深圳与香港对接的焦点区域。

    作为市内少有的纯住宅片区，后海在不到5年的时间里，房价就从1998年的4000多元／
平米攀升到目前的近6000元／平米，本区的楼盘价格基本都在5000至6000元／平方米之间。

    二、后海忧患

    但也要看到，随着人类活动越来越频繁，后海湾水质已恶化，每天约有11万吨生活污水
流入海湾。“沧浪之水清兮，可以濯我缨；沧浪之水浊兮，可以濯我足。”而目前后海的水
则浊得连“濯我足”都不合格。前天，南山区政府已经发出清理后海湾养蚝业设施的通令，
这是污染的直接后果。
     
    同时，虽然后海在南山乃至整个深圳的优势很大、楼盘起点很高，但由于发展太快，市
政建设依然还不够完善，尤其是公交线路不足。

    以上几个方面成为制约本片区发展的主要原因。

    三、后海漂亮的注脚

    今年年初，后海填海区（后海滨路以东）控制性规划出台，此区域规划结合地铁建设进
行圈层开发，并将此区域定位为滨海生活区、休闲带及交通枢纽。

    今年8月中旬，深圳出台《深圳市近期建设规划（2003-2005）》，该规划是未来两年半
时间内城市建设发展的纲领性文件，在规划确定了未来的七大居住区中，关外占6个，特区
内唯一的被市政府明确的近期将在特区内重点建设的只有后海居住区。

    这种特区内唯一的市级居住区身份，为后海的楼市提供了一次漂亮的注脚。
                                 
    ■楼盘概况

    一、历史总是唏嘘不已

    第一次认识蔚蓝海岸，是1999年初在深圳大学正门桥下的一幅灯箱广告，直觉反应就是
名字不错，可能是个旅游区吧，因为当时广告属于介入阶段，很多信息没有公布。

    当时的深圳媒体，铺天盖地的“蔚蓝海岸的规划创意取自于法国地中海著名的休闲观光
胜地蔚蓝海岸，法国地中海蔚蓝海岸（coted＇azur）是法国南部地中海沿岸的几个海滨小
城联成的观光休闲地带”等字眼，

    后来的“地中海风情”、“每天看海的孩子，心胸也会像海一样宽阔起来”（现在想起
来有点滑稽吧？）、“高尚滨海人文社区”、“ “你的梦想，我们的梦想”等广告语才开
始透露出楼盘信息。可以说，蔚蓝海岸是1999～2000年度广告策略最好的楼盘，超过了当时
的万科四季花城，至今没有其它楼盘超越。

    2001年12月份，当时还身为深圳bob尽致广告公司执行创意总监、现世联地产总经理助
理客户关系经理程鸿蔚用“卖锥还是卖洞”来阐述蔚蓝海岸现象，此后，深圳有史以来的第
一座广告节大赛金奖由蔚蓝海岸夺得。

    在1期销售最高峰时，“李晓平携款潜逃”的流言甚是让已经买房的人紧张了好一阵
子。不过也就在此时，2期已经从1期5800的均价上涨到6500。

    二、深圳开发、销售速度最快的大盘

    在深圳的商品大盘中，占地30万平方米以上的星海名城、波托菲诺、纯水岸、花园城、
新亚洲花园、桃源居、百士达花园开发周期都在5年以上，而蔚蓝海岸开发周期按照目前的
速度推算，估计4年到4年半就可以结束，是深圳大盘中开发销售速度最快的，比原计划提前
近两年。而且，蔚蓝海岸还是至今唯一没有缺席过龙虎榜的楼盘。

    三、存在一些不确定和不和谐因素

    1、西部通道

    首先是经过东滨路的西部通道深圳侧接线工程由于传说可能在该路段由封闭式改为敞开
式，如果是这样，那么高中和一期就受到了直接的影响，因此建议各位业主抓紧时间了解情
况，争取走地下封闭，维护小区的现状，保持居住舒适度。

    2、射灯降低楼盘档次

    去年11月份，蔚蓝海岸在19、20栋楼顶设立射灯，直接降低了楼盘的档次。随后，找招
商海月、阳光带海滨城、碧海云天跟进，整个深圳湾一带乌烟瘴气，到了晚间大有群魔鬼乱
舞的势。强烈建议各发展商立即停止射灯！

