前注：2012-5-26下午3点，受华侨城地产邀请，@房地内参  负责人@尹香武_半求
 在华侨城波托菲诺营销中心二楼，进行了一场主题为“币缘革命”的精彩演讲。当天共吸引了70位来自求迷、网友、楼市投资客的到来。

由于此次讲座涉及内容属首次公开的最新研究，因此选择在深圳最大富人聚集地——华侨城作为闭门讲座，且规定了60位限定名额。而从当天到访情况看，超乎预期，现场呈现满员状态。

如今，纯水岸已进入14期高层产品的推广阶段，随着这批新品入市，整个纯水岸组团的开发也将进入尾声。事实上，经过26年酝酿建成的华侨城，这里的人文氛围、生活气息、自然生态环境越来越酣熟，深圳乃至华南地区对之认可度、成熟度日益增加，深圳富人第一居所的地位已为业内、顶级人士所公认。

现在我们分次发布当天的演讲速记，速记味精严格审核，仅供参考。
 
@尹香武_半求：

六、2005，中国变了

2005发生了变化，这个变化是什么呢？那个时候我们听到很多新闻，比如说取消外资的超国民待遇，比如农民工工资开始上涨，为什么干这两件事情？因为在那一年有一个非常惊讶的经济数据，就是一般加工贸易增长速度从一直以来的30%左右下降到10%几，进口的机械从原来每一年增长17%下降到9.8%。到了2006年进口机械竟然负增长，什么原因呢？大家回想那一年的新闻，中信重工加工一个超大机床，挖地铁的盾构机某某厂已经研制成功了，就是挖地铁的时候已经不是法国的盾构机了，而是中国人造的盾构机。我们的远洋轮船已经多少万吨了？最高的已经做到30万吨，一个航空母舰才多少万吨？航空母舰三万、五万吨就可以了。现在我们造航空母舰本身是没问题的。中国开始自己生产工业母机了，只不过质量一般而已，但是用是没问题。

这时候中国的经济发展突然之间从原始积累阶段，就是求着外资来，我给你优惠，免地价，给你超国民待遇，2005年是一个标志性的节点，就是以出口为导向的原始积累阶段，中国已经悄然地走完了。2005年之后的所有新闻，还有没有看到大量的招商引资的新闻？没有了。新的招商引资变成了从招外资变成了招中资，招央企，招万科、华为这样的公司。这是一个非常大的变化，为什么有这个变化？这就跟刚才讲的几个因素有关系。比如说国家够大，人口够多，有综合的成本优势。你要实验高铁去哪个国家做试验？要不中国，要不就是美国，没有别的国家好试验的。最后选择了中国，为什么呢？综合成本太低了。虽然有温州甬温线动车事故，那个不是高铁，是动车，这个事故别的国家取消了一些订单，但是我断言，他们一定会回来定我们的高铁，为什么呢？这种高铁只能在这么大的国家，有这么多的人口的国家做试验。

还有一个是药品、生物科技，这也是中国是最具备条件的，市场够大、中式具备条件。为什么我们要做飞机？制造飞机干什么？比如台湾造大飞机干嘛？你可能造十架市场就饱和了，我们可能要2万架。2万架一看，我可以自己做研制，他有这个条件。但你会问印度为什么没有这个条件？印度没有制造业，印度是以农业直接升级到服务业，他省略了工业化的过程。我们是发展中大国里头唯独拥有雄厚制造业基础与完整体系的国家。俄罗斯也没有，要在俄罗斯造个鞋子，他会发愁鞋带去哪订，鞋底去哪订，缝纫机去哪买。我们这里不要去别的地方，就东莞一个镇上，方圆五公里全配齐了。造手机到华强北，根据你的设计七天时间出货。这种综合的效率优势和成本优势别的国家是没有的。

七、产业升级，货币需求量大增

2005年开始我们从以外资为主转变成了以内资为主，这就是重大的币缘变化，这个变化是什么？我们来看。比如说我们是做来料加工出口生意的时候，我在美国采购原料，委托美国的船运公司运到中国来，我们就踩缝纫机。加工完了以后，我踩一件衣服5块钱，你给我这个钱就行了。你们自己运回美国卖，他的特征是什么？留在国内的环节是很少的，就是体力劳动。这个时候需要货币多的国家是谁？是中国还是美国？他要设计、营销、开店面、运输、采购，那个时候主要的装备环节在我们这里，但是货币的需求环节在境外。