    3、三期车库出入口太多

    在3期，汽车出入口达6处，是否有点太多了？没有1、2期简单。

    4、片区道路条件优越但交通依然不方便

    蔚蓝海岸有超过40％的客户来自市区，这个数字以前是南山之最，这样一来，片区的交
通就成了一个棘手的问题，政府再不介入，公交公司再缺位的话，对于业主是非常不公平
的。片区规划滞后，配套跟不上是后海的最大难题。

    ■小区考查

    蔚蓝海岸去的次数很多，一是因为有好几个朋友就住在这里，二是楼盘的地位较为重
要。本次考查基本是由北往南进行，也就是3期→2期→1期→4期进行，由于分了几天，做的
笔记丢失了一份，甚是可惜。

    小区学区氛围很浓，2000年6月，北师大南山附属学校中、小学（分别占地2万和4.6万
平方米，共计108个班级）就已经开学了，另外还有两所幼儿园。

    义务阶段的教育和高中阶段的教育全部在自己的小区完成，这种小区并不好找。也可以
经常在小区看到拉胡琴的老人、跳秧歌的大妈、嘻戏的小孩，这里的生活气氛是非常的浓
厚，是一个住家的好地方。

    小区【地理位置】处于后南山中心区以南、蛇口以北，用句时髦的话说，这里也有点
“插花地”的感觉。比如这里地域属于南油，但户口就归蛇口派出所管。在楼盘以西，有育
德佳苑、电力花园、浪琴屿花园等楼盘，后海的密度比起前几年来要高多了，而配套有存在
一定的滞后，导致这里人口较多。小区地段不错，地铁近在咫尺、与南山商业文化中心区远
近有度。

    一、周边

    【创业路】位于蔚蓝海岸3期以北，是一条4车道的城市次级道路，主要承担区间客运，
目前，路的东段还没有修建，被一些汽车学校用来练车，当时共有3辆教练车正在紧张训
练。而3期工地的开口也在这条路上。

    而3期以南则是【登良路】，就是这条路将1、2期和3期隔离，在一定程度上破坏了小区
的整体感，不方便业主的内部交通，尤其对于3期业主，确实是一个不大不小的心理阴影，
毕竟2期那边有很多1东西等着过去享受。如果发展商能够在2、3期之间架起连接的桥梁，那
么，整个小区的整体感就立刻提升。

    【登良路】被改造得不错，树池、休息椅的状况都还不错，而2期沿【登良路】还设计
了风雨连廊，高度大约有近6米，非常舒服！但是人口似乎有点杂，有睡的，有上身赤裸
的，还有刚刚放学的学生穿插其间。另外，乱停的汽车数量太多，数了一下，此路段在蔚蓝
海岸这一块就有23辆车！

    在不到30米长的【登良路】上，驻扎着5家中介公司：中原地产、世华地产、美联物
业、中联地产、招商地产，这充分表明了这里二手市场交投的活跃程度。

    蔚蓝海岸1期5栋5d的120平方米二手单位，最后成交价为实收77万，加上各种费用，已
经达到了80万，其中的升值幅度可见一斑。我的一个朋友就是晚了一步才被别人买走，在这
里要多谢中原地产的小向妹妹提供的帮助！

    3期西面是与小区的小学和浪琴屿小区，之间有一条两车道的小路，噪音应该不大，加
上有浪琴屿小区做隔音墙，这个方向的房子应该是比较舒服的，噪音水平不错，与北、南、
东几个方向比较起来，这里很好。可以看到，在此路的北区汽车出入口处，政府预留的口子
太小，目前正在拓宽一些。

    1、2期的东面紧邻未来的后海滨路，中间有一条15米宽的绿化带，相信对降低未来的噪
音有一定帮助。南面则是隔着中学和东滨路向望，以后的西部通道就要从这里过境。

    二、园林环境

    【3期南区】已经入伙了，小区里的装修声音此起彼伏，似乎可以感受到声音后面业主
急切等待入住的心情。令人奇怪的是，从阳台上堆放的东西来看，32栋的m、n单位超过65%
都在装修中，比起其它中小户型比例要高。

    在蔚蓝海岸，无论是1期，还是2、3期，都继承了“串项链”（本人的定义，仅供参
考）的规划思路，一粒珍珠的价值显然不如一串珍珠。正是在这种规划思路的指导下，蔚蓝
海岸的园林环境才取得了如今这么好的效果。

    比如在1期，以5栋与1栋以及6栋与7栋之间的两个【密植绿化区】为“珠”，以5栋与6
栋之间的【大草坪】（相当与一个小型广场，可惜的是那20棵灌木有点多余）为核心将两个
密植绿化区串接起来，形成即互相联系，有适当独立的区内休闲绿化形态。同时，5、9栋与
6、10、19、20栋构成了1期的景观走廊。

    在1、2期之间，则以游泳池、会所、区内休闲公园为灰度空间，即承担衔接1、2期的任
务，又充当小区与外界的一个重要的结合点，由于其小区属性和公共属性存在重合，即不完
全属于小区，又不完全属于公共场所，所以称这里为灰度空间。

    在2期内部，则设计了一条与1期景观走廊平行的一条属于2期自己的景观走廊，这条走
廊由11、12、23栋与13、15、25栋组成，在走廊的最东端，是小区里最大也是最老的一棵树
岭达到100多年的榕树，在走廊的西端，则设计了一个绿化广场，长度虽然比1期的走廊要
短，但内容似乎更丰富。

    【3期园林】继承了1、2期【“串项链”】的设计思路。只不过由于l形地块的限制，这
里的景观轴线已经没有再采取虚幻的“海”的取向，而是挖掘内部潜力，由北向南设计了一
条景观线，景观线上，硬地广场、木架走廊、坡地、北区公园、体育设施、参与式草坪，最
后到游泳池作为高潮结束。

    3期在尺度的把握上要更成熟一些，表现在楼体间距远近适度，楼体集约化程度与空地
的关系掌握较好，预留了充分的室外活动空间，以及架空层实际几就是全天候活动空间。架
空层里，有休闲桌椅，也有锻炼设施以及绿化，相邻单元之间也有小路连通，是一个非常好
的所在，同时保证了在室外空间里还有一处相对隐蔽的角落。

    蔚蓝海岸绿化的观赏性和参与性得到了较为良好的结合，绿化品种丰富，避免日久见单
调。3期的园林还针对1、2期内部地块过于平坦带来单调的弊端做了改进，在南区和北区之
间，设计了一个坡地，在游泳池以东，也设计了一座假山，增加了内部地貌的形态、丰富了
感观。

    总体上说，蔚蓝海岸的园林相当出色，无论是绿化品种的多样化、还是绿化层次分明，
以及观赏性和参与型的良好结合，都可以打高分。但是，小区园林乔木依然显得较少（3期
已经有了很大改观）、硬地过多（消防通道没有采取折衷手段的原因，这也是消防条理扼杀
创新的一个典型例子，否则这里的园林还将更上一层楼）。此外，1、2期的水景观过多，以
后的维护成本太高，而动水景与静水景的比例过高，过于喧闹。

    三、建筑设计

    总体上说，虽然蔚蓝海岸的建筑设计非常不错，距离尺度掌握得非常之好，但是依然存
在一些问题。

    蔚蓝海岸2期的建筑设计不如1期，1期又不如3期。2期的竖向蓝色线条、19栋与20栋的
大漂顶，以及2期的反跃式（客厅需步下），都是设计中的失误之处。而在整个小区，我们
可以感受到发展商的折衷主义思想和调和心态。

    比如2期的错层跃式，就是在当时市场短期反响不错的情况下紧急修改而成的；3期的错
层阳台，又是在潮流的推动下设计的；3期32和35栋之间的大草坪，早前规划的就是一个比
赛型游泳池，后来调整为草坪（草坪比游泳池更适用），另外的比如直饮水、水景过多成本
过高都是发展商快速折衷、过度调和的一个侧面反应，相信若干年过去以后，这些设计的弊
端会显现。

    3期的优胜之处在与外立面与室内空间结合得不错，没有因为要保全外观而牺牲室内，
只不过一些外构件（比如用颜色区分单元的那几个∏形大色框就阻挡了3层住户的部分视
野）。而外墙也终于由涂料改成了磁砖，延长了使用期限。应该说，涂料只适合与集约化程
度较低的建筑使用（比如多层、townhouse、别墅等），对于集约化程度较高的大楼，使用
磁砖还是更适合，成本更低。并在色彩上使用不同颜色的砖，给建筑三段区分，形成挺拔的
气势。