到了2005之后，我们突然发现中国的币缘关系变成了什么呢？我现在做一件衣服，现在报道一个虚假的新闻说我们中国人造衣服都是卖给国外的，真实的情况不是这样的。中国自产的鞋子和衣服75%是谁买的？中国人自己买的。如果你造的75%的衣服是你自己买的，这为什么是外销呢？2005以后不是，中国哪怕连衣服这种最低端的轻工制造业，已经是卖给自己来消费了。

我们举一个例子，我曾经喜欢一个女性的牌子叫衡韵，衡韵这个牌子是深圳人的，我不是给他们做广告，这个衣服我已经不喜欢了。这个衣服的设计在深圳，营销在深圳，采购在中国，销售在中国。你突然发现，拿原来的衣服跟这个衣服比，采购、营销都是自己干，中国对货币的需求量快速上升。而这个上升是什么呢？来料加工的时候你需要1块钱来支撑生产活动的话，那么到了衡韵这个阶段，你需要的是100元来支持这个链条的运行，是不是这样？因为你的产业升级必然带来本身对于货币量需求的急速扩张，这个速度非常快。不是说从一块过度到一块五，是从一块直接过度到一百这个速度，这个速度我们没有意识到，但是已经发生了。

整个中国快速的从出口导向型变为内向型，从积累性变为消费型，已经快速的发生。而这个速度超出了我们的想象，这个对于房地产的影响，我个人觉得非常深远，而且影响的周期根本就没有走完。但是现在为什么我们没有信心，没有方向感，没有安全感？是因为接下来的路我们都没有走过。我们竟然不知道要从低端的制造业升级到高端制造业，货币需求量会急速放大。比如原来修地铁，设计地铁也不会干，盾构机也不会干，甚至连钻地洞都不会干。这时候所有的钱是在国外发生的，现在连盾构机都是自己做的，铁路是自己的，机车也是自己的。这时候在中国境内支持这种产业升级的时候，货币量的需求急速放大。

八、别期望中国房价低于美国

我们不要小看一个相当于又一个新的，全体的西方社会在中国国土上再一次崛起，产业升级对于货币的新增需求非常大。这样带来什么呢？比如说我们平时会听到非常多的哀怨声，为什么中国的房子这么贵？其实中国的房子贵得是有道理的，我举一个例子，美国的房子为什么便宜呢？他的道理其实比较简单，比如说一个国家人多地少，他一定要提高人口的含金量，人口少的时候，人口单产很重要。所以在美国种地，一个人要种很多地才行。在中国种地不是这样，在这块地上美国人只种一次，我们一年要种两次次、五次才行。我们要提高单位土地的单产，因为我们的土地是稀缺，人是不稀缺的。所以我们在一块地上要种很多次，田本身要种毛豆，种完毛豆种萝卜，然后田里面还要养鸭子，是不是这样？你去美国的农田看，他是风景画的，水稻就是水稻，玉米就是玉米，哪会再养鸭子呢？我们不是，我们在一块地上要尽可能多产出，但是我这个人不要紧，因为人贱物贵。

所以千万不要希望中国的房价低于美国，你想都不要想这个问题。因为我们土地少，所以土地的单产比人的单产更重要。而美国人的收入永远比咱们高，我说的是整体上，局部可以超过他，但是整体上美国人的总福利一定超过我们。我们土地的总收益一定超过他们。如果这个是共识的话，如果这个结论你们还认可的话，我们来回想一下刚才说的一个点。因为中国的产业在升级，升级的后果是什么？货币的需求在迅速放大，在1994年到2005年之间，你从来没有见过在身边流淌过那么多的钱。我跟大家说一句话，大概十年前，我在跟第一个VIP客户服务的时候，那时候的标准，500万就已经是顶级客户了，现在呢？低于3千万是不收的，为什么呢？低于3千万，你的思想意识跟不上投资的要求。3千万决定了你的思想是这样的，500万决定了思想是那样的。

我感受到了身边流淌的钱增加太多了，而这流淌的钱增加太多是因为经济结构发生了变化，我们的产业开始升级，一个是制造业本身升级。环节越多，支撑这些环节运转的货币需求会增多。第二个是服务业在快速增长，我们今天是干嘛？这就是服务业。倒推十年，你会来听这个讲座吗？你不会来听。现在服务业就是很多的要求起来，比如你莫名其妙来听一次讲座，但是你们愿意耗时间、耗金钱在这听。如果原来是生产线上的一个小工，他的含量是很低的，货币需求是不高的。但是现在我来讲课，货币量要求高了。支撑这个活动，比一个生产线要求要高。原来房价不高，现在房价高，支撑这个活动的货币需求也在增加。

待续……