    但是，也要看到3期的【建筑设计】由于空间的限制，32与35栋、38与39栋的连体过
长，都是4个单元，与一期5、6栋是一样的。好在这两个围合是两端有开口，不至于是组团
形成但开口而影响通风。2期的连体则改善了一些，在连个单元连体之间，设计了断开，引
进自然风改善组团小气候条件。

    在改善对视方面，设计师采用了技术手段改变窗户朝向，形成一个拐角减轻对视现象，
这种做法在早期设计中有，后来慢慢减少，近几年来又有复兴的势头，在冠城世家等楼盘就
出现过，

    四、建筑内部

    【单元大堂】设计成全落地换气玻璃大堂，里外通透，将压抑感降低到了最低限度，在
入口大门的上方，设计了玻璃百页，以通风换气。出入口处还设计了残疾人通道。另外如一
期的狗厕所、落地玻璃自然采光的通风换气式大堂、室外洗手和清洁盆等人性化考虑在深圳
是数一数二的。大堂内靠墙处，有供短暂休憩的两个棕色布沙发，在绿化盆栽植物的映衬
下，效果不错。

    【人行步梯】贴有防滑瓷砖，为自然采光通风，感觉不错。特别要表扬保安的反应速
度，在我跟随业主进入口纲要上楼，小伙子就跟上来了，盘查一番后放行。但人行步梯的扶
手与楼梯间连接的竖向钢板有些棱角，存在误伤的可能性，建议发展商加以圆角打磨处理。

    以“光荣与梦想”、“空间哲学”、“米兰之约”等为主题（名字怪骄情的）的样板房
分布在不同的组团里，如果没有销售人员带领一般的购房者很难找到。

    五、楼顶

    【楼顶】处理较为细致，并用绿色油漆进行了涂刷。为了拍摄楼下的情况，爬上楼顶女
儿墙，原来威风就能够让在高空独立的人有种恐惧。小区东面是工人的临时居住地，而后
海，已经在迅速地填海，泥头车来往穿梭，告别海是迟早的了，最后形成“蔚蓝尚存、海岸
不在”的局面已经是可以预料。

    这里就是政府划定的特区内重点建设的居住区，在这块填海地上，规划有公园、有地
铁、有住宅、有酒店、有医院、有学校，就看如何实施了。从楼顶看下去，最漂亮的要酸幼
儿园，还有远处的市区城市轮廓线，深圳其实还是很美丽的。

    六、物业管理

    【物业管理】在1999年的楼书上，物管公司标明为“深圳卓越物业管理有限公司”，但
加了一条：“金地物业公司为顾问”。因为当时都不知道“深圳卓越物业管理有限公司”，
经过4年的发展，卓越物业的人员结构、管理水平面已经大幅度提升，当在1期看到与西方国
家类似的狗厕所时，没有理由不相信卓越物业的良苦用心和它的水平的迅速进步。

    七、3期北区工地

    3期北区工地出入口在创业路。建筑已经早收尾，38、39栋的施工电梯已经降到平面，
37、40的进度稍慢。值得表扬的是，在所有的阳台上，施工单位在没有最好护栏的时候，全
部用红色绳子加以标志，以防止类似海印长城的事件发生。

    在北区围合公园里，水体已经在施工，另外回填土（绿化用）非常纯净，没有太多杂
质，这在工地是比较少见的，一般的工地是将建筑垃圾和泥土混杂在一起回填，那样不利于
绿化植物的生长和环境卫生。
  
    从现场的情况来看，不想排除江苏华建设也存在一些缺点，但是在目前的技术条件和做
工环境下，江苏华建确实是值得信任的一家建筑商，施工的精度、工地的管理、工人的负责
都是处于一流水平，值得表扬。

    2002年9月8日蔚蓝海岸二期开盘，一年的时间，江苏一建就在如此段的时间内进行3期
的首尾，南区在今年6月29日已经分批入伙。速度和质量的平衡和把握，属于一流水平。

    应该说，3期的用料是整个小区里最好的，5公分厚的大理石随处可见，新式铝合金窗与
铝合金阳台、8厘的玻璃、不锈钢给水管给人的感觉很实在。测量了一下层高，发现层高有
两中，大户型找平后的净层高有2米91，中面积找平后的净层高有2米82，而1、2期则只有2
米59左右，相比之下，3期的室内空间非常开扬了。

    所以说，无商不歼，因为3期位置稍差一点，它的用料就高档多了，地铁也靠近多了，
层高也高多了，开发商精明得让你只能按照它的布置去选择。

    部分凸窗上方的上沿凸出大约30公分，可以遮阳和避雨，斜坡也做得非常好，下面的鹰
嘴做得非常细致，防止积水没有任何问题。

    步行到37栋楼顶32层后，要下到20层才有电梯按钮，因为上面几层的电梯上下架已经拆
除。一层层下，电梯厅基本都装修完了，卫生间和厨房并没有采用目前潮流的下沉式厕所和
厨房，这样一来，建筑结构简单安全更有保障，但是要吊顶、上下冲水的噪音互相存在一定
的影响的弊端也无法避免，就看顾客如何取舍。

    最后看了4期，4期位置就是以前的售楼处。奇怪的是在蓝钻的楼书上，印刷的依然是售
楼处，而不是4期，建议卓越抓紧整改，不要因此造成误会。

    目前4期已经到了地面4层，由华西承建。我去的时候正在搭摸板，一些部位正在进行混
凝土保养。由于还不高，就直接从建筑边缘架了一个步行楼梯上下，还是非常方便的。不过
由于施工明华路被占用了大约1/4，用来对方材料，毕竟工地很狭小了。

    八、补充

    三期与1、2期的保安服装不同，三期保安服装上装为深蓝色，而1、2期的保安服装为浅
蓝。清洁人员也是如此，三期的有点象酒店服务人员的服装，而1、2期是浅绿色。

    在一次60分钟的时间里，有两架飞机飞过后海上空，声音可以清晰听见，在室外感觉属
于可以接受的范围，在室内问题不大，没有影响。

    3期路灯种类过多，高杆路灯型式达到两种，较为混乱，没有1、2期的简单明了，不知
道要表达什么意图？

    铝合金窗转角没有采用观感更舒服的圆角边框，而是采用直角边框。但不否认铝合金材
料的真实和质量。

    ■发展商概况

    1996年卓越成立，此后三年以投资商身份介入房地产，海滨花园、怡海花园（后来的星
海名城开始也取了这个名字，后改为现名）相继建成。

    到了1999年，虽然蔚蓝海岸已经声名在外，但卓越还不为人知。但当年滨海大道的开
通，卓越则成了最大的赢家之一。

    2000年，卓越一举跃上项目公司第2高位，仅仅次于京基。2001年，卓越已经在综合类
公司中赫然第11位，到了2002年，卓越连跳5级，成为深圳的6哥，其成长速度之快，大有早
期万科的影子，是近年来深圳房地产企业中成长最快的一家。如今，卓越开发；量已经超过
100万平方米，并开始谋划上市，其中的变化不可谓不大。

    最近，卓越集团在礼顿中心（位于该公司目前的办公大楼投资大厦的西南部）买了好几
层楼做办公室，同时，礼顿中心也将改名卓越大厦，与地王因为香港信兴集团购买下署名权
改叫“信兴广场”的做法差不多。

    去年7月份开始，有心人可能已经注意到在八点档的电视剧场的冠名前，“蔚蓝海岸”
变成了“卓越·蔚蓝海岸”，在其他广告宣传中，卓越二字也越来越多的出现。去年12月21
日，从来没有举行过开盘仪式的蔚蓝海岸为蔚蓝海岸三期举行了开盘仪式，并开始向来宾灌
输“卓越”，结合各种情况可以做出这样的推测：卓越开始由项目品牌转向公司品牌的建设
了。

    ■建筑用料

    不锈钢给水管、日本三和易通给水阀门、新威讯电缆、八达胶管及暗座、罗曼缔克白色
磁砖、彩花牌彩铀锦砖、14厘米中空玻璃、8厘白色玻璃、新河铝合金型材、德塑pvc管材、
香蜜湖消防器材及怡盛实业消防器材、捷顺入口自动门、岗昌预制污水管、实心红砖、加气
轻型砖……


    图：去年6月份在大南山上看蔚蓝海岸